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美国商业房地产：是重温旧梦，还是黄粱一梦?
试图重温过去房地产的旧梦，只会令过于依赖现已失效的增长模式加速崩溃。
全球市场希望依仗各种债务和资产再泡沫来“重拾增长”，我们认为他们是想重温过去的房地产梦。
纵观房地产市场，商业地产已存在供给过剩，产能过剩，高空置率等等问题。然而消费市场则面临美国家庭去杠杆化，收入水平下降和人口老龄化等等问题，所有这些都很难为增加消费支出提供基本面的支持。
图注：人去楼空，仍在坚持的商铺也是顾客寥寥。
由互联网新科技经济引发的创造性破坏浪潮必将要冲击商业办公租赁市场。正如在线零售摧毁了零售行业，比如书店。网络正在悄然改变着白领们的工作以及办公大楼和商业园区的命运。
现在许多的工作都可以在家庭办公室或咖啡馆，通过离线/远程而不是在公司总部来完成，这极大的显示了这种灵活性的成本优势。虽然有很多理由支持人与人之间的交流，但同样有更多理由来支持永久性降低上班旅途费等等办公成本。
如今的经济结构已出现显著变化：自主创业不断增加，新企业规模持续缩小，以及合同临时工的兴起。数以百万计受过良好教育的美国人已经选择在家工作，同时在过去50年中美国房屋的使用面积一直持续增大，使得如今的自由职业者和自营人士不用支付任何额外的商业办公租金成本。
那些曾雇佣过数千名员工并租下整个办公楼的许多高增长公司，他们的主营业务更倾向于提供高度自动化的产品和服务。例如如高科技巨擘Twitter，在旧金山租下了更多的商业空间来扩大员工队伍，别高兴的太早，其实也就200人。Twitter大多数的“服务”主要是自动化的软件，它现在仅需要不到1000名员工来操作这个全球技术巨擘。如今大量的全球跨国公司不再需要一个总部，他们高级工作人员的工作就像初级员工一样可以在家，酒店或咖啡馆办公。
房地产复苏受限于结构性因素。房产销售呈现出几十年来的下降趋势，自2000年以来家庭收入也呈现出结构性的下降。数以万计的资金补贴对于房产市场几乎没有太多效应。
股票市场黯然失色。排除掉通胀因素，长期买入和持有股票的策略自2000年以来会给投资者带来14%的投资损失。如下图显示：
债券市场最后的盛宴临近终结。利率长期维持在0和去除掉通胀后的负值，债券收益率再下降的幅度很有限。这种好日子还会持续一段时间，但是终有一天会升息，债券市场已经维持了31年的牛市，最后的盛宴也将临近终结。
发布: 2012-12-05 作者:Charles Hugh-Smith 雷明 来源:华尔街见闻
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