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房屋拍卖会(foreclosure auction)的故事(三)-在美国经营房地产
乌龙的业主还是乌龙的律师? 又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热,拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖,起拍价 $10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投,我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归,总算让我又做一回“大爷”。 照例,等到第21天,我前往收楼。 敲门后出来一位女士。接受上次的教训,我先验明正身。 “请问A先生与太太在吗?” “我是,请问......” “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……..” 还没等我背完我的台词,她先生已经加入。只见他们连连摇头。 “ 搞错了,完全搞错了”。A 先生慢条斯理地说。 什么?我又搞错了?不会吧?拍卖前我反复查对地址,上来我先对姓名。那又是错在哪里呢?难道我真的象我们乡下所说,千次笨x,没一次相同吗?不过每次笨都相同的话,这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番,定定神。 再看这对中年白人夫妇,男的长得高大斯文,说话慢条斯理。女的也是凹凸有致,该多的地方多,该少的地方少。看着就顺眼,让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚,或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。 “几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了”。A 先生说得既清楚又坚定。 “那你现在每个月都在付贷款?”。这是个关键点,根据本州的法律,从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话,foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。 “对,每个月都在付贷款。我有全套文件在”。他一脸笃定,充满自信。 那听起来是Trustee 与 Lender 没做好资料更新,稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次,在完成拍卖后的几天,Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖,把钱退回给我(不过那两次不是拍错)。还有一次就离谱了,將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。 看来我又是白忙一场了。不过,我竞投下来的价已经是市场价的80%,加上装修,马上转手获利的空间不大,只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想,我就坦然多了。 接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好,告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得,乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心,我又把话题兜回Foreclosure上。 他很坦然地告诉我,半年前因为丢了工作,付不起贷款,被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作,但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我,可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600 投的是第二按揭的拍卖。 “什么?$35,600?$35,600能买下这样的房?我这房最少也值$320,000!哪里有这样的好买卖请告诉我,我也想去买。” “不是。$35,600 只是投第二按揭 K 银行(房屋净值贷款)的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000 在上面。也就是说,假如这次拍卖程序不出问题的话,我的成本是 $$255,600。”看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置(Position)关系。你不付B 或K银行的贷款,任何一个都权拿你的房去拍卖。 他脸色开始有点紧张, 反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure 上有同等的权力,因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款,是否只是付B银行而不付K银行呢? “你是否肯定都付了B和K银行的贷款了?或是只付B而没付K银行?”“你有没有收到过K银行的foreclosure通知?”我紧追着问。 “我专门雇请律师S来处理破产申请,停止foreclosure,以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K 银行才8 千多元,怎么就能转移我房屋的所有权呢?……” 他越说越激动,开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的没付K银行的每月利息。 第十三章(Chapter 13)的破产保护法是允许你用一个付款计划(3-5年)分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款,只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后,你依然要按期付清Lender的所有到期款,就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人,它能起到暂时停止foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日,甚至在拍卖日的当天提出破产申请(我们当地拍卖开始于10:00am,他们在9:00am到10:00am递申请)。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话,就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后,Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。 事后在与A太太的闲聊中,得知原来他们以为K银行的欠款金额小,就跟信用卡的欠款一样,由债务重组计划一起来处理,不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付,还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付,就语焉不详。 言归正传,当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时,我理直气壮地陈述我的态度: “K 银行的拍卖行动没错,这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实,我们可以给你们一定的时间搬出。” “不可能!…..我不相信…..我们有律师!…..我们房屋的所有权不可能已经转移….我要到法庭上跟你们打…….”。他提高声调,脸色发清,语无伦次。 不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee 的程序没错,他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure,不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖,所以很容易被挑战(有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局,不会被挑战。)。就算Lender 和Trustee都没错,银行(Lender),Trustee 和 成功竞投者都怕诉讼。更何况,我拍下来的价已经是市场价的80%,加上我所投入的时间,精力与金钱,就算我最后赢,也不值。再想想他们,也是够冤的,K银行的贷款本金不过8 千多元,每月付款不过几十元,foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂,或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。 孙子兵法云,“不战而屈人之兵,善之善者也。”我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定,等到他稍稍平静下来,我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。 “我完成明白你们现在的心情,也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们,只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的,她/他会提起出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时,请考虑我的以下方案:第一,假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误,或K银行同意退回我的款,我同意签和解协议(settlement agreement),将业权(Title)还给你们;第二,我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们,你们负责所有的相关转移费用;第三,假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话,我可以租给你们,价钱按市场,时间多长由你们决定”。说完我拿出名片递给他,稍稍加重语气: “ 由于你们有代表律师,我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内,假如我没接到你们的回应,我将会采取进一步法律行动”。说完,我收兵回朝, 等待下一回合。 三天后,他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee’s Deed 传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷,要证实这个产权转移很容易,我只需2分钟的功夫就能在网上下载,作为律师,难道她不会吗? 又过了两天,我收到她的来电: “我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道,他们有破产与foreclosure 的信用记录,到那里都难租房”。 我一听,顿时心花怒放。他们总算接受这个事实,不给我带来诉讼的麻烦了。 我赶紧说“当然没问题!多少个月由他们定”。“我们什么时候可以签合同?” “大概三天吧,我会联络你”。S律师答道。 第四天,仍不见S律师的电话。我打过去问。S律师说还没找到他们签字,要求我给她多几天时间。几天后我没听见任何音信,再打电话时就完全找不到人了。一个星期之内,我尝试不同时间,留言几次,均没人回应。 不知道发生什么事,我不能再等下去。赶紧联络长期帮我做驱逐(Eviction )的律师F,开始驱逐的法律行动。我最担心的是,他们停止支付第一按揭B银行的贷款,然后B银行再次拿这个房屋去拍卖。同时,请F 律师帮我查是否有人还在付B银行的按揭。次日,F 律师打来电话说,他们通过破产程序还在付B银行。“非常困惑,非常困惑(Very confused, Very confused)”。是呀,第一按揭这么高额都在付,而第二按揭这么小额不付。 又过一个星期,F 律师来电,说S律师联络他,A先生与太太已签好租赁合同。F 律师问我想签租赁合同还是继续 Eviction。我选择签租赁合同。 自此,A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告,不得而知。 题外话:我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是,每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面,不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如,同样是“Eviction”律师,我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的,我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士,包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师,以及我现在作为建筑商(Builder)所雇请的所有转包商(Subcontractors)。 听完这个有点过长而严肃的故事以后,我跟你分享几个发生在拍卖场上的小故事,看看一些人的竞投价是怎么出来的,说出来都令人忍俊不禁。请耐心等我慢慢道来。敬希继续留意。
发布: 06/24/2009 作者: 如山 来源: 文学城博客 |
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