• 你了解你的租约吗？
• 在美国找一个住的地方
• 拍卖屋房客受保护
• 租客买保险划得来

你了解你的租约吗？

许多客人开店铺，找到中意的地方后，就匆匆签约，生怕店铺被别人抢走了，现在生意难做，要卖店走人，才恍然发现自己已被房东五花大绑捆得牢牢的，想走也走不掉了。

这些客人往往在出了事后才来找我咨询，我经常为他们惋惜，为什么不早点想到这一步，在签约前请律师看看，至少知道自己要履行的义务是什么，在发现不合理的条件或与当初答应的条件不符时让律师与房东争取修改条款呢。美国是一个讲究合同的社会，书面合同有着至关重要的作用。不像中国，口头协议比合同重要，一旦你不履行合同中规定的义务，房东将你告之法庭，逃庭的结果是丢席判决，它将带来更长久深远的影响。我有客人自己都忘记了曾经被告过的事实，但自己要买房或卖房或有其他事情需要查信用时才发现过去逃掉的老债，只好乖乖补上才能顺利拿到贷款或卖掉房子。不仅一分钱没逃掉，还要补交律师费及利息等等，回头的感慨是早知如此，何必当初？

在当今这个变化多端的金融风暴时代，当房客的更要仔细审查自己即将签署的合同，其中要特别注意一些与房东义务息息相关的条款。比如说，如果是一个正在建设中的商业中心（shopping center），房东是否有能力完成商业中心的全部建设任务，是否会建一半就会出现资金短缺而无法完成的事情。如果商业中心只建好一半的店铺，而你是唯一签约的房客，其他店铺都没有出租出去, 你能开店吗？即使勉强开店，开店后会有生意吗？

如果房东建一半，因为资金短缺而停建，然后又因不付银行贷款而使店铺被银行没收，银行是否能承担房东应履行的义务呢？还是一旦房东的产业被银行没收后，也可以将租客一起赶走呢？如果当初房东答应补贴租客装修店面的钱，可是房东倒闭了，这笔补贴谁来付呢？当初你签约是因为这个商业中心会有大型连锁店, 比如Wal-Mart, 进入作为主要租客，这样它会带来一定的客流量，可以帮助其他租客的生意，可是这家连锁店因为经济不好决定放弃这个店面，你将面对一个冷冷清清的商业中心，生意怎样维持呢？

看到这你一定会头大了，哇，这么麻烦，还是不要做了吧？人各有自己的工作，你为什么不把这些烦恼交给律师去处理呢？一旦你跟律师讲清楚了你的店面的状况，你要的条件，请一个有经验的从事房地产法律的律师帮你审阅甚至修改租约，律师都会把这些问题在合同中写清楚。如果房东不给予应有的条件，你宁可不签合同也不要签一个对自己诸多不利的租约合同，因为每一个租约合同都是至少三年以上，它的影响也是深远的。

发布: 04/15/2009 作者: 刘念庆律师 来源: 大纪元

在美国找一个住的地方

初次来美国，你可能会很快想找居所落脚，除非因公务早有住宿安排。某些情况下，如你已有进一步的长期居住计划，一些私人组织也会提供临时住宿。刚开始，你可能会下榻酒店，或临时公寓，或借住于已在美国安顿下来的亲戚处。但当你开始找寻长期住所时，各种问题会接踵而至∶如何寻找合适的公寓？我会拥有自己的住屋吗？如何购买呢？以下就此些问题作一些回答。

租房或公寓

寻找适当的地点

租房或公寓首先要考虑安全问题。最便宜（并支付得起）价格的公寓往往都不是在最安全的地方。因此，有必要向别人打听市镇里相对低犯罪率的区域。你可通过向你所感兴趣的房子或公寓附近的邻居打听情况。并且直接驾车去看看。房子或公寓干净整洁吗？是否每扇窗上会被图鸦？也可向当地警局或社区组织打听有关不同邻区的情况。

