房屋贷款需考虑些什么？

北美的金融和理财规定与大陆等地方非常不同。华人来到海外，无疑都要融入当地社会，买房置地，安居立业，与众多金融机构打交道。贷款买房无疑是每个身在海外的华人都十分关心的问题。那么，在西方贷款买房都要了解哪些必要知识呢？不妨看看我们下面为您整理的这个文章：

抵押贷款为何物

抵押贷款是金融机构房与借款人之间的一种借贷协议，借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押交给金融机构，金融机构则将资金交给借款人让其取得所想购买的房产。放贷人通常被称为mortgagee 或lender， 借款人通常被称为mortgagor或borrower（注：有些华人经常把mortgagor误作lender）。贷款合同规定，如果借款人违约，放贷人有权根据合同自由处置贷款人的抵押财产。

贷款类型有哪些

在西方社会，银行、信用合作社（Credit union）、信托公司（Trust Company）、按揭公司、私人放贷者、政府，以及卖方公司都可以提供抵押贷款。对房屋借款人来说，通过银行等传统机构进行融资的人数仍占多数。其他贷款方式则有：高额贷款、担保抵押贷款、政府补助贷款、二次融资、假设贷款（Assumed Mortgage）、建商贷款、折扣贷款、 总括抵押贷款（Blanket Mortgage ）、租约贷款（Leasehold Mortgage），以及卖方贷款等。

进行房贷需考虑什么

贷款买房是个庞大而复杂的工程。在进行房贷决策时，贷款年限、期限、抵押条款、固定或浮动汇率等都是比较重要的因素。

贷款年限（Amortization）：
贷款年限是在假定一笔借款能被完全付清的情况下，借款人所采用的分期还债年长。它一般有5、7、10、15、20和25年等几种类型。事实是，贷款期越长，支付的利息越多，不过，大多数借款人仍喜欢25年的类型。

贷款期限（Term of Mortgage）：
贷款期限是贷款公司正式放款时，与借款人所约定的时长。该期限从6个月到10年不等。贷款期限和贷款年限之所以不同是因为，借款人买到房屋后，不一定会按贷款年限的规定对房产真正拥有那么长的时间。调查显示，由于疾病、死亡、离婚、失业、工作变动，或家庭人数增加或减少，人们买入某一房产后实际所占有的时间一般仅为5-10年。此外，由于近年利率变化大，较短的贷款期限还能保证借贷双方能适时根据市场行情调整合同利率，从而保障双方的利益。

另外，在每次贷款期限结束后，借款人要么全额支付整笔贷款余额，要么对未付本金和利息继续进行更新或再融资。如果借款人还想继续使用当前贷款公司的服务，可在保持大多原有条款的前提下，以与贷款公司重新商议贷款利率的方式更新贷款协议。如果借款人不想再继续使用原贷款公司的服务，可更换公司向其他同类公司进行融资。不过，由于该行业竞争激励，借款人更换贷款公司的时候往往需要支付一笔管理费。

利率（Interest Rate）：
利率一般被分为固定利率和浮动利率两种。固定利率通常每年一变，浮动汇率则每月一变。在北美，各大银行基本都能自己制定利息计算方式。在使用同一贷款利率的情况下，有的公司按日计算复利利息，有的按月，有的每半年计算一次，彼此实际收取的利息收益差异很大。毫无疑问，银行计算复利的时间越短，借款人所需支付的利息就会越多。在选择贷款公司时，除了需要查看银行利率，借款人还要比较公司的实际收益率，才能知道哪家银行的放贷收益高。

活期和定期贷款：
活期贷款允许借款人在任何时间追加本金的还贷金额。在贷款未到期之前，借款人就可全额付清贷款，同时不用支付任何额外费用和罚金。该种灵活性也是造成活期贷款成本比一般贷款方式相对高些的原因。对于定期贷款来说，如果提前还款就会遭受罚金处理。不过，如果借款人提前取消现有贷款，但又能在该银行再次申请一个新的贷款，贷款机构也会免除借款人的罚金。

付款计划表（Payment Schedule）：
目前市场上所提供的付款计划有: 每周、每两周（Biweekly）、每月、每半年（Semi-Annually），或每年支付等选择。无疑，付款频率越高，节省的利息支出也会越多。此外，银行还允许借款人采用只支付利息，或递增以及递减的方式支付利息。

提前还款权（Prepayment Privilege）：

提前还款权是定期贷款的一种重要补充形式。与完全封闭的定期贷款不同，它是一种类似半活期和半定期的贷款合同选项。客户可在一年的特殊时期，如年末等，被授权进行一次提前付款，但总额不能超过未付总额10%-20%的比例。

发布: 11/26/2010  作者: 文/天慈 来源: 大纪元