美国房产税费及减税政策：买卖/持有/出租/赠予美国房产税费总览

美国房产税率之高，极其复杂程度看似人人皆知。然而，对美国房产跃跃欲试的中国人，对美国房产税的了解实际上仅仅流于表面。下面，我们来深入了解美国房产交易各个环节所需税费：包括购买美国房产、持有美国房产（养房）、出租美国房产，和赠与美国房产需要缴纳的税费，以及美国房产的减税政策。

一、购买美国房产的税费

主要包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等。

二、持有美国房产（或是说美国养房）的税费

大头：1.房地产税、4.和贷款的本金和利息；小头：2.房屋保险、3.小区费或物业费。

1.美国房地产税=房屋估价X房产税率：即所谓的印花税，是地方对房地产征收的主要税费，包括郡税、市税、学区税三部分。税率各个州不同，一般来说每年约是房产估价的1-3%。征收比例一般以学区税最高，占60%以上，郡税，市税仅占很小一部分。虽然美国的房产税看似很高，却做到了取之于民用之于民。比如交了房产税后，就可以让孩子在区内的公立小学和中学免费上学。详见美国房产问答：美国房产税的用途。

2.房屋保险：住宅房保险保房子失火，淹水，雷击、地震等意外事故。费用依据屋主选择的保险类型而不同，一般可以按每个月100美元计算。商用房还可以保租金损失等，保险费的价格是住宅房的两倍。延伸阅读：买了美国房屋保险何时使用？ 来自美国房产问答。

3.小区费或物业费——小区费：房子在统一规划的小区中，一般有小区费，用来支付小区公共设施和维护，比如路灯，公共草坪的维护。根据小区服务不同，大概从每年150-300美元/月不等；物业费：一般是单元房的公共设施，大概300-500美/月。

4.贷款的本金和利息：如果你是贷款买房，本金和利息要按月支付。如果不能按时偿还房贷，房子将面临被银行法拍的风险。当前，美国30年期固定贷款利率为4.35%。

三、出租美国房产税费

1. 出租管理费：如果是投资出租房产，出租给租客，一般由管理公司管理。佣金一般是8-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。

2. 租金的个人所得税：按美国个税缴存分级利率计算。

四、出售美国房产的税费

1. 资本利得税：分为长期和短期持有两个阶段计费

短期持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率最低10%，最高为35%。长期持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。一般为15%-25%之间。详见美国房产问答：美国出售房屋资本利得的征税标准是怎样的？

2. 交易税：房产交易税=房价x税费（税费由州政府决定）

3. 其他费用：纪人费、律师费、登记费、修理费等。

五、美国房产的遗产赠与税

遗产赠与税：赠与税是指房产拥有者在在世时将房屋赠与他人所缴纳的税费。遗产税是指房产拥有者在过世时将房屋遗赠他人所缴纳的税费。美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人，任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收。延伸阅读：如何看待美国的遗产税？来自美国房产问答。

美国房产的减税政策：

1. 关于出售美国房产税费的减税政策：值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

2. 关于持有美国房产税的减税政策：为了让低收入者拥有住房，单是1999年，政府就减免购房建房者税收1020亿美元，（这笔减免己高达中国2000年GDP的10％），其中购房建房贷款利息530亿美元。

3. 关于购买美国房产税费优惠的减税政策：美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。

4. 关于个人所得交易税费的减税政策：美国个人所得税很重，但美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以享受减免税，而租房是不免税的，也就是说租房要交所得税，交易税，赠予税和遗产税，一样不能少。

5. 关于美国房产遗产赠与税的减税政策：每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。 目前，遗产免税额是每人5百万元。 外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。

发布: 2013-11-21    作者: 未知     来源: 搜房网