聪明人开始撤离美国房市 因“傻钱”涌入

最近，一些敏感的投资者表示房屋租赁市场过热的情况已经出现一年之久，早期进入市场的投资者已经开始撤出房地产市场，他们的理由是“傻钱”已经涌入了这个市场。

　　据华尔街见闻3月2日报道称，最近一段时间，可以看到以私募为主的机构投资者已经不对房地产市场规划长线的投资，他们的思路已经变得谨慎或者赚个快钱就走。因为房屋市场的租赁率上升而再投资量却处于极低水平，在经济数据数据逐渐改善、失业率不断下降的利好之下，本该复苏的房地产市场并未出现令人惊喜的场景，房价不再上涨，现房销售量反而出现下滑，显示着美国人已经不再愿意买房。

　　股神巴菲特曾说过，当人们都恐惧的时候，你应该贪婪，当人们都贪婪的时候，你应该恐惧。然而，说易行难，市场高涨时，往往都贪婪；市况低迷到黎明前，又都恐惧。机敏的资金自金融危机刚结束时便谨慎的踏入房地产市场，当各种指标都开始呈现欣欣向荣之时，它们已经开始考虑该如何撤退。

　　RealtyTrac公司的数据显示，2012年投资者购房量飙升，达销售总量的8%左右。这一数据看似不高，但在不温不火的需求以及有限的市场供应条件下，这种行为极有可能造成了2013年房价11%的上涨，同时给普通购房者一个市场繁荣的假象。2014年，随着按揭贷款利率和房价的双高，房市可能不再是买方市场。这或许告诉人们，房市的基本需求低于预期。

　　同时在美国房地产市场上，旧房销量占整个楼市销量的90%以上。自2006年初泡沫破裂后，美国房地产市场一直处在调整之中，自2012年开始触底反弹，成为此轮经济复苏中的一大亮点。

　　事实上，拜美联储QE所赐，热钱涌入市场，各种资产价格被推高后收益空间也受到挤压，厌倦了债市那只有几个点的收益又害怕连创新高的股市存在风险的资金进入了房地产市场，一些金融机构不止作为单纯的买家，还进军租赁市场以谋求更多利润。

　　房利美此前就警告称由于金融机构的过度参与美国房地产市场（包括一些“影子银行”），这可能产生不利影响。房利美首席经济学家Doug Duncan称，目前机构买家正从房地产市场撤退，而开发商们还在加速盖房，结果将会导致房价下跌。他认为，如果营建活动仍然活跃而机构投资者突然觉得他们已经赚够了并开始抛售的时候，房价下跌的时刻便来临了。

　　也许异常恶劣的冬季给房市带来了寒潮，但各种各样的其他因素让美国人不再对拥有一个属于自己的家感兴趣，尽管他们付得起首付，并能获得银行贷款。因为，在美国民众心目中，购房并非理想的投资。

　　Case-Shiller-Thompson有关购房者期望值的调查显示，潜在的购房者希望在未来十年房屋每年的升值率应达到3%，这一数值比目前的平均按揭贷款利率低近1.5个百分点，这意味着投资房产的回报从根本上来说为负值。而在2004年临近房地产泡沫的高峰期，这一预期值为12%。在一个健康的投资市场，房产预期收益至少应比通常的按揭贷款利率高。因此，在此情形下，理性的人会把钱用于其他投资。

　　同时，虽然失业率有所下降，但就业市场状况并不见得真正好转。去年12月的劳动力参与率只有62.8%，创1978年来新低，显示不少人因为就业困难已经放弃了找工作的行动。而学生贷款在2012年就已超1万亿美元大关。许多20多岁以及30岁出头的年经人发现经济衰退期间找工作变得异常艰难，同时还要偿还繁重的学生债务，加之美国的真实工资水平其实正在下降，这样一来购房这样的大笔投资可能成为他们经济复苏之后放在最后考虑的问题。就目前而言，他们似乎更喜欢租住在一些城市或其他首次购房更为实惠的地方。当然，还有一些年轻人仍与父母同住。

　　有投资者可能说，我可不管资金成本和投资报酬率，股市和房价都在涨，投资一定没错。但是，这世界上还存在着古今中外“任何一次泡沫都无一例外都最终会破灭的”的铁律。尽管人们处于贪婪状态，但是，在资金成本上升，投资标的回报率不如预期等历次泡沫破灭前夜的信号已出现时，聪明的你，是否开始感觉恐惧？

发布: 2014-03-03    作者: 未知     来源: 华尔街见闻