美国的房地产税(Property Tax)介绍(2)

美国是一个联邦制国家，国家的财政收入几乎全部是来自于各种税收，但主要是个人收入的联邦所得税(Federal Tax) 和社会安全保障税(Social Security Tax) 及收入所得税(Income Tax) 等。全美的各个州政府的财政收入也主要来自于税收，其中绝大多数是靠销售税(Sales Tax) ，那么各级郡、市政府，警察局，消防局，中小学校是靠什么维持运营呢?那就是房地产税(Property Tax)，由于美国的宪法禁止美国政府在土地上征收房地产税并用于联邦政府的开支，所以在美国没有制定统一的房地产税。各州、各市的房地产税均是独立制定的，也非常复杂。

美国的房地产税(Property Tax)介绍

第一部分 美国德州的房地产税简介

有位著名的美国总统说过，人的一生只有两件事是难以避免的，一是死亡，二则是税。的确如此，美国是一个联邦制国家，国家的财政收入几乎全部是来自于各种税收，但主要是个人收入的联邦所得税(Federal Tax) 和社会安全保障税(Social Security Tax) 及收入所得税(Income Tax) 等。全美的各个州政府的财政收入也主要来自于税收，其中绝大多数是靠销售税(Sales Tax)，那么各级郡、市政府，警察局，消防局，中小学校是靠什么维持运营呢?那就是房地产税(Property Tax) ，由于美国的宪法禁止美国政府在土地上征收房地产税并用于联邦政府的开支，所以在美国没有制定统一的房地产税。各州、各市的房地产税均是独立制定的，也非常复杂。为了不误导广大读者，本文仅以笔者所居住城市为例，介绍一下美国德克萨斯州房地产税的情况，仅供大家参考。

需要说明的是，由于德克萨斯州没有州收入所得税(State Income Tax) ，所以房地产税率在全美几乎是最高的，是房子价值的2.5%左右，但一般来说全美大多数地区的房地产税是房子价值的1%左右。
德克萨斯州(Texas) 的人口有2200万，仅次于加州，是全美人口第二大州，其经济实力在全美也是名列前茅。笔者所居住的布兰诺市(Plano) 人口是20万，亚裔占10%，中国人占5%，大约为10000人，平均家庭收入是7.5万美元(2006年) ，平均房价是20万美元。布兰诺市连续多年在全美被评为最适合居住的城市之一，例如仅高尔夫球场就有六个，市内没有高于三层的住宅，几乎全部是独立屋(Single Family Residence, 俗称别墅), 学区也在全美的评比中常常出现，社会治安非常好，2006年曾被评为全美治安最好的城市之一。

德克萨斯州的房地产税包括以下:

1.市政府税(City Tax)

市政府税用于市政府所管辖的部门诸如: 警察局、消防局、图书馆、卫生局，公共交通，公园管理等的运营。

2.郡政府税(County Tax)

美国从行政区划分上是一个郡内包含几个，几十个城市，郡政府所管制的部门有:
税务局，商业局，法院系统，监狱，汽车牌照，卫生免疫等。

3.学区税(School Tax)

学区内有小学、初中、高中，这部分占比例最大，从建校舍，设备，老师的薪水都是由学区税支付，在公立学校不收学费的原因就在于此。所交的房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资，同时还有老师的薪水。

4.特殊征税:

诸如社区大学税，医院税，防洪税，都是各级政府跟据需要，由市民投票而独立制定，绝大多数情况下州政府部都不介入。比如达拉斯市征收一个医院税，专门用于一家医院的使用，如果低收入或者没有钱就可以这家大型医院得到免费或很少收费或者是先看病再说。

还有，有的郡有社区大学，有的就没有，笔者所在的克林郡(Collin County) 就有社区大学(Collin County Community College) 所以就要交社区大学税。

达拉斯地区一共有四个郡，分别是达拉斯(Dallas),克林(Collin),丹顿(Denton),太伦 (Tarrant), 五十多个卫星城，20多个学区，三个社区大学(Community College) ，一个看病不花和花很少钱的大型医院，人口大约四百五十万，方圆100英里(160公里) 。

下面就介绍以下笔者居住的布兰诺市(Plano) 的房地产税情况: 假设一栋税收值20万美元的房子，那么每年要缴纳的房地产税是 :

1. 市政府税 (City Tax) :

税率: 税收值的0. 47% 所交的税是940美元(0.47x200000)

2. 郡政府税 (County Tax):

布兰诺属于Collin郡，税率是税收值的0.245%,所交的税是490美元(0.245x200000)

3. 学区税 (School Tax)

如果是布兰诺学区(Plano ISD) ，税率是税收值的1.7%, 所交的税是3400美元(1.7%x 200000)

4. 社区大学税 (Community College Tax)

在克林郡有社区大学(Collin County Community College), 需要交纳社区大学税，而在丹顿郡没有社区大学，则就不用交此税。如果在克林郡的人在其社区大学读书，学费则非常便宜，一个学分只要几十美元。税率是税收值的0.09%。所交的税是180美元

所以总的房地产税率是税收值的2.5%，每年大概要交的地产税在5000美元左右。但在太伦郡(Tarrant County) 的房地产税率会在3%，一般在德克萨斯州的平均地产税会在2.5%左右，同时房地产税率每年都在变化，有的在减，有的却在增。目前(自2007年)德州已经开始减学区的税，所减的部份用增加香烟的销售税(每一包加一美元) 和其他奢肆品的税收来补偿。

从以上我们可以看出，从每家年收入七万五千美元，每年要交纳大约五千美元的房地产税，所交的房地产税占总收入的比例是6.7%，这个比例在全美是很高的，因为在德州没有州所得税所至。