美国波士顿的房地产税

美国各个州和城镇的税名和税率不尽相同。正当我国于今年起在重庆、上海两地试行房地产税的热点时节，本刊特约美国人天道酬勤女士以她家居住其中的马萨诸塞州波士顿市的房子为例，介绍一下那里房地产税的情况。或许，这也可算作为“它山之石”吧。

在美国，不管你生活在哪一个州，都要缴纳联邦税，这相当于中国的国税，也是这个国家的基本收入。联邦税的构成品种主要有：收入所得税，工资税，遗产税，礼品税，隔代转让税，所购商品和服务的消费税，用以支付联邦机构（军队、参议院、众议院、政府、总统、白宫工作人员）的费用，和社会保障，以及低收入者的免费医疗、农业、外交、退伍军人福利、环境和自然资源保护方面的支出，还有关于国家债务的利息支付等。

而在美国，各个州又有各州自己的税，大致相当于中国的地税。我所在的马萨诸塞州的税包括：收入所得税，遗产税，汽车消费税，酒税，烟草税，汽油税，餐饮销售税，商品销售和使用税。它用以支付警察、消防员、卫生和社会服务、以及州政府机构和官员的费用等。

城镇也有自己的税，而房地产税是城镇的主要收入，它用以支付行政管理和应急反应开支，还有当地法院、社区服务、公园、文娱中心、图书馆和学校等。

马萨诸塞州共有351个城镇，我家居住的波士顿是马州最大的城市及州首府。

房地产税又分为4大主类（住宅，空地，商业和工业），一般包括土地及其上面的建筑。

房地产税率为每一千美元的房地产估价需要付的美元数目。商业和工业的房地产税率一般是住宅的2倍以上。

房地产税案例　

我于2009年5月在波士顿花了440000美元购买了一座连体别墅居住。网上记载的房子信息现为:

“外部：独立建筑，外观状况好，一般的铝或塑胶外墙，2.5层高，是5个单元之一，地平面上；

内部：室内面积1759平方英尺（约163平米），6房3卧2.5个现代厕所，1人式厨房，装修一般，室内状况良好；

其它：不属于拐角房，视野一般，强制热风式取暖，有40平方英尺（约4平米）的凉台，和577平方英尺（约54平米）的辅助储藏（两个停车位）。”

表中，房地产税总额 =（房产估价/1000）x住宅税率。房地产税净额 = 房地产税总额 – 主要住宅优惠 每家每年重新申请一处房产为主要居住地，可以享受住宅居住优惠，即房子估价的一部分免征税，一般不超过房估价的20%。如果我不主要居住在这个房子里，就不能享受这部分豁免，2011年要多付给市政府1594.85美元的税。

波士顿的2011财政年是从2010年7月1日至2011年的6月30日。财政年度的房地产税净额分四次（7月1日，10月1日，1月1日和5月1日）寄到我家中，一个月内要求支付，如果过期不付，将有14%年利息的罚款再加通知费。如果在最后一天的6月30日还有未交清房地产税，税务抵押（把债务放到财产上的合法索赔）会被加到此房地产上，记录于登记房地产契据处，并引发取消抵押品赎回权的过程，即贷款银行开始收回房产的过程。如果故意逃税，会被罚款高至5000美元和拘禁一年。

因我的房子是贷款买下的，所以收到房地产税的账单后，我马上寄给贷款公司由他们代为支付，因为每月付给贷款公司的款项中除包括贷款，利息，还有房地产税的预算。

房地产税的制定

在征收房地产税上，州里和市政府功能不一样。马萨诸塞州政府根据规定，调研和听取公众反馈，认证城镇的房产评估价格，限定城镇房地产税的总额和增幅的最高值，及批准税率。

市政府根据法定的程式决定各类房产的税率。波士顿市政府的评估部门决定房地产的现金市场交易价格，即在公开市场买方愿买卖方愿卖的充分公平的现金价值。城镇评估人员负责收集、记录和分析房子的结构信息和房地产的市场水平用于估价。评估方法包括：近期市场上类似房子的售出价，投资性房地产的收入和花费（现今复制建筑的成本，扣除折旧价，再加上土地价格）。如果户主认为评估有偏差，也可依照有关条款和程序据理申诉。

税收优惠

所有交付给城镇的房地产税，可以享有联邦收入所得税优惠。如果装修改进房子是因为医疗原因（比如轮椅使用，过敏或呼吸问题，理疗等）或为节省能源（比如装新的节能门窗或新型绝缘等），其花费也可享有联邦收入所得税优惠。

马萨诸塞州规定，对于盲人，符合资格的65岁以上低收入的老年人，尚存配偶、未成年子女、退役军人、困难户，可享受房地产税的优惠政策。

政府部门，非盈利组织，宗教和慈善组织拥有的的非盈利性质的房地产，不需要支付房产税。比如波士顿约53％的房地产是免税的，大部分为大学院校、医院、文化机构和设施及其他慈善机构拥有的慈善用途房产。但是他们也依赖和使用波士顿的市政服务，如警察，防火和除雪等，所以近年来波士顿也开始对他们收取一些替代税，以增加税收多样化，减少居民和商业付税者的负担。在2009财政年，35家非盈利组织共交纳服务费用税3140万美元。

发布: 04/19/2011   作者: 孟勤    来源: 《民主与法制》新天地