新税法对房屋投资者,地主税务影响讲座总结

      会计师刘珊利20194月6日新税法对房屋投资者,地主税务影响讲座总结

  联系方式：Shanli Liu 781-518-8379  sliu@creliable.net http://creliable.net

1.新税法是有年限的， 是指2018初-2025年底， 管8年。

2. 扣除上限州税和地产税10，000，比如你州税和地产税2万，最多也只能抵扣1万。

3. 房屋利息贷款抵扣额， 2017年12/31以后贷款不超过75万， 2017年以前做的贷款不超过100万，或者这个房子在2018年以后做的重新贷款不超过100万，利息还是可以抵扣的。当然也要满足州税，地税总共1万抵扣上限。

4. home equity loan 拿出来用在翻修自住房上所产生的利息可以和自主房其他利息一样折扣，如果拿出来钱做其他投资，那产生的利息是不能做抵扣的。

5.第二个房屋贷款利息还是可以抵扣，但限制75万以下。 所有对高房价地区还是有影响的，超过100万以后的贷款所产生多余的利息是不能抵押的。

6. 自住房全家可以抵扣50万资本收益 15-20%, 并且可以多此使用。从买房开始5年内自住够2年。而且这两年不需要连续的。

7. 搬家费用不再抵扣，只有军队才可以。

8. 新税法对房屋投资影响：
1). 自己出租房屋: 如果你的投资房可以满足作为生意的一些具体要求，那么最后的净收入可以有20% QBI 抵扣。 最基本要求：1年以内投入时间超过250个小时。 自己或者雇佣的人比如装修，中介公司等一起， 2018年不需要详细记录， 2019年以后非常详细的时间记录，打卡，服务内容，服务者，具体时间要求很严格。比如请人铲雪，自己铲都需要非常具体的记录。
IRS有非常具体要求那些时间可以算，那些不能。

2). 我自己出租房屋，那些开支是可以折扣的：1.贷款利息， 2. 房屋折旧。3. 房屋维修费用，比如找人修水管， 4.低于2000以下的私人财产。比如你放进去的冰箱，新税法100%当年抵扣，5. 交通费用，比如房屋在国外，开车去处理。
6. 保险费，7. 律师，会计师费用。 8. 家庭办公室
 
3).不该抵扣的费用， 比如出租给小孩，亲戚，因为是和租客有相关关系。 比如用信任卡还房屋贷款信任卡带来的利息。买房房时候所产生的费用，不该做抵扣，而应该是算房屋价格里面去， 增加房屋的价格基数，这些都需要保留记录在卖房时候用。

4). 房屋折旧如果计算： 一般住宅房屋是按照27.5年折旧。 比如买房屋价格加上各种费用。 地是不能折旧，房屋价格减去地的价格。商业是39年折旧。这些折旧影响到最后卖房时候计算你交
5). 新税法对投资房买卖影响不大，照样是按照资本收益上税的。
6). 第二房和投资房还是有区别的。自住房住满5年，卖了自住房（可以免50万税），再住第二个房屋/度假房做自住房是不能自动免税的， 2008有个税法限制这种做法的， 有些限制。

QBI归纳：

9. QBI 折扣，对房地产经纪和公司影响最大：总的是鼓励个体经济。个体户或者LLC, 作为pass through income： 公司的净收入进入家庭收入计算税率。
收入单身15.75 全家31。5万，满足一定条件的话可以享受20%税折扣。比如房地产净收入20万，那可以减去20的20%抵扣4万， 那么只有16万进入家庭收入计算税率。
1). 首先看生意是合乎QBI 行业条件， 房地产是满足这点的。房地产主要条件是要投入时间超过250小时。
2). 是否做房地产投资，信托， 分红等。
3). 最后把房地产和信投等总收入加起来。
4). 最后加起来计算出的折扣不能超过你要交税的总收入的20%。
5).有些行业是不能做QBI的，比如保险靠抽成，保险行业是不算的。

10. 新税法不利改变： 餐费，娱乐费用以前是50%抵扣，2018年以后娱乐费用不能折扣，餐会还可以。比如带客户去看球赛，中间吃饭，那么门票是不能抵扣，吃饭可以50%抵扣。

11.房地产公司老板，海外客户（没有绿卡，或者不长期居住美国），管理房租等收入理论上30%预扣税。预扣义务在房产经纪，不做预扣有一定风险， 国税局主要是希望房地产中介预扣。中国和美国有税务条约，国外客户可以通过一定操作可以减少或者避免预扣的。

12. 外国人租金收入需要报税吗？是的需要，需要税号，叫ITIN, 申请需要至少2个月，第一次需要和报税一起申请的。期限也是4月15号。其实外国人最后税不多，扣除各种费用，有记录保留做以后的房屋价格基数。外国客户收入报的方式和本地一样，

问： 如果有多个房子， 250 个小时要求是指单个房子还是多个房子 ?
答：是按照每一个房子算的。不是所有时间算的，比如找人贷款的时间不算。

问： 房地产报税的收据那些可以是有效收据？ homedepot 收据？装修工人手写收据？支票?
答： 任何开支，只有有收据就可以。会计师给表格自己填， 会计师不是审计师，只根据你提供的信息报税，不负责信息的真实性。收据是给IRS查询的。IRS 主要目标是做生意的，自己做房地产查账概率非常小。只有有任何收据保留就没问题。

问：房屋折旧，算地的价格是用第一年的assess value上标明地的价格，如果上面没有地的价格，自己可以估算地的价格吗？是买房那年的地价还是开始出租（比如先自住再出租）那年地的价格？
答： 买的那年算地的价格，按照镇里面的房屋评价上面显示的地地价格计算。除公寓外其他都应该可以看到地的价格， 公寓一般没有，因为是公共的没法计算， 所有可以公寓0或者1%， 2%。

问：修roof 报了折旧。这个在cost base 里怎么算？
答： 是按照27.5年，加到房屋价格基数里面。

问：请问卖掉第一个自住房，第二个自住房需要住多久可以再享受50万的免税?
答： 卖掉第一个以后，开始算第二个房子的年限，以后住满2年就可以享受免税。

发布: 2019-04-08    作者: 会计师刘珊利2     来源: 麻省房产网