投资美国房产怎么上税?
何谓外国人?持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为ResidentAlien,与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResidentAlien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:
其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
外国人税务好处
假如在税务上符合「外国人(NonResident Alien)」身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(CapitalGain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(WithholdingTax)。
外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
外国人卖屋时的收入
有一条税例,名为ForeignInvestmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。
此外,外国人也面对「预缴税」(withholdingtax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。
目前,遗产免税额是每人543万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人一万四千元,同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。
外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1万4千元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。
顺便一提,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,去避免将来需要通过认证。
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发布: 2015-11-09 作者: 来源: USA三角会计师事务所