美国房价的道道：从波士顿说到纽约

我是1988年秋天来到美国波士顿的， 除了95年到中西部工作了一年多之外， 一直都住在大波士顿地区。 初来美国一年多以后，开始听到周围的美国人说现在经济不景气，房子不好卖了。 听学校的一个老师讲，这经济不景气就像是小孩喊狼来了，狼来了喊多了，就真的来了。 人人都说经济不景气， 不敢花钱了，越不花钱经济就越不景气。

我曾经听一个美国朋友讲，80年代，波士顿地区房价上涨很快，每个月房价都上涨不少。买房子也很容易，有时上街转一圈就买了一个房子回来。那时贷款很松，有的房子不要down payment也可以买。卖方的经纪人千方百计鼓励人们买房，反正不付首付, 买房和租房没什么区别， 付月供就当是交房租一样。 经济不景气以后，有人丢工作，房子也开始掉价，既然在房子上没有什么自己的钱，有些付不起房贷的人干脆不要房子了。

90年前后， 以前曾见商店门上贴着招工的条，再也见不到了。 逐渐的，我看到街上的小商店不断有关张的了，路上开的汽车不少都是又老又破。 听说有不少的公司在裁员， 特别是计算机公司。 我记得我们学校计算机室要招一个工作人员，这一份工作收到了上百份申请， 竞争的激烈可想而知。 到了92，93年，在报纸上可以见到好几个整版登的都是拍卖房子的广告。 因为很多房主不付房屋贷款，银行收购的房子太多，很多小银行都倒闭了。 记得当时有的人存钱的金融机构倒闭以后，储户拿不出钱， 到州政府门前示威，这件事上了电视新闻。 我的账户所在银行就倒闭了，以后被一个外州的大银行接管了。

我认识的有一个朋友就再那个时候用两万美元就买了一套市中心区大学附近拍卖的one bedroom的公寓房。 在94年房屋拍卖潮的尾声，我们曾经参加了一次房屋拍卖会， 那次拍卖去了上百人。 我们不知怎样买房，只是去看看热闹。 在那次拍卖会上，一下就拍卖了同一个地区4，5座楼里的二，三十套从studio到two bedroom大小不等的公寓房。Studio的成交价大约是3万， 2 bedroom大约4，5万。这些房子在2006年左右房价高峰期大约可以卖到二十多到三十多万一套。

波士顿地区从90年房子开始跌价，到94年跌到谷底， 一共用了四年时间。 95年开始，房价缓慢回升。 到97，98年就业机会多了，工资水平也上升了不少，买房子的人多了起来。 我记得有一次在看房子的时候， 卖房的broker随便提起人们的收入时说： 几年前一个人一年挣四万块就是不错的高收入了。 现在人们挣钱多了，一年五，六万很平常。 在Cambridge这样的交通方便的town, 星期天卖房子一两个小时的open house时间里, 竟有几十拨人来看， 房子里挤满了人。 经常是一个房子上有好几个甚至十几个offer，买主要在开价之上竞价，最后常常在高于要价之上好几万成交。 在这种形势下，各个地区房价上涨很快。

到了2002年以后，我感觉与租房相比较，买房的价格已经太高， 除了十几套以上的商业公寓楼之外，小一些的房子很少有投资价值的了。 买房贷款很容易， 拿不出20%的首付只要办成两个贷款，就不用交mortgage insurance了。 人们可以借出自己房子100% 自有资产（equity）. 据一个mortgage broker讲，有的人一年中refinance三次，就为了把房子里的钱拿出来花。 到了2006，房价到了顶峰， 距离上一次房价的顶峰89年差不多有17年的时间。 在我读到的关于美国房地产的文章中，两篇提到房地产的周期是18年。 这和我所看到波士顿地区过去20年的情况是相符合的。 这两次房价高峰之前出现的情况很类似，都是房价大涨，贷款条件放松。 房价下跌之后，如果房主在房子上自有资产很少，一旦房价跌过自有资产部分，如果房主付房贷遇到困难，很容易放弃房子。

因为房子不像股票那样容易脱手变现，房子的使用价值和房主对房子的感情色彩使得房价有很大的刚性， 所以我相信房地产有较长的周期。 但是我也注意到房地产有很强的地区性。 房价会受到供需关系，该地区的就业机会，工资水平，人口变化，空地多少，房地产税收，以及当地政府的zoning法规的影响。 就是同一城市里的好区和差区的房价涨落的幅度，时间长短，时间前后也有所不同。 我95年到Indiana工作时，就发现在那儿同类地区的房租和房价就比波士顿便宜的多。 波士顿这样的大城市，工作机会多，人口密集，平均工资高，年轻人喜欢大城市里的热闹，公共汽车和地铁可以到达的地方几乎没有什么空地可以盖房了，所以房价就贵。

