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美国房地产的租金收益及资本利得税
温州人叶先生因女儿在美国洛杉矶留学，今年初花55.5万美元在洛杉矶购买了一栋有景独立屋，尽管和美国居民享有同等购房的权利，但繁复的手续和严格规范的税收制度，确实让他麻烦了好一阵。
美籍华人杨律师介绍，美国房地产税的税率各个城市不同，一般实际所缴税率为房产价值的0.5%-2%。除此还有置业费用，包括买房时的各种费用，比如验房费、律师费、购房之后每年要缴纳的房地产税，以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果要进行房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费，或者给经纪人至少一个月的租金等等。
具体非居民的应纳税一般分为两类：
1.与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。
2.与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
对于出租房产利得
美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益（扣除出租房产的维护费用等）适用于以上第二类 “与美国贸易或业务有关的收入”，根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。
分级所得税税率最低10%，最高为35%。
例如， 50万美元的房产，一般年毛租金为5万美元，扣除物业费，房地产税等持有成本年净租金为3.5万美元，每年的利得税为4930美元左右，大约为净租金的14%。
对于出售房产利得
短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税（同上）。
长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。一般为15%-25%之间。
值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。
所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。
可以说，美国投资房地产出租以及转售所涉及的税务问题以及税务的减免，退税等相当繁杂。所以对于有计划在美投资置业的人士，需要经过详细地规划、计算，以达到最佳的投资结果，在赴美购房前咨询专业的美国房产公司或者机构是相当必要的。
发布: 2012-05-20 作者: 未知 来源: 温州商报
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