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对于美国新房期房销售的澄清

在网上看到一些很有影响力的作者介绍的关于美国新房期房销售的文章,出于对作者们的尊敬特此介绍一下美国新房期房销售的一些情况。

首先,自己亲自销售过几乎所有美国著名建商的新房,诸如:Lennar, DR Horton, Centex, Pulte Home,KB Home, Pacific Stardard,Beazer Home, Toll Brother,Goodman,Legacy Home, Grandhome, US Home,FirstTexas Home,David weekley Home,Dress Home,Huntington Home等几十个建商, 一共上百套新房,对于各个建商的销售规则,合同都很清楚,尽管是在德克萨斯州,应该具有相当的代表性。

一、美国的新房销售绝大多数是期房

由于美国的新房约85%是独立屋,很多情况下就是买主先选择土地(LOT),然后再选择户型(FLOOR PLAN)这时就有价格了,比如 一共40万美元,如果买主要买,那么就签订新房买卖合约,建商就开始建。

如果这块地,没有人买下,那么这块地就一直空着,直到有买主选择这块地为止。但是对于很多上市建商来说,多数是采用自己先建,一边建一边卖的策略,这样就大大地提高了效率,基本上,很少有等完全建好了才卖掉的,只是这两三年才会。

在很多时候(30-40%),由于买主签约后,但在不能准时过户,这个房子才是完全建好了的,新的买主看到的是现房,买到的就是现房。

二、新房买卖合同是有建商制定的

新房的合同不同于二手房,二手房的合同是由州政府统一制定的,新房的合同是有建商制定的,但总的来说是非常公平的。

签约时,建商要求的定金不同,也没有固定的标准,完全由建商决定,由500美元,1000美元,2000美元,5000美元,1万美元不等,我还没有见过超过房价2%的,大多数是房价的0.5-1%,而且很多著名的建商,只收500-1000美元的定金。

定金不是存在建商那而是在中立的第三方(ESCROW 或者 TITLE 公司,一般来说,除非买主不能贷到款,买主决定不买了,定金是不退的。

三、没有所谓的"购买意向协议”,也没有所谓的“商品房预定协议”

新房销售只有买卖合同,没有其他的合约。

四、过户与地契(房产证)

一般从签约到完全建好,要6-9个月的时间,这时银行会要求房子必须是100%建好的,否则不贷款,如果不需要贷款,用现金购买就没有人管你建好还是不建好,政府才不管这些事。
由于银行贷款的要求,在美国新房过户时,房子是100%装修好的,并不是美国政府要求房子要装修好才能卖。

因为,贷款时银行一定要求买主购买产权保险,否则银行不贷款,同时银行一定要求买主购买房屋保险,否则也不贷款,由于这一系列要求,所以在新房过户时房子必须是100%建好的。

简单地说就是,买主可以购买(签约)期房,但过户时必须是现房,而且不可以是毛坯房。

买主的房款或首期是在过户时缴纳的,当然不是直接交给建商而是中立的第三方,一旦过户完成,房子就100%地成为买主的,中立的第三方具有类似于国内房地产交易机构的法律职能,在美国一般不用房产证的,都是电子化了,任何人到郡政府的计算机系统,化几美元都可以打印出任何房子的房产证(DEED,跟普通的纸差不多),因为房地产拥有权的信息是公开的。

发布: 07/02/2009    作者: 高云堂   来源: 搜狐博客


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