其次要考虑的是房子或公寓离你工作地方近不近。有可能的话，你不会愿意每天花两个小时驾车去工作地，再花两个小时回。更何况，其中需附加的汽油费可能多过你“廉价”租金省下的钱。因此，一般来说，寻找合适的公寓，需综合考虑各方面因素，包括附近有什么学校？哪些设施（公共交通设施？好的保健设施？购物中心？）。若你有亲戚朋友也在租房子住，或许他们会提供你一些经验。

有关租约
在找到了要租的合适的房子或公寓后，你需要与房东（房子或公寓的主人）签订租约，也叫合同。租约规定你和房东之间的一些条款，包括租房期限及出租条件。租约是用来保护你和房东双方权益的合法文件。

有时租期长，月租金会较低。你可就此查询。但你或许仅希望签租半年或一年，这样，你可以在租期满后乔迁别处，或自己购买房屋。 租约中会列明 押金 数额。押金是房东要求你预先支付的款项以确保你满约后房子完好无损（否则，你离开时钱会被扣除用以清理和粉刷）。押金额随区域不同数目也不同。一般是相当于一个月租金。每月租金数额会在租约中列明。

租约中会规定此房屋允许居住的人数，是否包括你的孩子或宠物。所以，在签约前详读和完全理解租约全文非常重要。因为一旦签字，即表明你已接受和承诺租约上的所列条款。如你有语言障碍，不妨求助于通晓双语的亲戚朋友翻译，解释租约条款。 另一种租赁方式是转租。也就是与你签租约的不是房东。可能租期较短（比如逐月租或三个月租期）。租约是合法的文件，它可在双方出现争议时按条约保护你。所以，你必须保留你那份租约在安全处。双方签署租约是你唯一应该采用的租房方式，切不可依据双方口头协议。

装修你的房子或公寓
房子或公寓有已装修的或未装修的。装修的房子通常提供家俱，但每月租金也高。未装修的房或公寓通常也配有诸如冰箱和炊炉等，但你还必须去购买或租用家俱。 有很多地方可购买家俱。可去百货商店，或从当地报章广告页中查询相关栏目，也可向与你同一个区的人打听最佳购买之处。有时，你可在家具仓库减价时，家具拍卖时，或通过报纸广告信息找到一个好价钱。同样或类似的家具在不同商场减价销售时价格不同，所以最好应货比三家后，再作最后定夺。

水电费
诸如电费，水费，有线电视费等水电费，可能不包括在你每月的房租内。如未包括，你必须申请这些设施。你可向房东打听当地公共事业公司的联络号码，或从当地电话黄页簿查找。然后联系这些提供公共事业的公司，告之你希望接通这些设施的时间，以及你的住址。包括初装费或押金的账单会随后寄给你。具体依区域不同方式各异。

如何阅读租房广告
以下的解释将帮助你理解租房广告中的术语。分类广告常按字数或尺寸计费，因此缩写很普遍。 比如，你看到这样的广告，"3 BR for rent， A/C， furn， utilities， $750， sec. deposit $600， no pets"。指有三间卧室的公寓出租，有空调（A/C），有家俱（"unfurn"指无家俱）。月租金$750，包括水电费。要求押金$600。在此广告中，还注明此公寓不允许带宠物。有些公寓也允许小宠物，但要求更多的押金，并且必须承诺若有损害应予赔偿。 其中一个查找房屋的好办法是找当地报章星期日版，它的分类广告拦内有房地产或租房专栏。你也可向工作的亲戚朋友打听情况。许多房地产代理也可对你租房助一臂之力。某些专业租赁代理商业可帮忙租房，但要小心，有时他们的广告小册子（“flyers'）逗你拨打电话查询，其实他们所述低于市价的房屋是凭空假想，不存在的。因此，必须找有声望的租房代理，坦率地告知你想找怎样的房屋和你的租房预算。 如何购买房屋 在当地居住了一段时间后，你可能会考虑购买自己的房子。从长远考虑，买房取代支付租金给房东，是一项不错的投资。因为这意味着你正在为你的个人资产建立实体。

