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你了解你的租约吗?

许多客人开店铺,找到中意的地方后,就匆匆签约,生怕店铺被别人抢走了,现在生意难做,要卖店走人,才恍然发现自己已被房东五花大绑捆得牢牢的,想走也走不掉了。

这些客人往往在出了事后才来找我咨询,我经常为他们惋惜,为什么不早点想到这一步,在签约前请律师看看,至少知道自己要履行的义务是什么,在发现不合理的条件或与当初答应的条件不符时让律师与房东争取修改条款呢。美国是一个讲究合同的社会,书面合同有着至关重要的作用。不像中国,口头协议比合同重要,一旦你不履行合同中规定的义务,房东将你告之法庭,逃庭的结果是丢席判决,它将带来更长久深远的影响。我有客人自己都忘记了曾经被告过的事实,但自己要买房或卖房或有其他事情需要查信用时才发现过去逃掉的老债,只好乖乖补上才能顺利拿到贷款或卖掉房子。不仅一分钱没逃掉,还要补交律师费及利息等等,回头的感慨是早知如此,何必当初?

在当今这个变化多端的金融风暴时代,当房客的更要仔细审查自己即将签署的合同,其中要特别注意一些与房东义务息息相关的条款。比如说,如果是一个正在建设中的商业中心(shopping center),房东是否有能力完成商业中心的全部建设任务,是否会建一半就会出现资金短缺而无法完成的事情。如果商业中心只建好一半的店铺,而你是唯一签约的房客,其他店铺都没有出租出去, 你能开店吗?即使勉强开店,开店后会有生意吗?

如果房东建一半,因为资金短缺而停建,然后又因不付银行贷款而使店铺被银行没收,银行是否能承担房东应履行的义务呢?还是一旦房东的产业被银行没收后,也可以将租客一起赶走呢?如果当初房东答应补贴租客装修店面的钱,可是房东倒闭了,这笔补贴谁来付呢?当初你签约是因为这个商业中心会有大型连锁店, 比如Wal-Mart, 进入作为主要租客,这样它会带来一定的客流量,可以帮助其他租客的生意,可是这家连锁店因为经济不好决定放弃这个店面,你将面对一个冷冷清清的商业中心,生意怎样维持呢?

看到这你一定会头大了,哇,这么麻烦,还是不要做了吧?人各有自己的工作,你为什么不把这些烦恼交给律师去处理呢?一旦你跟律师讲清楚了你的店面的状况,你要的条件,请一个有经验的从事房地产法律的律师帮你审阅甚至修改租约,律师都会把这些问题在合同中写清楚。如果房东不给予应有的条件,你宁可不签合同也不要签一个对自己诸多不利的租约合同,因为每一个租约合同都是至少三年以上,它的影响也是深远的。

发布: 04/15/2009 作者: 刘念庆律师 来源: 大纪元


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