侵占者变主人

你搬进新家以后突然发现邻居的水泥车道越过了两家之间的地界，你希望邻居改正他的这个侵占你的“领土”的行为，可是又不确定自己是否小题大做，这区区几尺地，有必要弄得邻里不和吗？

先让我们来看看2008年乔治亚州沃克县（Walker County）的一个案例吧。斯通（Stone）和莫莱（Murray）是两家邻居，莫莱拥有六亩地。斯通将莫莱告到法院，请求法院确认斯通对两块界于两家之间的总共为一亩的土地的所有权。莫莱认为这两块地是他们祖祖辈辈拥有的，不属于斯通；斯通说他们曾在1978年从莫莱家人手里买下了这两块地，尽管双方当时没有签署任何地契，也没有其他书面文件来证明这一转让，但这二十多年来，斯通家公开地使用这两块地，在上面除草，修栅栏，放置车辆和小船，开养鸡场，设置篮球架，修筑车道等等，这些公开使用并未被莫莱家反对，而且两家都遵守一个自然的界线，这两块地在斯通的界线内，因此斯通家族哪怕没有书面证据来证明他们买下了这两块地，通过这二十年的公开占用他们也建立了自己的产权，在法律上这叫做“Adverse Possession”，即未经他人同意的占用。法律上规定这种未经他人同意的占用如果是持续的，专一的, 公开地占有的，并超过一定的使用时间，占用者就成了合法拥有者。如果一个人长期允许别人侵占并使用自己的土地，自己并不抱怨或采取行动，或授权许可他人的使用，渐渐地自己就丧失了对这块土地的所有权。法院的判决是斯通家对这两块地拥有所有权。

许多人听了这个法律规定会大惑不解，为什么法律允许非法使用者变成合法拥有者？它的道理是什么？这条法律规定的基础是鼓励对土地的开发和利用，惩罚那些只是拥有土地但不利用土地的行为。如果你长期利用一块土地，而原主人对该土地并不过问和利用，甚至对你利用土地的这一行为也不知道，超过一段时间以后，原主人就丧失了对该土地的所有权，开发利用者的所有权就从非法变成合法了。

乔治亚州法律也有类似的规定，如果你不是通过欺骗行为而占有并使用他人的土地，且这种占有并使用是公开的众所周知的，是只有你自己使用的，并且没有他人的反对和干扰，当这样和平的使用土地达到二十年，那么占有使用者就成为合法的拥有者。可是如果原主人发现了你的占有使用，并提出异议或者授予明确许可，你的未经他人许可的占用行为就因他人的异议或许可被终止，即使原主人没有采取激烈行为把你赶走，你企图通过占有而成为合法拥有者的希望也随之破灭。如果未经他人同意的占有使用是依据某些书面文件而产生的，就算文件有错误，当你基于该错误而使用了他人的土地超过七年以后，未经许可的占有使用者可以成为该土地的合法拥有者。

发布: 12/16/2009   作者: 刘念庆律师    来源: attorneyliu