抄底美国楼市？别做国际活雷锋！
美国房地产和中国非常不一样。中国房地产就像年轻小伙子的青春痘一样，动不动就爆发式成长，当然在不久的将来也可能像青春期的小伙子一样折一个大跟斗。美国房地产则早已成熟稳重。因为我所从事职业的缘故，经常有朋友问我有关在美国买房的问题。这其实挺不靠谱。房地产投资远非我的主业。对美国房地产，任何一个房地产经纪人都可能比我知道得多。不过，既然电影导演都能执导春节晚会，我也可以从宏观层面，给打算在美国买房的朋友们提点建议。
从宏观角度看，08年我写过几篇文章，说美国市场在筑底。11年起市场明显回暖，现在显然回到了稳步上升的正常轨道。为什么说是正常轨道呢？因为美国房地产和中国非常不一样。中国房地产就像年轻小伙子的青春痘一样，动不动就爆发式成长，当然在不久的将来也可能像青春期的小伙子一样折一个大跟斗。美国房地产则早已成熟稳重。
如果你做一个美国房地产价格的90年曲线，从1926年到现在，这个曲线是非常稳定的上升趋势。把同期其他资产价格走势画在同一张图上，差异就特别明显。其他资产，无论股票、黄金还是大宗商品，都有极其大的跨年波动。
而房价，扣除通胀因素后，几乎是稳定的每年5%左右的涨幅---除了过去十几年的房贷泡沫和随后的次贷危机是个大例外。这个大例外有特别的历史原因，这里不细说了。可以断定其未来很长时间不会再现。因此美国的房价，用一个字概括，就是“稳”。这就是它的正常轨道。
每年5%左右的涨幅，显然不是理想的投资回报。好消息是：此乃全国平均值。都市圈的涨幅要高不少，景气期可以达到年均10%以上的涨幅。不好的消息是：这个涨幅里还要扣掉房产税和其他成本，才真正反映投资人的收益。而房产税和其他成本可能还不低。
美国各州房产税在1-3%之间，如果你在美国有收入且缴纳个人所得税，可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入，也就不能享受这条政策，这就让房产税更加成为一种负担。
但对那些当地居民来说，房产税并不是一桩负担。房产税也是一种公共事业税。本地的修桥补路、公立教育、公共娱乐体育等设施，都是从中开支的。比如你在一个地方买了房，子女在当地上公立学校都是免费的。所以房产税可以看成是居民为自己享受的公共服务付的费。你交了房产税，又不在当地居住，你实际上就是自掏腰包补贴了当地居民，堪称国际雷锋。
根据全美房地产经纪人协会的调查，绝大多数在美国买房的外国人，还是以自住为主要动机的。唯有我们中国人与众不同，是以投资性购房为主。如果说炒黄金的中国大妈是国际黄金界的雷锋阿姨，我们炒房产的就是美国房地产界的雷锋叔叔啊。
玩笑归玩笑，其实中国投资人是世界上最精明的投资人，即使学雷锋也绝不是无缘无故的。比如说，有些中国人只是为了在海外配置部分资产，以规避人民币(6.0636, 0.0012, 0.02%)未来可能贬值的风险；而另外一些中国人……算了，不说了！反正这些投资人的主要目标是保值而非增值。对这些类型的投资人来说，不要说买房产，就算购买长期收益更低的海外资产，甚至就算让大量资金闲置在海外账户中，也是值得的。
但如果你不属于上面那一类中国人，只是听说美国房子特便宜，忍不住手痒痒想跟着买一套，那我的建议还就是：国际雷锋不学为好。
真想投资点美国房地产，完全可以考虑住宅以外的其他选择。比如说，可以购买公寓。美国有30%的人口常年居住公寓，而小型的4-10个单元的公寓很适合个体投资。美国公寓平均空置率在8%左右，可以交给专业的资产管理公司去打理，管理费并不高，只占年租金的3-8%。
也可以购买商铺、写字楼等其他商业地产。商铺可以是小型超市、小门面，也可以是大型购物中心中的若干单元。至于写字楼，美国也有很多小型的独栋写字楼，总价并不高。上述商业地产虽然也要交地产税，但其租金收入一般足够交税还有不少盈余，而物业本身也和住宅一样会增值。
还可以直接投资土地。尤其在扩张期的都市圈附近，选择适当地块投资，总价也就和一幢房子差不多，而且在未变更土地用途之前只需缴纳极低的土地税。将来一旦都市圈扩张到你那里，土地用途一变更，收益就极为可观了。当然，远离都市圈的土地就没有什么投资价值。虽说在远郊化十几万美元就能买下一个几百亩地的大农场，还能包括大片森林和湖泊，但这么浪漫的事情我们还是不要和诗人们去抢了。
不过，如果你买下的远郊农场处在潜在矿区，那又另当别论。前提是你的地权中必须包括地下矿权在内。而且你最好是个内行。否则，周围邻居都挖出石油，发了大财，就偏偏你的农场只能挖出石灰，那也怪郁闷的。
最后，还可以选择间接投资。即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金(REIT)。
面对这么多选项，如果你还是情有独钟于住宅，一定要到美国去买房，那么我最后的建议就是先做点功课，找一个合适的、房价涨幅可能较高的都市圈吧。标准普尔编制了一个凯斯席勒(Case-Shiller)房价指数，反映都市圈内住宅实际交易价格的变动，有20都市圈、10都市圈等不同综合指数，也有单个都市圈的数据，历史数据最早从上世纪80年代初开始。这个指数可以免费下载，绝对值得你花半个小时去研究一下。
(本文作者介绍：某跨境投资和海外资产管理机构创始合伙人，曾任颐和资产管理集团CEO、思科公司大中华区副总裁等职位。)
发布: 2014-02-12 作者: 吴向宏 来源: 新浪财经
