房产经纪：在美国做太太，在中国做二奶

和国内地产朋友聊，说我在美国做地产。
  我说，“我只是买房，卖房，管房，还帮别人做投资，减税，规划”
  聊了一会儿，朋友不解地说，“你好像是地产经纪呀。”
  我说，“是呀，我有两个州的地产经纪执照呢。”
  地产朋友说，“你可千万别说你就是个美国的房产经纪，层次太低了，丢人。”
  我问，“那我说我是什么呢？”
  地产朋友急切地问，“你一定也做地产开发吧？”
  我说，“不。开发商现在在美国很惨的，都快倒闭了。”
  地产朋友问，“你一定是美国地产媒体的吧？“
  我说，“地产媒体？这一行能赚钱吗？在美国没有听说过。我不是。”
  地产朋友若有希望地问，“我看你文绉绉的，你该是地产学者吧？”
  我说，“什么？地产学者。我到美国就从没有见过地产学者。”
  地产朋友说，“你在政府做地产规划，那你一定是政府地产机构的。”
  我说，“我那是义务的，每个月只开一次会。怎么能算职业？”
  地产朋友想了半天，叹了一口气，小声问，“那你到底还是做地产的吗？”
  其情其景其语调之凄凉，令我替他心伤。

  我自愧形惭，回想以前的所做所为，确实没有过中国地产精英们的宏举，开发商标地盖楼，地产媒体花花绿绿轰天盖地，地产学者著书立说指点产业。搜房地产博客里职业潘总的名牌高挂，好像也从没有经纪人的风云博客。也从来没有我一个美国的小小的地产经纪，空有两个州的执照，愧称同仁。同是与地斗争，其乐无穷，只因为中美制度不同，却不能同称烈士。

  晚饭后出去遛弯，没有找到几棵歪脖树，其实也有，都是在人家的院子里，不好侵犯美国鬼子领地。转到公园，又有太多小孩打垒球比赛，大人小孩吵吵嚷嚷，不适游思。

  反复回想自己在房产的所作所为，期间考了地产经纪人执照，加入地产公司，买了几个房子，雇人翻修房子，当房东，登广告，找房客，帮几个客户管理房产；地税太高，打抱不平，专门给房主把房子估价降低，好少缴税；最近又有了地产商执照，有了自己到地产公司，做地产投资咨询。
 
  我当然是做地产的了，美国没有房产执照，是不能做地产的，是违法的。我有执照，不违反地产法，所以我做的是地产。这个逻辑实在是强词夺理得厉害，连自己都说服不了。最后，想到一个办法，查查网，因为网上的东西都是对的。

  我在Google上查了中文的“房地产”：
房产经纪：在美国做太太，在中国做二奶

不出所料，做地产的果然都是闻名世界的中国地产媒体。

又查了一下地产的英文：“real estate”
房产经纪：在美国做太太，在中国做二奶

  啊哈，搜索的第一条，就是美国全国地产经纪人协会主办的地产网站 Realtor.com ，是最大的地产上市列表网站，共有430万个房产，每个房产列出，都必须有一个指定的房产经纪人。搜索的第二条，还是地产列表网站。搜索第三条，是地产投资的新闻。

  这下我明白了，美国的经纪是持证上岗，明媒正娶的太太；中国的经纪，是无需上岗证，可有可无，而开发商有时又要关顾的二奶。

  说起美国做地产业的，主要都是和地产经纪有关的。包括开发商，也要有地产经纪执照。地产经纪执照是美国政府管理地产业的主要渠道，持照人是地产的主流。经纪的范围包括地产评估，买卖，拍卖，租赁。美国地产经纪在买卖中的主要责任，是代表买方和卖方的权利，让他们的权利得到保护。地产经纪还可以以自己地产的专业知识服务于大众。在美国，所有从事地产业的人必须持有执照，否则要罚款1万或坐牢1年。而且有地产执照的人在和没有地产执照的人交易是，一定要声明自己有执照，是专业人士，避免占老百姓的便宜。地产执照的获得，要经过严格的考试，其考试的主要内容，除了地产的整体知识以外，是如何用法律保护消费者的利益。

