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卖主难当



在现在这个经济衰退,房市低迷的条件下,卖一座房子变得难上加难,很多房子在市场上放了半年到一年都卖不掉,也有许多人花了好几万从上到下对房子进行了装修,本以为花下去的钱可以从卖价中赚回来,不想高高在上的价格无人问津, 只好以比邻居去年卖的房子的价钱还便宜的价位出手才能成交。也有一些卖主好容易找到了一个买家,要过户的头一天突然收到买家的电话,银行拒绝了给买家的贷款,自己要么得取消买房合同,要么卖方要同意延期让买方再去试另一家银行。

是什么导致卖房如此艰难呢?首要原因当然是因为银行拍卖房充满了市场。这里说的银行拍卖房不是指正在进行拍卖中的房子,这里指的拍卖房是指被银行拍卖后回收的再出售的房子,也叫REO买卖。过去几年的房市泡沫导致市场上房屋大量流通,人人都想买房,买一个房不够,还要买两个、三个投资房,过去一个人要工作十年才能存满买房要的首期付期,过去两三年出现了大量无需支付首期的贷款。这些无形的刺激导致大量无资格买房的人也当上了屋主甚至房东。一旦他们在经济上有任何压力,第一件会做的事情就是让房子“还”给银行,也就是被银行没收。

一旦一个社区有一两幢这样的被银行没收后再出售的房子在市场上,正常的房子就很难流通。因为银行为了尽快出手减少损失,它们卖的房子多半价钱会比正常价的房子低一点,哪怕他们的房子状况不佳,有各种各样的问题,买主会认为该社区的房子只值银行卖的房子所要的价格,买主“占便宜”的心理让他们很难再接受正常价位的房子。卖主这时就要平衡自己的心态,想想卖房是为了早点从房贷中解脱,还是从卖价中赚更多的钱?如果是为了早点从房贷中解脱出来,降价也是值得的,因为房子卖不掉,自己接着再付几个月甚至一年的贷款也许比要降的价钱还多。

另外一个原因是目前银行信贷紧缩,对买主的要求越来越严,很多根据过去的经验贷款根本没问题的人也贷不到款,这无形地减少了市场上流动的买主。再加上很多公司在裁员,原本有工作的家庭突然失去了工作,原有的买新房或换大房的计划也泡汤了。这对许多雄心勃勃的房地产投资者更是一个很大的打击,因为很多银行对地产投资者采取了更加严格的信贷审查手续。比如说,美国银行(Bank of America)已规定,凡是已拥有四个房贷的客户,美国银行将拒绝给其作任何新的贷款。也有银行开始仔细审查贷款者投资房的真实收入,并通过该贷款人申报的报税的收入来核实,而不是仅凭一纸租约来让投资者贷款过关。如果某社区的拍卖再售房达到一定比例,银行也会将该社区列入“黑名单”,拒绝给任何想在该社区再买投资房的投资者贷款,不管投资者本人的信用的优良状况。 发布: 10/18/2008 作者: 刘念庆律师 来源: attorneyliu


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