商业地产投资者警戒!

许多从事商业地产经营的老手都知道§1031交易，即同类地产交换交易。它是一种因税法特殊规定而产生出的一种商业地产交易。商业地产商卖掉其地产后如果在一定期限（108天）内买下另一幢类似的商业地产，其卖掉地产的增值部分可以免交地产增值税（capital gain），这就是所谓的§1031交易。许多商业地产老手通过妥善利用税法的这条规定，把十几万资本通过卖了又买，几次折腾，变成一幢上百万的商业地产。他们通过合法地避税，把应缴纳的税金变成了自己投资下一幢更大地产的本钱。

可是最近的金融危机也为这一交易带来了很大的危险。根据税法规定，商业地产商卖掉地产后必须将拿到的钱存到被国税局认可的§1031交易中介公司，在法律规定的期限内找到下一幢要买的类似的商业地产，再从§1031交易中介公司拿钱去买，这整个过程才被认可为合法的§1031交易，可享受免税待遇。去年感恩节前，全美最大的处理§1031交易的中介公司之一的LandAmerica宣布倒闭。它倒闭的主要原因就是把客户卖掉地产后存在它那准备买下一幢地产的钱拿去进行证券投资。去年九月金融市场大幅下跌，它们买的证券变为废纸，投进去的两亿九百万美元（$290 million）无法变成现金，当客户要买下一幢地产时提出提现请求时，该公司无资金流转，只好宣布破产。我本来以为这里受影响的恐怕是那些从事大规模地产交易的金融机构，不想年初收到客人一通电话，让我深感金融海啸的震撼。

我的客人是一个在纽约从事餐饮业多年的王先生，当年在餐馆附近买下一幢小屋改造成餐馆，生意也随着王先生的辛勤劳动而日益兴旺，地产也节节开高。去年底，王先生因年纪大卖掉了餐馆的生意及地产想告老回亚城退休，卖掉地产后赚的三十多万放在了LandAmeicia中介公司，准备在亚城买一栋商业店铺，靠租金养老。当他今年1月找到适意的地产告诉中介要取钱从事下一单买进的生意时，拿到的却是一份抱歉的通知，告知王先生该中介公司因经营不善正在破产程序中，无法进行提款，王先生大半辈子的积蓄也随之东流。这些存在§1031交易中介公司的钱是不享受美国联邦储蓄委员会（FDIC）保险的，求偿程序也将是漫长和艰难的。

无独有偶，上星期一（二月二十三号）我收到了亚城最大的从事§1031交易中介公司的总裁致客户的公开信。许多人都熟悉该公司，英文全名是Real Estate Exchange Services Inc., 简称REES，许多在商业地产行业跌摸滚爬的老手都用过这家公司，对该公司的服务都还满意，去年我还在律师年会上见了该总裁。天有不测风云，金融危机也波及了该公司，信中诚恳的告诉大家，目前因信用紧缩及雷曼兄弟投资公司倒闭给金融市场带来的影响，该公司也无法免受其害，该公司曾将客户存在它那的卖掉地产的钱通过雷曼兄弟购买了一些政府的债券，去年九月雷曼兄弟倒闭后，该公司购买的这些债券也成了无人购买的废纸，尽管这些债券目前还有固定的利息回报，可是债券本身因金融市场的下滑，无人问津，该公司无法应对地产投资商们的提款请求而宣告破产，我看了信后不免忧心忡忡，不知下一个打电话的王先生是谁。
发布: 03/19/2009 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu