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我对美国法拍屋的认识
什么是foreclosure？国内很多媒体都把它翻译为“法拍屋”，但从字面上看，“法拍屋”指的仅仅是被法院拍卖的房屋，并不完全代表foreclosure。
其实foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。
一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice of Default-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公诸于众，从此foreclosure就开始了。既然大家都习惯叫“法拍屋”，我就介绍一下几种法拍屋的终结形式和购买方式：
一、宽限期的法拍屋
贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期一般有三个月，也叫做pre-foreclosure 。
在这期间，如果利息降了，屋主可以申请“重新贷款”（refinance）以获得较低的利息来降低每月的还贷数目，从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠款数目，没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下，目前，屋主可以申请“修改贷款”（loan modification），债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。
二、亏本出售的法拍屋
贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“亏本出售”（shortsale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。
购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能攒一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。
三、拍卖中的法拍屋
在宽限期终了阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（public auction）试图卖给第三者。
购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
四、银行持有的法拍屋（市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式）
债权人取得产权，然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，简称REO），
购买银行持有的法拍屋，可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。
如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。
发布: 02/20/2009 作者: 范晓天 来源: 搜房博客
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