  在房子交易过程中，买方和卖方都有自己的地产经纪，以专业的服务保护买卖双方的利益。负责房屋出租的管理公司，也需要经纪商和经纪人执照。如果没有地产经纪执照，是完全不能够和消费者谈任何地产的交易的。比如，地产公司的司机送投资人去看房，如果这个投资人没有经纪执照，是不能答复投资人关于房产的问题的，他能说的只是：“请询问我们公司的经纪某某”，言下之意是，人家有证，才可以说话，我无证乱说是违法的。中国就不同了，地产经纪有证无证都是可以说的，也都是可以从业的。如二奶行业一样，有利而无需证。

  比地产经纪人职责更大的，是地产经纪商。只有拥有地产经纪商的执照，才能开办房地产公司。地产经纪商要负责所有本公司的法律责任，所以他们很在乎自己公司的地产经纪人的行为和业务素质。经纪商的执照比较难于获得，要有多年经纪人的经验，还有严格的考试。

  美国所有的地产经纪人，地产经纪商，每隔两年都要受继续教育，更新执照。继续教育的一个重点是地产业新的法律法规。

  在中国，地产经纪人为什么如此让人看扁，又在业界如此不重要呢？我想有如下几点：

行业规则没有给经纪人一个合理的地位。经纪人必须持照从业，否则非法。政府赋予经纪人的权利，是能够从事地产业。政府要求经纪人的义务，是保护消费者合法的权益，让房产交易合法顺畅。二奶上岗都不要证，做得不好大家也只能包涵。
经纪人的佣金太低。美国的经纪人佣金，一般是买卖双方各3%，共6%，统一由卖主付。中国是没有买方经纪人，而卖方经纪人的佣金是低于1%。以低于1%的佣金，是不可能培养起这个职业的。当二奶的，自然拿钱手短。
独立经纪人的个人公信力。在美国，客户是找经纪人的。一个好的经纪人，后面由成百上千个客户。很多经纪公司要争取这样的经纪人加盟。我认识的一个明星经纪人，从业45年了，坐在她的车里，走到每一条街上都有房主和她招呼，都是她的客户。这里有个职业修养，和人格魅力的问题。
开发商太强了。那容你经纪人说话？帮消费者和我讲价，没门。我出的钱，现在就辞你。其关系如老爷对二奶。而在美国就不一样了，本奶奶是有证的经纪人，你开发商敢乱来我让我老公来告你。
经纪人自身也是不争气，在二手房租赁市场，翻云覆雨，山中无老虎，猴子称霸王。二房东，打隔断，一点纠纷就换房客的锁。欺负了房东欺负房客。完全是一派二奶得势，欺压下人的场面。房东和房客，只好忍气吞声。
关于经纪人制度，给业界和政府的几点建议：

中国的买方独立经纪人制度，要尽快出现。不然消费者的利益得不到保护，因为一般老百姓和开发商在资讯，知识，和实力上完全不对等。买方独立经纪人能保护买方的利益，也能让开发商的房子尽快流通。明媒正娶，见人腰板才硬。
将来二手房交易市场要有效维护秩序，要清晰经纪公司的法规。交易中如果没有开发商一家独大的局面，房市秩序很难由买卖双方维护。如果依赖现在的做法，经纪公司双方通吃，受损的是老百姓。这种情况下，经纪公司相对于消费者，可不是弱者。其关系和二奶对丫鬟差不多。总之老百姓总是丫鬟或者长工。
房产经纪，还是做太太，不要做二奶吧。唉，有时做了，也是身不由己呀。

发布: 2009-03-31   作者: 陈航  来源: 新浪博客