商业租客如何保护自己

【本期温馨提示：本文以法拉盛一家餐馆的真实案例为基础，详细讲述了商业租客如何避免和房东的麻烦，如何保护自己的合法利益和被房东驱逐。详情请咨询阅读全文。】

首 先，权立宏律师请广大读者注意，本文讲述的是商业租客的案件，并不一定适用于非商业租客（如住宅租客）。法拉盛中国人开的餐馆很多，北方风味的餐馆也不 少。由于律师别人是北方（祖籍陕西西安），所以他也经常到这些餐馆去吃饭，也顺便了解一下餐馆业主的辛酸苦辣。由于客人隐私的原因，本文不宜用餐馆的真实 名字，但是这一家天津味的饭菜确实做得不错，价格也很实惠，如果确实想去尝尝，不妨致电权律师。

商 业房屋的租约一般都比较长，多数都在１０到１５年之间。租约满后还可以有续约权。所以选择房东一定要慎重。权立宏律师经常警告租客，选房东就想选配偶一 样，一定要慎之又慎。要了解房东的人品。同时，签订租约时，最好请一下律师，这时花一点律师费是应该的，可以避免以后不必要的麻烦。一定要注意水费，电 费，地税，保险，扫雪地点一些细节的问题。还有，租客最好不要和别人合用水表、电表等，以避免不必要的麻烦。

房 东房客纠纷最常见的是房客未能按时付租。其实这也不是大事情。如果不能按时付租，一定要书面通知房东。这里，权立宏律师要提醒的是寄给房东的材料房客一定 要流一份复印件。一般来说，如果欠租的时间不是太长，房东是没有权利来赶房客，但是可以加上５％租约的迟纳金。但是，如果欠租太久，房东就有可能请律师来 做驱赶房客的手续了。由于美国是一个法制国家，房客也应该雇用律师来积极应对。如果房客想继续做下去，千万不要对于房东所采取的行动置之不理。

根 据权立宏律师的建议，多数餐馆的老板英语都不是太好，因此影响保护自己。如果房东要驱赶房客，法庭的传票一定要派专人送到餐馆老板的手上，然后房客就要请 律师来处理。如果房东经过多次尝试之后，专人不能亲手把传票送达，也可以向法庭申请用信件或者把传票刊登在英文的报纸上。需要注意的是，专人送来的东西， 不能随便签字。邮差送来的信件，不能拒收，否则有可能错过上庭的时间。这对租客是很不利。等发现传票时候，已经为时过晚，法官也许已经签发了驱逐令。这时 就太被动，但是并不是说没有办法挽救了。究竟用什么办法可以挽救呢？他是否帮老板保住了餐馆？权律师在以后的文章中会继续陈述。

【本期权立宏律师温馨提示：本文原是明報記者羅慧琪採訪权立宏律师之後的一篇報到，　略有修改。該文的價值在於在碰到被房客驅趕時，房客該如何保護自己。详情请咨询阅读全文。】

【明報記者羅慧琪報道】華人經營不論餐館或任何業務，遇上資金周轉不靈的時候可謂在所難免。一家在法拉盛40路的餐館去年因市府加強衛生條例，被封鎖了20餘天，結果生意無法做，租金亦無法如期繳，後來有錢交租了，但是房東拒絕收房租，不去存支票，其房東更要求在3天內搬走。

权立宏律师很久以前起就去呂先生的餐館吃飯。他當餐館老闆之前是做裝修，存了10幾萬元後於2009年投資開餐館，在法拉盛40路租舖，簽了8年的租約。去年夏季開始，市府加強衛生條例，要求全市餐館張貼衛生等級，呂先生的餐館因過不了檢查一關，被當局封鎖了20餘天。當然了，做餐館是很辛苦的，起早貪黑，早上五點多就要起來，晚上十一點以後才下班。他的餐館菜的味道也不錯，也賣得很便宜。由於封鎖期間餐館完全沒收入來源，呂先生當月的八千多元元每月的租金亦無法如期繳，他請房東給他寬限期，但對方不接受，並於去年10月4日向呂先生發通知，要求他在3天內搬走，呂先生卻表示，他由始至終均沒收到該通知。

根據紐約州法例，房東趕商業房客是須親手將通知交到房客或者法人代表手上，並須依照一定的通知格式。然後，房東向法庭申請驅逐租客。呂先生稱也沒收到通知，當然亦不會作任何搬走的行動，房東於是於今年1月14日在皇后區民事法庭在房客缺席的情況下獲得判決書，法官判房東有權將呂先生趕走。可是呂先生表示，他還是沒收到任何通知，直至2月1日，他才收到來自執達吏（Marshal）的Notice of Eviction，計算郵寄的時間在內，執達吏要求呂先生在5天內搬走。呂先生知道問題嚴重，立即找律師處理事宜。

代表律師權立宏於是寫信給法官，解釋呂先生沒收到任何通知，要求法官撤銷此前的一切通知，法官簽署同意。權立宏日前亦陪同呂先生出庭，房東的代表律師亦在庭上，權立宏表示，呂先生去年11月開始已如期繳租金，但房東不肯將其支票存戶﹔呂先生亦願意每月將欠繳的租金攤還，即在8000多元元的租金之上再多繳500元，直至欠租還清，但房東亦不肯接受。

權立宏昨（16）日表示，呂先生的案件現在才算是開始，但他借案件提醒做生意的華裔業者，租舖除理想的位置外，房東的好壞亦重要﹔如業者收到任何英文信件，亦須謹慎處理，不要隨便丟掉，應馬上找可靠的律師翻譯或處理。就目前的案件情況來說，他可以安心做一段時間的生意。他同時也願意和房東交涉有關房租的問題。