购屋的头期款不足20%，怎么办？

你是否也都有一个错觉，以为一定要放够20%的头期款，才可以买到房子呢？

其实，一般购屋的人头期款低于和高于20%，它的分别只是贷款银行要求贷款人买一种叫做PMI(Private Mortgage Insurance)私人房贷保险。这种私人房贷保险是不同于房屋保险（Home Insurance）和房契保险（Title Insurance），作用是替借款人担保付款。比如买一闲房价是三十万的房子，准备放10%的头期款，即三万。 贷款额是二十七万，那么PMI（私人房贷保险）每月是要另外多付$140左右。

没有这么多头期款，也不足20%，而又想买喜欢的房子，有三种方案是我们经常建议客人选择其一的。

(1)只要一个贷款，然后自己给私人房贷保险（PMI）。如果信用分数好，收入可以的话，利息是同平常的利息一样的，只是每个月额外多给一笔私人房贷保险的费用。

(2)分两个贷款，免除私人房贷保险：这种情形一般是第一个贷款用80%买房子的价钱，然后似乎你要下多少头期款来决定第二个贷款额。第二个贷款的利息通常是较高的浮动利率，这种利率是随着市场的变化来升高或降低的。利率大概要8%左右，是由清b时市场的Prime Rate来决定的。

举一个例子: 房子价钱是三十五万，如放头期10%，即三万五千。 那么，第一个贷款就是80%的三十五万，也就是说，二十八万是第一个贷款额。 第二个贷款就是10%，即三万五千，再加上自备款10%，这样一来就可以免除了私人房贷保险。因为自备款有10%，和第二个贷款的10%，加起来就已经足够20%，银行就不规定要买私人房贷保险。

(3)选择贷款银行所提供的“贷款银行付私人房贷保险”，也可以免除私人房贷保险。 这种利率通常是比正常的利率高一点，但不是高很多。

在房价飞涨期间，许多购屋人资金有限，就借高风险的浮动利率贷款以降低初期的付款。但在重新调整利率后，月付款过高，现在许多都改成了由私人房贷保险支持的固定利率贷款。

以前，房贷业者较不担心坏账，提供缺乏头期款的购屋人各种各样选择，许多人就选择头几年每月付款低，但在几年后要重新设定利率的贷款。现时，借次级房贷的人减少，贷款业者在坏账率提高后，不敢让信用差的人借次级房贷，而要借由房地美（Freddie Mac）或房利美（Fannie Mac）背书的房贷，就需要购买保险。在消费者变聪明，贷款人变严格时，私人房贷保险（PMI）又再度流行。消费者认清房贷两位数上涨的时期过去了，只好找比较安全的贷款。

有一个好的消息是，2007年开始有一些税法的改变，使私人房贷保险（PMI）的付款可以抵税。另一优势是在借款人房屋净值超过房价20%时，可以取消房贷保险（PMI）。一般估计90%的私人房贷保险（PMI）持有人，在60个月后都够资格取消它。

知道多一些贷款的程序和手续，作好一切的准备，是最聪明的方法。

发布: 09/07/2007  作者: 梁倩嬅    来源: 大纪元