这些年，大量外国来的的移民涌进美国的各大城市，增加了对住房的需求。 Dot com泡沫期间，波士顿周围地区成立了大量公司，招了很多人，而且这些人的工资还很高。 一时住房突然紧张，租房和买房的需求猛增，价格一下就暴涨起来。

同一地区的好区和差区的情况也不一样。 好区的房子占地面积大，房子之间距离大，一个town里房子的数量就少。 波士顿地区的好区有的zoning法规规定每个盖房子的lot不得小于一定的面积，从而限制了盖房的数量。 这些年，美国的贫富差别扩大， 富人的收入增加幅度很大，中产阶级中下层和穷人的收入几乎没有上涨。 好区的房子供应有限，价格自然是物以稀为贵。 房价上涨时，好区的价格先涨。 房价下降时，好区房子foreclosure的少，价格下降的幅度受到的影响就小。 既然好区的房子少，其代表性也有限。

如果一个地区买投资房的人很多，房价上涨又很快，房价下降的风险就大。 我有一个朋友的父亲在Miami做房地产行业的律师。据他讲，前几年Florida房地产市场很火， 买房的人中有三分之一是外来的投资人。 这些人不在那里住，买房不是做second home，就是为了放一段时间转手卖掉赚钱。 两年前，我们去Florida玩时，看到从Miami到KeyWest的途中有大片密密麻麻新盖的房子。 在波士顿地区，我从未见过这样大片的新房。 现在这些炒房的炒成房东。出租房太多，房租就低，抵不上房贷，月月倒贴，不知何时是了。

过去几年，有的地方因为贷款条件太松，推着房价大幅上涨，几年之内房价翻倍。 这种情况是不正常的。 房价比别的地方贵的太多，人们就会不愿意来这里工作，长期上涨，难以为继。 泡沫吹得太大，就要破了，这一点从美国foreclosure严重的地区的情况得到了证明。我们公司里有一位美国同事的老家在West Virginia，算是美国的乡下。 我问他家那里有没有房地产价格的周期？ 他说没有，因为那里人少，房价很低，从来没有大涨过， 也就没什么可跌的了。

房地产的涨落和就业情况密切相关。 纽约州水牛城过去曾经是美国五大湖运输的重要集散地，从城市的规模看，过去曾经很繁荣。自从有了高速公路，水运衰落，城市的风光不再。 城里能看到不少被丢弃的房子，有的门窗订着板子，有的只有空架子了。 麻州西部有的中等城市情况类似，过去曾是工业集中的地方，现在没有工业了，也没有什么公司在那里，质量挺不错的老砖楼卖价很便宜。

总的来说，房地产是一种不错的投资， 因为土地有限，是生产不出来的。只要一个地区有工作机会，人口不断增长， 人们收入不断增加，价格的长期趋势还是还是向上涨的。 但是自住和投资是两回事。 如果自住，不应该把升值做为主要目的。如果住在房子在里不卖，无论房价是涨是跌都与你无关，而且人们总是需要有一个地方住。 如果为了升值，非要在好区买自己经济能力承担不起的大房子，就会出现买的起马，配不起鞍的现象，弄得捉襟见肘，影响生活质量。 我去过一些买大房子的朋友家，冬天舍不得开暖气，冻的人哆里哆嗦，简直是在找罪受。 一有什么风吹草动，家里有人丢工作，付不出贷款， 麻烦就大了。 如果为了住大房子，经常生活在紧张状态之中，实在是不可取。 此外，好区的大房子一般房地产税都比较贵，在房子上每年花掉的税，保险费，维护，修理费用，和税后利息是收不回来的。

在买自住房方面我的看法是：

1． 要准备在房子里至少住五年， 没有在一个地方常住打算的人最好不要买房。除非钱多得没地方花了，另当别论。

2． 买房所付放贷包括房地产税，保险费不要超过家庭税前收入的三分之一。手里总要保持有至少三个月的房贷钱，以备不时之需。工作不稳定的人更要保守一些。

3． 在同一个地区，同样的房子，如果买房付出的房贷和租房住的月租差不多，就可以考虑买房。如果超过房租很多，例如1.5倍，就说明当地房地产泡沫严重，最好不要买，等一等再说。
在美国买了房子空囤，等着涨价是不合算的。 先不说万一房价没涨，吃了亏。就算是涨了，每年为空房的花费也不少，房子不住人更容易损坏，再把投入资金的机会成本算进去，就会发现不一定是好的投资。买房出租作为投资，就是另外一个复杂的问题了。

发布: 12/22/2008    作者: 未知   来源: xxq2001博客