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【California Realtor】如何成为「加州房地产经纪人」


写这一系列「California Realtor(加州房地产经纪人)」文章,应该先回答「如何取得执照?」这个基本问题,读者才能决定自己是否符合资格、是否有兴趣取得执照,才决定是否继续阅读此一系列文章。

 ●「California Realtor」的执照类别:
 
目前「California Realtor」执照有两种:「房地产销售员 (Real Estate Salesperson )」与「房地产经纪人 (Real Estate Broker )」。

在加州,若想销售房地产,必须要有「经纪人(Broker)」执照。 所以若是取得「Broker」执照,即可自己开业帮别人买卖房地产、甚或聘请其它Broker 或Salesperson 来协助业务。

若只有「销售员(Salesperson)」执照,则需受聘于「Broker」(就是挂牌的意思),以Broker 之名来销售房地产。 所以,Salesperson 的执照门槛较低,但佣金则须与Broker 拆帐。

即使取得Broker 执照,但若一开始没经验,绝大部份新的Broker 也是挂牌在其它Broker 之下,尤其是大公司之下,接受一系列的辅导训练课程。

 

 ●想取得「California Realtor」执照的条件:

基本条件:

 ★ 须年满18 岁。  。
 ★ 在美国有合法居留权(Proof of Legal Presence)。

根据我的解读:「合法居留权」指的是有身份、有工作权。
例如H-1 工作签证持有人可以考照,但F-1 学生与观光签证持有人则不可以考照。
 (听说F-1 之OPT 期间可以考照,但我并不确定,详情请参考「DRE」官网。)

 ★ 为人诚信。  (不能有犯罪记录,赡养费须约定支付。)
 ★ 须完成所规定的课程。  (Salesperson 要修三门课,Broker 要修八门课。)
 ★ 申请加州房地产经纪人考试,且须通过资格考。

 

 ● 「California Realtor」考照前的必修课程:

 「Salesperson」必须要修三门课 (二门必须、一门选修),「Broker」必须要修满八门课 (五门必修课、三门选修课)。

 「Salesperson」的必修课为:「Real Estate Principles」与、「Real Estate Practice」。

 「Broker」的必修课为:「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」(或以「Real Estate Accounting」替代)。

其它可以选修的课包括:「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。

每一门课,要上满45 小时,或折合「半年学制」的三学分课程(3 Semester Units),或「季学制」的四学分课程(4 Quarter Units)。

要修满这些课程,可以选择「线上课程(Online Courses)」、也可以选择到学校或补习班上课。 但必须要注意所选择的单位是否为加州政府核准的。

我个人是到「De Anza College」拿课,它们有「Real Estate Department」,每一季都有开数门课程,甚至有网路课程(不必到学校上课喔),由「Intero」房地产经纪公司的人来授课。 四学分的一门课,每星期上课一次(每次约四小时,6:00pm ~ 9:40pm),为期12 周。 居民的学费是每学分US$13。

 

 ● 「California Realtor」考试:
 
房地产经纪人的执照考试内容包括:Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。

 ★ 「Salesperson」的考试:共有150 题选择题,为时三个小时一刻钟,
只要答对70% 以上就算通过考试。

 ★ 「Broker」的考试:共有200 题选择题,为时五个小时(早上二个半小时考100 题、下午二个半小时考100 题),
须答对75% 以上才算通过考试。

其实不论是「Salesperson」或「Broker」的考试,只要修过「Real Estate Principles」这门课,熟读教材,应该就可以通过考试。  「Broker」的考试内容据说并没有「Salesperson」困难。

 

 ●如何申请「California Realtor」考试:

完成规定课程后(Salesperson 三门课、Broker 八门课),须检具所有证明文件、填写申请书、邮寄至「DRE」以参加考试。

从邮寄资料,到接到考试通知书,目前约需6 ~ 8 周的作业时间。 收到通知书,才能上网去安排考试时间与地点(可自行挑选)。 但像在San Jose、Santa Clara 这些热门的考试地点,较难排到时间,至少得排到一两个月以后的时段。 但San Jose 与Santa Clara 这两地只有「Salesperson」的考试,在湾区若想考「Broker」,得至Oakland 或Sacramento。

 

 ●想成为「California Realtor」须多少费用:

一起来算算想成为「California Realtor」须花费多少钱吧。

 ★ 修课的学费 :

 「Salesperson」要修三门课,每门课四学分(总共12 学分)。 以「De Anza College」每学分US$13为例,则需12 x 13 = US$156 。  「Broker」要修八门课,每门课四学分(总共32学分),以「De Anza College」每学分US$13为例,则需32 x 13 = US$416 。 但「De Anza College」每季有固定的注册费用(略低于四十美元)与停车费(每季US$25),所以愈快修完愈省钱。

当然,别忘了把「教科书」的钱算进来。 我目前只买过「 California Real Estate Principles 」(10th Edition, by Sherry Shindler Price)(US$42.80)这本书,这是「De Anza College」上课的指定教材,我个人觉得写得很好,我整理这一系列文章都是参考这本书的。

另外,若时间受限制,可以考虑上网路课程,也许更为省钱。 这一方面我就没研究了,所以无法给予任何意见(但我有同事就是上网路课程、取得执照的,她觉得很适合被绑在家里、或无法正常去上课的人)。 我认为当Realtor 是个实务经验与人脉同等重要的产业,去上课,刚好可以加强这两项。

 ★ 考试的费用 :

考试费用:Salesperson US$25、Broker US$50。
申请执照费用:Salesperson US$120、Broker US$165。
按指纹费用:约需US$71。

简介至此,大家应该就能算出来成为「California Realtor」须费时多久、花费多少?

 

 ●新手「California Realtor」如何上路:

若拿到执照,没有经验的新手上路,不管是Salesperson 或Broker,大部份都会选择房地产纪经公司来挂牌,尤其大公司会提供较有系统的培练、有更丰富的资源可供利用,所以绝大份的人都会找大公司来挂牌。

但大公司的缺点,是新手刚开始的佣金成数较低(大约五成)(等于跟公司五五对分)。 佣金成数每家公司不同(听说小公司通常较高)、根据资历不同亦有不同。

每家房地产经纪公司的长项不同,专精的领域亦不同。 拿到执照后,就得去找寻一家适合自己的公司挂牌。 值得注意的事,去找公司时,是你在「面试」公司,而不是公司在面试你,所以你要关心的是这家公司能提供怎样的培训与资源? 是否符合你的事业定位、能否辅佐你成功? 而不是只关心费用与佣金成数(上课老师说,若遇到只会问佣金成数的新人,就直接打个大叉。)。

听说新手上路前几个月,很大的机率是没有业绩的,所以当然也没有收入。 听朋友说在某些大公司挂牌,若想租办公桌位,还得支付月费;这点我不确定(烦请知道的告诉我,谢谢),如果是真的,等于没有收入还得付钱,就得慎重考虑。 但又听朋友说,新手经纪人只抽佣金,不必付费用,有案件成交时,才须支付代书费(公司内部请的专门处理文件的)。

所以有很多新手经纪人一开始都是兼职,等功夫学得差不多,也有固定的客源之后,再转为全职。

 

虽然「加州房地产经纪人」的进入门槛不高,但竞争也相当激烈(目前加州共有超过52 万的经纪人咧)。 师父领进门,修行在个人。 进入这个产业后,就得八仙过海,各显神通。 但朋友与战友同等重要,希望未来有机会可以在房地产业跟大家并肩作战、一起努力   。

 

发布: 2009-06-28   作者: 美式作风  来源: 痞客邦博客


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