美国住宅上市如何定价

售房过程就像是场战斗，卖主的最大目标是要卖出最好的价钱，争取最大的利益。卖主的关键武器之一就是正确定价。

定价过程是讲科学的，还挺艺术的。可供选择的定价方法并不多，卖主应借助地产经纪人，将类型、质量、数量，最近卖价与市场趋势相结合，知道地产市值，作出专业的判断。

被普遍采用的方法——直接比较法。它是通过比较同一类型同一区域最近地产售价、市场趋势得出结论的方法。经纪人的《估价报告》（Comparative Market Analysis ）是主要形式。在市场降温、售量下降条件下，可供比较的参数有时仅有六个月以前的，依据有限就难以确定趋势链，不可能做出价格判断，这是当前卖主、经纪人和估价师普遍面临的难点。

较专业的方法——扩大比较法。用直接比较法达不到目的情况下，扩大类型和区域范围做以比较。将不同类型（诸如殖民式、高牧场式、维多利亚式），不同特点（诸如房层数，卧房数，厨浴数，房龄，面积等），甚至将整个邮政区码同学区类型匹配地产吸纳，列表统计得出平均值参数，卖主可获目标价。切记去掉最高和最低价，以排除非典型性。这种方法对经纪人的技术要求稍高一些。

这两种方法一般为地产经纪人和注册估价师乐用。

近似判断的方法——税推法。第一步，将前面六到十二个月内同一社区内所有售出的地产表格化处理，计算出当地地产税的课税比例，即“社区课税率”；第二步，用估税官对地产的估税额乘以“社区课税率”，卖主可得到地产近似目标价。比如一定时间段内的总地产累售价是一千万，总课税是八百万，一千万除以八百万等於“社区课税率”是1.25。如果卖主地产被估税基数是三十万，卖主用此数乘以1.25 等於三十七万五千，这应该是该地产的目标价。切记去掉超大面积、不规则地产和丧失抵押品赎回权的拍卖地产，以排除课税非典型性。屋主也可以用此法自测。

如果卖主不得不使用以上三种方法求价，那麼，地产上市经纪人应当可以权衡全部方法来帮助卖主决定价格。

其实，现实最大的挑战来自许多卖主自身的贪婪程度（对不起，有些不礼貌）。这些卖主总是不考虑市场条件，总想要卖出比最近卖出的同类型地产更高的价。我忠实地向这些卖主们说，地产买主们并不是笨蛋，他们一般都要比较七、八个在市地产，有的还掌握最近售价纪录，在不切实际的要价面前，他们是不会下手的。这些卖主是不吝惜买主和经纪人的时间，也在浪费自己的时间。

如果地产上市经纪人在上市后，向卖主提供经纪同行们对该地产标价过高的反馈意见，卖主应该接受并且改正价格。请卖主们切记定价不是目的，尽可能定高价更不是目的，卖掉地产才是目的。

确定了售价只是卖主对地产做到了心知肚明，但价格总是围绕价值上下浮动的，上市价与成交价又普遍存在着差异，而且不同的买卖双方，结果经常是各种各样的。即就如此，在今天市场条件下，卖主已经不像一年前那样相对主动，甚至连现时社区最高价都卖不到。这些话题就属於价格策略、市场推销的内容了。

发布: 10/09/2009    作者: 未知   来源: 住美国网