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房产经纪:在美国做太太,在中国做二奶


和国内地产朋友聊,说我在美国做地产。
  我说,“我只是买房,卖房,管房,还帮别人做投资,减税,规划”
  聊了一会儿,朋友不解地说,“你好像是地产经纪呀。”
  我说,“是呀,我有两个州的地产经纪执照呢。”
  地产朋友说,“你可千万别说你就是个美国的房产经纪,层次太低了,丢人。”
  我问,“那我说我是什么呢?”
  地产朋友急切地问,“你一定也做地产开发吧?”
  我说,“不。开发商现在在美国很惨的,都快倒闭了。”
  地产朋友问,“你一定是美国地产媒体的吧?“
  我说,“地产媒体?这一行能赚钱吗?在美国没有听说过。我不是。”
  地产朋友若有希望地问,“我看你文绉绉的,你该是地产学者吧?”
  我说,“什么?地产学者。我到美国就从没有见过地产学者。”
  地产朋友说,“你在政府做地产规划,那你一定是政府地产机构的。”
  我说,“我那是义务的,每个月只开一次会。怎么能算职业?”
  地产朋友想了半天,叹了一口气,小声问,“那你到底还是做地产的吗?”
  其情其景其语调之凄凉,令我替他心伤。

  我自愧形惭,回想以前的所做所为,确实没有过中国地产精英们的宏举,开发商标地盖楼,地产媒体花花绿绿轰天盖地,地产学者著书立说指点产业。搜房地产博客里职业潘总的名牌高挂,好像也从没有经纪人的风云博客。也从来没有我一个美国的小小的地产经纪,空有两个州的执照,愧称同仁。同是与地斗争,其乐无穷,只因为中美制度不同,却不能同称烈士。

  晚饭后出去遛弯,没有找到几棵歪脖树,其实也有,都是在人家的院子里,不好侵犯美国鬼子领地。转到公园,又有太多小孩打垒球比赛,大人小孩吵吵嚷嚷,不适游思。

  反复回想自己在房产的所作所为,期间考了地产经纪人执照,加入地产公司,买了几个房子,雇人翻修房子,当房东,登广告,找房客,帮几个客户管理房产;地税太高,打抱不平,专门给房主把房子估价降低,好少缴税;最近又有了地产商执照,有了自己到地产公司,做地产投资咨询。
 
  我当然是做地产的了,美国没有房产执照,是不能做地产的,是违法的。我有执照,不违反地产法,所以我做的是地产。这个逻辑实在是强词夺理得厉害,连自己都说服不了。最后,想到一个办法,查查网,因为网上的东西都是对的。

  我在Google上查了中文的“房地产”:
房产经纪:在美国做太太,在中国做二奶

不出所料,做地产的果然都是闻名世界的中国地产媒体。

又查了一下地产的英文:“real estate”
房产经纪:在美国做太太,在中国做二奶

  啊哈,搜索的第一条,就是美国全国地产经纪人协会主办的地产网站 Realtor.com ,是最大的地产上市列表网站,共有430万个房产,每个房产列出,都必须有一个指定的房产经纪人。搜索的第二条,还是地产列表网站。搜索第三条,是地产投资的新闻。

  这下我明白了,美国的经纪是持证上岗,明媒正娶的太太;中国的经纪,是无需上岗证,可有可无,而开发商有时又要关顾的二奶。

  说起美国做地产业的,主要都是和地产经纪有关的。包括开发商,也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道,持照人是地产的主流。经纪的范围包括地产评估,买卖,拍卖,租赁。美国地产经纪在买卖中的主要责任,是代表买方和卖方的权利,让他们的权利得到保护。地产经纪还可以以自己地产的专业知识服务于大众。在美国,所有从事地产业的人必须持有执照,否则要罚款1万或坐牢1年。而且有地产执照的人在和没有地产执照的人交易是,一定要声明自己有执照,是专业人士,避免占老百姓的便宜。地产执照的获得,要经过严格的考试,其考试的主要内容,除了地产的整体知识以外,是如何用法律保护消费者的利益。

  在房子交易过程中,买方和卖方都有自己的地产经纪,以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司,也需要经纪商和经纪人执照。如果没有地产经纪执照,是完全不能够和消费者谈任何地产的交易的。比如,地产公司的司机送投资人去看房,如果这个投资人没有经纪执照,是不能答复投资人关于房产的问题的,他能说的只是:“请询问我们公司的经纪某某”,言下之意是,人家有证,才可以说话,我无证乱说是违法的。中国就不同了,地产经纪有证无证都是可以说的,也都是可以从业的。如二奶行业一样,有利而无需证。

  比地产经纪人职责更大的,是地产经纪商。只有拥有地产经纪商的执照,才能开办房地产公司。地产经纪商要负责所有本公司的法律责任,所以他们很在乎自己公司的地产经纪人的行为和业务素质。经纪商的执照比较难于获得,要有多年经纪人的经验,还有严格的考试。

  美国所有的地产经纪人,地产经纪商,每隔两年都要受继续教育,更新执照。继续教育的一个重点是地产业新的法律法规。

  在中国,地产经纪人为什么如此让人看扁,又在业界如此不重要呢?我想有如下几点:

行业规则没有给经纪人一个合理的地位。经纪人必须持照从业,否则非法。政府赋予经纪人的权利,是能够从事地产业。政府要求经纪人的义务,是保护消费者合法的权益,让房产交易合法顺畅。二奶上岗都不要证,做得不好大家也只能包涵。
经纪人的佣金太低。美国的经纪人佣金,一般是买卖双方各3%,共6%,统一由卖主付。中国是没有买方经纪人,而卖方经纪人的佣金是低于1%。以低于1%的佣金,是不可能培养起这个职业的。当二奶的,自然拿钱手短。
独立经纪人的个人公信力。在美国,客户是找经纪人的。一个好的经纪人,后面由成百上千个客户。很多经纪公司要争取这样的经纪人加盟。我认识的一个明星经纪人,从业45年了,坐在她的车里,走到每一条街上都有房主和她招呼,都是她的客户。这里有个职业修养,和人格魅力的问题。
开发商太强了。那容你经纪人说话?帮消费者和我讲价,没门。我出的钱,现在就辞你。其关系如老爷对二奶。而在美国就不一样了,本奶奶是有证的经纪人,你开发商敢乱来我让我老公来告你。
经纪人自身也是不争气,在二手房租赁市场,翻云覆雨,山中无老虎,猴子称霸王。二房东,打隔断,一点纠纷就换房客的锁。欺负了房东欺负房客。完全是一派二奶得势,欺压下人的场面。房东和房客,只好忍气吞声。
关于经纪人制度,给业界和政府的几点建议:

中国的买方独立经纪人制度,要尽快出现。不然消费者的利益得不到保护,因为一般老百姓和开发商在资讯,知识,和实力上完全不对等。买方独立经纪人能保护买方的利益,也能让开发商的房子尽快流通。明媒正娶,见人腰板才硬。
将来二手房交易市场要有效维护秩序,要清晰经纪公司的法规。交易中如果没有开发商一家独大的局面,房市秩序很难由买卖双方维护。如果依赖现在的做法,经纪公司双方通吃,受损的是老百姓。这种情况下,经纪公司相对于消费者,可不是弱者。其关系和二奶对丫鬟差不多。总之老百姓总是丫鬟或者长工。
房产经纪,还是做太太,不要做二奶吧。唉,有时做了,也是身不由己呀。

 

发布: 2009-03-31   作者: 陈航  来源: 新浪博客


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