房地产代理商
在美国，大多购房者通过房地产公司买卖房屋。房地产公司聘用房屋代理或经纪帮助购房者买卖房屋。大多数城市都有一些享有盛名的房地产公司，如 Century 21和 Coldwell Banker。许多地方也有一些本地的小型房屋代理商，也相当不错。寻找合适的房屋代理商的方法之一是通过买过房的亲戚朋友，听取一些建议。当地的社区组织也有一些信息提供，其中也包括当有语言障碍时是否有通晓双语的房地产代理。 房地产代理商可从数据库如MLS数据库中索取有关信息，如市场上哪些房屋在买卖；价格如何，以及房子的规模，有几间房，面积大小等等一些有关房子的重要信息。你也可通过某些公司提供的目录手册中查找房屋的图片和清单以获取信息?

你的房地产代理需要知道你要找的房子的价格范围，有几间房，面积大小及其他信息。事先计划得越周详，处理查找房屋的程序就越简易。一旦你找到中意的房子，房屋代理会指导你给该房屋报价，听取售屋者的还价，并进行进一步房协商。他们也可帮助作一些相关的文字工作，并通常会帮助你找到一个资产评估公司（Title Company）。此公司会检查你意向购买的资产是否清算完毕（无沉积债务或其它问题）。 大多数州有需屋主澄清事实的法规，并要求售屋者不得欺骗或企图隐瞒房屋的缺陷所在，诸如屋龄，屋顶（ROOF）状况，或是否有房屋的结构性问题，否则是违法行为。要确保多询问有关房屋情况的问题，并注意相关的解答以保障你的权利。亦可去当地图书馆查找有关房屋买卖资料。也有些提供找房的贴士及相关问题解答的好书，对你也很有帮助。

一些州设立 ESCROW
帐户以作为你购买房屋的一种信用帐户。这意味着你必须往这个户头内存入部分购房金额，这笔金额一直保持到整个购房过程结束（也即是所有文件已签署，事实上你已购买了）。也有另一些州可以等到房屋购买真正结束后才进行资金转移。

如何申请购房贷款
你也许需要一种称为房屋贷款（Mortgage）的特殊类型的贷款来购买房屋。银行或其他贷款机构，比如房屋贷款公司，会在决定是否提供给你贷款和贷款数额之前先检查你的信用记录。贷款通常以逐月方式偿还银行，分多年期（如二十或三十年）还清。 信用记录检查可能包括向雇主电话查询雇用状况，你的每月收入和已雇用年限。银行也会比较与你购买的房屋同一区域的类似房屋的价格，确保此项贷款相对银行也是一项良好投资。城市与城市，州与州，不同邻区之间房屋价格相去甚远。一些贷款项目，如 Fannie Mae 和 HUD，对房屋在购买之前的状况有严格的要求，并且大部分贷款公司在批准一笔房屋贷款之前需要一些特殊检查，如白蚁检查及屋顶维修。 有些银行设立一些项目专门用以帮助新移民购房。他们愿意与那些还未建立信用记录的非美国公民的合法移民合作。因此，你应该试着去打听哪个银行愿意给这个城市的移民提供贷款，别人是从哪里得到房屋贷款和购车贷款的。某些当地银行有未成文的贷款计划，用以帮助初到我们国家的购房者。这些贷款计划受Fannie Mae基金发起的新美国人促进计划支持。他们还提供给这些新购房者一些关于如何买房的课程。新美国人促进计划（New American's Initiative）还提供一些购房指南，分别有九种语言版本，用以帮助克服语言障碍。Fannie Mae已经认可了一些较大的银行，这些银行在帮助移民购房计划上正在进行改革。 你也可通过联系当地社区组织或少数族群理事会寻求帮助提供贷款的组织。在一些大城市，这些组织还开办一些理财和房屋购买课程，都是非常有帮助的。

