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卖主被动等买主上门会失去更多
卖主在买方市场下所犯的最大的错误，即上市房价高，留有回旋议价的空间。 在目前的市场多数卖主都明白，最终要回到价钱、状态和地点上来。
上市前定价最好的办法是查看两类房子， 一是已售出的和正在出售的。前30天刚刚卖出的房子可提供前60天吸引买主的价钱范围。通过研究这些资料，你会知道你选的价钱是不是正确。看过那些得到offers, 再看你的竞争对手的价钱， 定在比最低价还低的位置。
如果房价今后12个月的趋势是继续下滑，真心卖房的卖主会走在趋势之前，并以最少的费用卖掉。这对卖主来说确实是个情感严峻考验。那些卖家对房子如对旧车一样，同意议价( 让价还价) ，他们卖得快搬得快，经受的精神折磨最少。
状态是卖房的第二个重要因素，这是卖主现今可以控制的。 房子看上去一定要“新”，无二话可讲。 参看下面几步：
新漆。全部新漆，不要留房间不漆。 油漆是最最廉价的了，是最有效的房屋焕然一新的办法(整容术)。新地毯地板(砖)。加上新漆，看官会情不自禁的喜欢。
换些小东西。注意力放在细节上，使买主感到不同。换新所有水龙头、所有门上的金属五金部件、新开关电插板， 使房子不只是干净，而是新。深清洁。我总提这一条，因为很多卖主不明白。 不知有多少人的房子仍是 处在 “灰”状态。不吸尘、不弹灰、不清洗。 你可请朋友过来帮忙或外雇人清洁。这是不需要商量，必须做的。那么窗户怎么办？ 清洁所有的窗户并做必要的caulk。有些房子，里看很好，但是不能外看，因窗户上一层灰。
最终，买主找的还是位置。 我看到一个 listing ， 的确可以看出 经纪人和卖主是很现实。确实是很大房子和一亩多的地， 其价钱反应了其具体位置， 因其房后是个四条车道的高速公路。同一个小区可比的，要低出近$10万。
也许对现有的地点你无能为力，但是可以从不同的角度阐述其好处。
Near commuter routes 意味靠近大型高速公路， 但对有些买主，他们就想下班后快点回到家，这也是其位置的优点。只要你这样 market它。房子上市，是在卖房子，无庸置疑，但行销术的重点是放在生活方式和 amenities上。你广告的大标题可写成 "Quit Commuting," "Walk to Everything," 和 "Cut Your Gas Bill" ，以唤起读者的想像和购买欲。 另外，要向社区外之的买主作广告宣传，让这些人会觉得你的社区有吸引力。记住宣传你这几年住在这里所得到的好处，你喜欢之处。让买主会觉得，他买了也会得到同样的好处。
发布: 01/16/2007 作者:董志全 来源: 大都会房地产
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