扫一扫上面二维码或coryzhou2001加入麻省房产网微信群


高盛:2014美国房市10大问题

  我们预计2014年美国房市投资者活动频率下降,抵押贷款利率温和上升,住房拥有率2014年年底前将触底,抵押贷款债务总额将上升,而FHFA的新领导也是引领房市上行的关键因素。

  【分析逻辑】

1.2014年美国房价增速会放缓吗?

答:是的。2013年美国主要房价指标上涨7%-14%,2014年我们预期涨价速度显著放缓4%。过去几年房价两位数百分点的上涨是由于房价处于低位及供需暂时失衡,这两个原因都是短期因素,未来,上涨速度有所放缓的房价和住房建设的繁荣将为美国带来更加稳定和健康的房市复苏。

2.2014年美国家庭户数将持续升高吗?

答:是的。住户数目年变动——户数净增长,决定了房屋空缺数和拆迁数,从而决定住房建造活动的繁荣状况。我们预期2013年住户数目达1百万,2014年将上升到1.1-1.2百万户。这样的预测背后的逻辑有二:1)普遍预期2014年人口增长将带来0.9-1百万的户数增加;2)随着经济增长加速,青年人更容易找到工作,继而从父母住房中搬出,这样将使2014年住户数又增加0.2百万。

3.2014年美国新屋开工建设数会上升吗?

答:是的。同户数增长的乐观预期一致,我们认为新屋开工将在2014年增长20%,到年底达到1.2百万。住宅建筑活动是否繁荣取决于:住户数目、住房供给是否过剩、短期房价变动情况,及利率。我们对于新屋开工数的预测模型覆盖了对以上因素的考量,概括来说,即增加的住户数和房屋供给量过剩程度的减轻将支持新屋开工数上升。

4. 2014年美国现房销售会增加吗?

答:是的。我们预期现房销售继续回升,到年底将接近5.5百万。预测背后的逻辑是:长期来看,住户数目稳定、人口老龄化的社会,决定了现房销售的稳态增长率为年增加1%。但从中短期来看,现房销售可能超过1%,但不如2013年10%的增长率。一方面,许多房主能够由于房价上涨而变动住所,另一方面,抵押贷款市场的恢复将在一定程度上缓解销售数量的不景气。所以总的来说,我们预期2014年现房销售增加5%。

5. 2014年美国抵押贷款利率将大幅上升?

答:不是。抵押贷款利率上个夏季上涨100个基点,这对于房市活动的影响非常直接而且明显。尽管最新数据表明其负面影响已经随着抵押利率趋于稳定而消除,但抵押利率新一轮的上升将引起抛售行为,从而严重影响房市活动。基于我们对国债收益率及国债与抵押贷款的息差的预测观点,我们认为2014年30年期抵押贷款利率将温和上升40基点,从4.5%到4.9%。


6.美国住房拥有率将在2014年探底吗?

答:是的。住房拥有率从2004年69%的峰值水平已下降4个百分点,2013年3季度为65%。我们预测2014年住房拥有率虽然趋稳,但仍在年底前下降至64.7%,从本质上来看,我们认为人口和经济增长趋势的长期正面促进作用将扭转住房拥有率的下滑态势,所以2015年住房拥有率将有所回升。

7.2014年美国房市投资活动和现金交易会放缓吗?

答:是的。投资活动是2013年房市的主导话题,但2014年我们预期投资活动热度下降,首先,租金回报率由于房价上涨而萎缩;其次,销售走低意味着投资者可购买房源萎缩。不过我们认为过去几年延迟购房的投资者将逐步进入市场,所以长远来看,我们仍对住房拥有率持乐观态度。

8.2014年美国房市抵押贷款债务总额将显著上升?

答:是的。根据联储资金流动监测数据,房屋抵押债务总额2013年3季度出现了自2008年去杠杆周期开始以来的首次回升。最近数据也表明去年购房抵押贷款显著上升,而未偿还抵押贷款率已相对峰值下降了80%,我们用误差修正模型估测抵押贷款债务总额已经在2013年触底,2014年将上升1%,到年底前达到9.5万亿美元。

9.2014年美国房市按揭贷款条件将有所放松?

答:是的。我们认为抵押贷款审批条件在2014年将有所放松,原因是:1)房市和劳动力市场的持续复苏向抵押贷款机构表明宏观环境支持抵押贷款;2)抵押贷款机构在贷款条件限制上已经非常保守,没有再收紧的空间。同时,新条例指明贷款人法律责任减轻,所以贷款机构所受的监督和不确定性降低。

10.梅尔·瓦特是关键吗?

答:是的。1月6日,梅尔·瓦特宣誓就职,成为美国联邦住房金融局(FHFA)的新掌门人,FHFA负责监督房利美和房地美,并且可以不通过国会批准改变住房市场政策,因此影响力非常大。比如,FHFA可以改变代表权和认股权证,或者改变承保政策以增加信贷供应。目前65%的抵押贷款属于GSE贷款,而GSE贷款自动归类为QM(合格抵押贷款),因此FHFA的新领导者也是引领房市上行的关键因素之一。


发布: 2014-01-13    作者: 未知     来源: 一财网