拍卖屋房客受保护

2009年5月20号，一项关于保护那些住在被法拍的房子里的租客的权利的新法律出台。这项新的法律会影响那些购买法拍屋的买主的将来利益。

2009年房市下滑，正常房屋的市场流动非常缓慢，越来越多的人选择让房子被银行没收并法拍的出路来减轻自己的债务，尤其是那些拥有好几幢投资房的投资者，如果收到的租金不够房贷的付款或维修开销，加上自己的工作丢了或其他收入减少，无力承担房贷的压力，只好让房子被银行没收并法拍。那些住在被法拍的房子里的租客的利益受到了极大的损害，他们定期交房租，房主收了房租可是并不通知房客自己已经付不起房贷，房子要被银行没收法拍的情况。突然有一天房客收到银行寄来的驱逐令，让自己限期搬家，这极大地影响了这些房客的生活。奥巴马政府为了稳定今年的经济，防止它进一步恶化，颁布了一系列法案，今年5月20号针对法拍屋租客权利的问题专门制定了一项名为2009年保护法拍屋租客的法案，Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009（简称“PTFA”）。

根据保护法拍屋租客法案，凡是住在被法拍的居民住宅的房子的租客要受到保护，他们要收到至少90天的通知才可以被要求搬离自己所住的房子。此外，除非买下法拍屋的买主是买下法拍屋作为自己用的住房，否则只要原租客的租约是真实的反映市场价的租约，这些租约要受到法拍银行及法拍屋买主的尊重和认可，租客可以在按原租约在法拍屋内住到期满才搬离。

这项法律要求进行法拍的银行和买下法拍屋的买者遵守它的规定。这对那些买下法拍屋的人有很大影响，他们最好在买下被法拍的房子之前查清是否有房客住在房子里。如果有，他们是否有收到90天的搬家通知，他们是否有意搬离。如果没有，买主买下房子后还不能随意将他们赶走，除非买者买下法拍房后要自己住，那么买者可以给原租客90天的通知要求原房客搬离，否则买者还得遵守原来的租约，让房客住到租约期满，才能要求他们搬离。 这项法律对那些住在房子被法拍的租客有极大的好处，只要他们的租约是真实的，也就是说租客与原主人没有家庭关系，租金反映了无关联第三者之间的正常价格，租金不低于市场价格，他们都可以住在房子里到期满才搬走，而不是像这项法律颁布之前，可以随时被法拍银行要求立即搬离。

发布: 10/13/2009 作者: 刘念庆律师 来源: 大纪元

租客买保险划得来

租客买保险划得来 很多租客并不?解业主购买的住宅保险并不包涵租客，此时租客不妨自己购买，租客保险实际上并不昂贵。据洛杉矶时报报导，全美仅有四分之一的租客购买租客保险（Rental Insurance）。原因是很多租客以为业主的住宅保险涵盖租客财务保险；另一个误解是，认为租客保险很昂贵，房子内的物品不值得买保险；还有一个原因是，不像非买不可的住宅火险和汽车保险，没有法律或业主规定租客一定要购买保险。事实上，购买租客保险可提供不少保障。除了气候太差的地区外，全美租客保险平均一年1500元，可包括三万元左右的财务保险。不同於业主的火险，租客保险通常包括偷窃、故意破坏、由水或者天气引起的损害，但不保客人在屋内受伤的医药费。一般租客保险有两种，一种是保财产，这类保险的理赔是以租客损失的财务的实际价钱来计算。举例来说，一台价值三百元的电视机，租客使用了五年，因为住宅水管爆破而损坏，保险公司只能按电视机折旧後的价值计算，赔偿金额可能在一百元左右。另外一种保险可能会赔给租客三百元，让他们购买一台新的电视机，但这种保险通常比按实际价值理赔的保险多缴10％的保费。租客保险也包括租客车内物品丢失或损坏。

发布: 09/27/2008 作者: 未知 来源: 美国通