买方市场 我这样卖房 先租后买 买卖方双赢

现在房市不好，房子难卖。让房子空着，一是不放心，二是有些东西不用反而会坏。我的房子空了两个月，我知道水池里的搅拌器肯定锈住了。一按开关，果然不转了。用小扳手从底下插进去拧了几圈，再把一个小红点往上一按，修好了。有的东西就不一定那么好修。另外，房子空着也要开暖气，防止水管冻裂。加上冰箱等电器都开着，一个月也要200元左右水电气费。再加上房地产税，房屋保险费，社区管理费，开销真不小。房子租出去，虽然能收回一些租金，又怕招来房客后房子不好卖。更怕房客不爱惜房子，造成损坏。特别是我这样楼上两层就有3,766平方英尺的大房子，租金要多了没有人愿意租，租金要少了连房价的利息都不够，真是个难题。我的房子在十一月上市，大家都忙着过节，过了一个月也没有人来看房。怎么办呢？好在我这人点子多，一下想出了两个。我把房子上两样市，一边卖，一边出租。在卖的一边我注明卖主可供贷款(owner finance)，在出租的一边我注明房客可先租后买(rent with option to buy)。我跟先生说，餐馆里有一鸡两吃，我这是一房两卖。

我因为贷款已经还清，所以可以让买主以向我分期付款的方式来买我的房子，这就是卖主供贷款。卖主供贷款可以给买主省很多钱，如贷款申请费，手续费(1%)，贷款点数，房屋估价费，等等。卖主供贷款就等于自己开银行，除了收房款，还要收利息。如果我能再活30年，买主向我付款的总数能达到房价的2.5倍。不过一般卖主供贷款都是短期的，一年到七年。合同注明买主在几年之内重新贷款或卖房还钱。我这一招还真灵，第二天就有一个房地产经纪人自己要买我的房子。他出的价钱和利息较低，但也能接受。令我不放心的是，他不但过户时一分钱不出，还要我给他两万块钱换地板和厨房柜台。所以我没有跟他还价，只告诉他我想再等等。从他的报价中我也学了一招，原来这就是不花一分钱买房。虽然他要按月付我钱，但第一年的钱基本上是我给他的。如果房价下跌，他可以甩手走人，把房子丢给我。如果房价上涨，他的回报率是无穷大，因为没有本钱。不管怎样，有他这个报价垫底，我就放心多了。

过了一个星期，又有一个房地产经纪人自己要先租后买我的房子。先租后买对我的好处是，房客想买这个房子，所以会比较爱惜。她如果真买下了，我就不用再操心去卖这个房子了。对房客的好处是，如果房价下跌，她就不买这个房子，只当是普通租房子。如果房价稳定或上涨，她就把房子买下来，还可以得到卖主退回的部分租金做头款。所以先租后买是买卖方双赢的方法。

通常先租后买的方法是双方谈好房价，买房权费，租金，租金回扣，租期，和买房最后期限。其中租金回扣是房客履行买房权力时，租金要退给房客的部分。这个数字可以是租金的10%-50%，或者更多，取决于双方谈妥的房价。如果买主报价高，可以把50%的租金退给房客，如果买主报价低，那只能退回租金的10%。但退回的租金越多，对房客最终买房的吸引力越大。退回的租金太少，市场再不好，房客最终买房的可能性就小。所以要通盘考虑。

在正常情况下，买主还应该花钱来买未来买房的权利。房价上升快的时候，买房权费可达到房价的10%。房市不好的时候，这个价钱可以是房价的1%或者忽略不计。如果不收这个钱，就是把未来买房权送给房客。

租房契约一般是一年到期。买房权利最后期限可以是一年或十个月。因为在租约到期的前两个月，如果房客决定不买房了，卖主就要把房子上市了。

要先租后买我房子的房地产经纪人是个女的。她有两个儿子，一个上小学，一个上高中。我的房子离小学只有一条街，离高中也只有一英里，所以非常适合她。第一次见面她和一个男的一起来，说这个男的是她的好朋友，会搬来住在地下室里。后来又告诉我，这个男的还有一个男室友，也会搬来一起住。说起来我的房子有6间卧室，住5个人也不算多。可是我记得我们社区有规定，房子不能分租。我就告诉她，你不能把地下室分租（sub-lease）给别人。因为我用的是sub-lease这个词，她告诉我，她的另一个工作是公寓出租主管，sub-lease的意思是房客在不能继续住所租房屋时，把房子转租给别人。她的情况应该叫做找室友（roommates），室友不仅仅是局限于地下室，而是要合用整个房子。我不放心，所以给社区管理人打电话，写电子邮件，征求他们的意见。社区管理人的第一个反应也是，她不能分租，用的也是sub-lease这个词。我就现学现卖，把sub-lease和室友的区别解释了一下。社区管理人就改用了不能分割(sub-divide)这个词。因为室友合用整个房子不算分割，社区管理人最后说只要不把人局限在地下室，她就可以租这个房子，但要把所有成年人的名字写在租约里。美国的规定真怪，再加上每个人的理解不同，就怪上加怪了。

社区管理人还提醒我要申请蒙郡出租房执照。其实我早收到蒙郡房管局的信，说我的房子空了，如果要出租，就要申请租房执照。执照费每年$98.00，有些城市象盖城，执照费还更贵些。我先生还打电话去问，上市招租要不要先申请出租房执照。回答是不用，等你找到房客再申请。所谓申请就是把他们寄给我们的表格填好，与支票一起寄去完事。房管局收到支票后会把你的房子的资料输入计算机，不会给你回信，也不会寄给你什么执照。房子如果卖掉或者不出租了，要及时通知房管局。否则他们会以为你拖欠执照费。

你可能会奇怪，为什么尽是房地产经纪人来买或租我的房子。这就是所谓的英雄所见略同。我在2000年从建筑商手里买这栋房子的时候，选的是每平方英尺价格最低，最大的户型。必须要的东西我都要了，可有可无的我一概没要。房子上市前又自已设计，自已做包工头，请人装修了地下室。宽敞明亮的地下室中，有一间通浴室的大卧室。虽然我的地毯已经七年了，厨房柜台也没有换成大理石的，我愿意出一万元给买主，让买主自己去决定是换地毯还是地板，挑选自己喜欢的颜色。如果买主钱不凑手，还可以用这一万元先付过户费，以后再装修。房地产经纪人一眼就可以看出我房子的价值，真可谓人不卖房房自卖。再说，经纪人也懂我出的这两招对买主的好处，所以就近水楼台先得月，捷足先登。

虽然我们已口头同意租金和租期，她拖了两个星期还没有把买房合同给我，还问我如果她要租两年租金是否可以便宜一点。我一听气不打一处来，因为她耽误了我两个星期的时间。在这两个星期里，我没有做广告，没有做开屋求售。蒙郡租房法规定，房主必须允许房客租两年，但对房租上涨幅度没有限制。如果我是出租投资房，当然希望房客租期越长越好。但我现在是要卖房，就希望她买得越早越好。我对她说，我们谈好的租金是在你先租后买的前提下定的。如果我拒绝你的买房报价，你最好不要租我的房子。如果你坚持要租，第一年的租金就要按我的上市价，第二年的租金还要上涨。我这样一说就把她吓回去了。为了防止类似的情况发生，我把租房改成只能先租后买。

又过了两天。这两天内我谢绝了三个纯粹租房的人来看房，收到了两份报价合同。我就开始与买方经记人谈判。一个经记人说他的客户在市场上有一个投资房，卖掉之后就可以马上买我的房子，所以他的报价合同写的是一年或更短。我立即上网对他和他的客户做了一番调查。查完之后我给他打电话，说我查了你的背景，你是一个很成功的经记人。从2002年到现在，经你手出售或出租的房子就有一百多栋，现在还有七栋在市场上，我很敬佩你的专业经验。你为我这位房客申请人卖的房子，虽然内部装修很好，但从他去年买这栋房子的价格和房产局估税来看，你的要价太高，根本卖不出去。一番话把他说得愣住了，只回答，不管卖多少钱，总能卖掉的。你猜怎么着？第二天他就把那个房子的要价降了8.8%。我又问他，你这个报价合同中买房权费和租金回扣在哪？他答不上来。我说，没有这两者之一，你可以抱价一百万然后放弃买房权力，我怎样保护房主的利益？他说买房押金可以保护卖主的利益。我说这不可能，因为买房权力是房客的，他有权放弃。我就把先租后买的定义和一个贷款教授的网站链接给了他。并告诉他，我不要买房权费，只要先收租金回扣部分，在房客买房时会如数退回，请他的客户给我一个不同意的理由。言下之意，如果他不肯交租金回扣部分，说明他不是诚心买房。他看了贷款教授的网站之后打电话向我致谢，说这种方法很好，他认为在现在这种市场下会有更多的人用这种方法买房或卖房。他的客户同意我的还价，租金和租金回扣。虽然合同上的售房价是我要价的96%，如果房客在合同到期时买我的房子，加上租金就是我要价的99.6%。如果他在合同到期时不买我的房子，我收的租金是我要价的100%，比他的报价高15%。2007年十二月邮编20874的平均售房价是要价的91%。2008年一月的统计数据出来时，就知道是售房价与要价比例增加了，还是我的房子卖得好。这里顺便说一句，我的要价在我同一社区是最高的，因为我的房子最大，房产局估税最高。我上市前有一栋房子要价在819,000。我比较了一下。那栋房子内部装修比我的房子好得多，但比我家房子小，少一个卧室，少一个浴室。我觉得在现在的市场，我们社区的房子很难卖到八十万，所以就把要价定在八十万以下。一个月后，那栋房子降价到799,000，这在我意料之中。我没有打算把我的要价降低，因为我认为我的要价合理。况且我知道，只要我降价，那栋房子还会把要价降得比我更低。再说，那怕你把要价降得低于市价，买主还是要跟你讨价还价。象我在为客户买房砍价时，就先去查房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。

发布: 02/04/2008     作者:晓音      来源: 大都会房地产