买房时请注意购买个人房产所有权保险

一般人在看中自己所要购买的房屋后，在房屋过户时， 一般会涉及两种所有权的保险(TITLE INSURANCE)， 一种是银行所有权保险，即买房的人如向银行借贷，银行为保证其所有权， 强制性要求贷款人购买的债权人所有权保险(LENDER'S TITLE INSURANCE)， 否则银行不会贷款；另外一种是业主所有权保险，即无论有无贷款， 买房人为保护自己的房产利益， 选择购买的房产所有权保险(OWNER'S TITLE INSURANCE)。过户律师通常会建议房屋的买主购买后一种所有权保险。那么客人通常会问，为什么要买？不买会有什么后果？买了是划算还是不买划算呢？本期和下一期的刘律师信箱将通过两个真实的案例，说明购买业主所有权保险的重要性。

客人A 以40多万元购买了一处商业店面，并通过律师过了户。时隔不久，他向银行借第二顺位贷款，准备对店面进行装修以便开业。银行指定我为这桩商业贷款的过户律师。我仔细地审阅了该房产的所有权历史(过户记录)。发现原来的卖主并没有房子的完全所有权(FEE SIMPLE)， 他只有租赁权(LEASEHOLD INTEREST)。原来早在1960 年时，当时屋主把房子租给了他的客户X，租期为60年。随着时间的推移， X 把自己的长期租赁权误认为所有权，并将物业卖给了Y，Y又卖给了Z。总之，房屋几易其主，直到2000年时客人A买下了这栋房产。其实，这期间房产的数次交易，并非是业主之间的所有权的转移， 而是租客的租赁权的转移。由于以前的律师不够细心，没有发现其中的问题，导致每一位租客过户时，都以为自己就是房产主，而真正的房产主早已去世，颇有戏剧性的是，最初的业主的遗产处理并未涉及这份产业(由此可见一份好的遗嘱的重要性，对此我会专门在以后的文章中论及)。当我接手这个案子，反复地研究了有关该房产的所有文件和记录后， 告知客人A，他没有该房产的所有权，只能合法地使用或租赁这处房产，其期限到2020年止。听悉这一情况后，客人A难以接受这一事实，他感到不解的是，买房时他也是找了律师过的户，为什么还会出这么大的差错， 谁能赔偿他投资的40多万元。客人真是又气恼同时又感到无能为力，除了担心失去对房产的所有权，也就是付出的40 多万元的投资可能是竹篮打水一场空，还担心下一步银行的贷款是否也会因此受影响，装修开张的计划也会泡汤。

发生这样的事， 有多方面的原因。首先，并不是每个律师在进行产权调查时都会明察秋毫，也有时因客人不愿意付费，他们要求律师将有关的工作量减少到最低，因此律师不可能就房产的所有权历史和记录进行全面搜寻，其结果是错误发生在所难免。另外，客人也并非总是将全部事实告诉律师。该案中就有原来的一个租客的书面资料，向律师保证他是房子的完全主人，而非租用人。在这种情况下，真正的被告应该是这个租客。可是十年后的今天， 去那里找这位租客呢？

在审阅客人A 的房屋过户文件时，我发现客人在过户时购买了业主所有权保险(OWNER'S POLICY)。我感觉到这是挽救客人免于重大经济损失的一线生机， 于是， 我给客人建议了一个即省钱又快捷的解决方法，去找客人投保的这家保险公司， 向他们提出赔偿投保人(即我的客人) 房产所有权(CLAIM INSURANCE UNDER THE OWNER'S TITLE INSURANCE POLICY)。客人A 按照我的建议向保险公司提出了赔偿要求。保险公司在审阅了我们对房屋产权的调查资料后，认为客人A 的索求成立， 同意帮他争取回房屋的所有权(CURE THE TITLE)。保险公司用了近四个月的时间终于找到了最初的房产主人的儿子和女儿(都是年近60岁的老人)，起初他们并不乐于将房产产权就这么轻易放弃，幸亏保险公司支付了近10万元才争得其儿女的同意，将他们对该房屋的剩余产权(即2020年后会收回该房产的产权)转让给我的客户A，这样客人A 才真正成了该房产的完全所有人(FEE SIMPLE)。 客人A 在拿到原主人的后人签名的转让书后，不胜欢喜，亲自上门来感谢我的帮助， 由于我的努力，帮客人不仅挽回的是40多万元的投资，而且是帮他争取回了他的业主权，即他对该房产的完全所有权， 这对他后来顺利获得银行的贷款也起了很重要的作用。替他感到高兴和欣慰之余，我更加感觉到我有责任提醒大家，在投资商业楼宇或是购置住宅时，最好购买业主所有权保险，以免有后顾之懮。因为买这种保险只花几百元，而且是一次性的，但提供的保护却是长远的我的另外一个客人可没有A 那么幸运了，详情请看下一期“刘律师信箱”。

为了说明购买房主产权保险的重要性，上一期刘律师信箱讲述了一个关于房主产权保险如何挽救了我的客人40多万元投资的真实案例。之后，许多读者还是不太明白，打电话问我：既然银行已经买了产权保险，房子产权应该没有问题了，为什么房主自己还要买保险呢？不买房主产权保险会有什么不利后果呢？ 简单来说，银行产权保险和房主产权保险是两种完全不同的保险，尽管保险的内容相似，但保险受益人是完全不同的。银行产权保险的受益人是贷款银行，保险额是贷款总额。房主产权保险的受益人是房主自己，保险额是房子的买价。一旦房子的产权发生任何问题，房主自己是不可能通过银行产权保险拿到任何赔偿的。我的客人B的故事对两种保险的区别作了最好的说明。

B买房时为了省下几百元的房主产权保险费，没有买房主产权保险。他万万没有想到建筑商不小心把房子的50%建在了邻居的土地上。邻居发现后，要求B把房子拆掉。贷款银行知道这件事情后，立即向产权保险公司要求产权赔偿。产权保险公司立即向银行赔偿了B还未付清的贷款余额。在这种情况下，尽管B是由于建筑商的错误而丧失了对该房的完全所有权，产权保险公司对他没有任何赔偿的责任。为了取得对该房的完全所有权，B必须花钱向邻居买下房子所侵占的邻居的土地。 B的另一条出路就是雇律师告原来卖他房子的建筑商，要求赔偿。在美国，打这样的官司，光律师费就要好几万。 事到如今，B进退两难，后悔莫及。为了区区几百元，损失好几万元的律师费，甚至是买房子的二十几万元不说，还惹出这么多麻烦！

发布: 06/29/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu