外资离去 楼市进入实质下行周期？

一线城市部分楼盘降幅达30%，外资逐步撤离，外资撤离的或许不仅是楼市，一些企业正从中国搬回美国。

据半月谈网11月3日报道，11月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数显示，今年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中58个城市环比下跌，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。

此外，北京等十大城市均价降至今年3月来最低水平。其中北京10月新房均价为22946元/平方米，较今年9月环比下降0.23%。

京华时报援引中国指数研究院研究员的表述称，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，首创、万科、富力等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。

一线城市部分楼盘降幅达30% 外资逐步撤离

正如北京的天气，中国楼市的冬天也到了。眼下，楼市的降价狂潮正在全国汹涌，上海、深圳、北京等地部分楼盘的降价幅度部分达到30%。因为商品房降价，上海已经发生了多起业主维权事件。

或许是“春江水暖鸭先知”，在这股降价潮还未来临时，有关外资抛楼套现的消息屡屡传来。继全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，最近，上海又曝出一批美国个人投资客集体抛售其上海物业，10多位美国投资客集体抛售了上海某酒店的70多套房源，市场总价约在1.26亿元左右。

美国个人投资客集体抛售上海物业以及黑石集团撤资中国房地产，印证了外资加速撤离中国楼市的传言。

外资逐步撤离

事实上，从去年开始，就陆续有外资“甩货”，去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。

无论是大摩还是高盛，其获利巨大。以高盛在上海花园广场的项目为例，这个项目是高盛在2007年4月以1.9亿美元(当时合约16亿人民币)收购的，总建筑面积为9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。在收购这栋物业不到三年，即使将高盛在3年的租金忽略不计，它的账面收益也达到100%(将人民币升值因素考虑在内)。

在财经作家叶楚华看来，中国楼市泡沫即将破裂，而现在撤离的外资是搭楼市泡沫的末班车。他在接受记者采访时说：“海外专业投机者的职业水准参差不齐，水准较高的投机者应早已撤离楼市，迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲已被套牢，只能割肉出售。”

黑石一向是全球投资的风向标，9月底，黑石以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95%的股权出售。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，似乎也进一步印证了房地产的走势。

财经评论员余丰慧认为，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国的消息源，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。

事实也如此，国务院总理温家宝最近在广西南宁考察“要求巩固楼市调控成果”。中国银监会主席刘明康向外表态称即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控，这些都表明中国决策层调控楼市的决心不会放松。

叶楚华认为，终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成，而美联储加息的最终落实，将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。

“甚至不用等到美联储真的加息，仅仅是市场对于美联储加息的预期，就足以让美元提前大规模回流美国，让中国楼市轰然倒塌”。

10月19日，美联储主席本-伯南克称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。有分析认为，伯南克所说的资产泡沫主要指的是黄金泡沫和中国房价泡沫。

由于外资行事向来低调和隐蔽，目前究竟有多少外资撤离楼市尚不得而知。国家发改委特聘研究员国世平此前透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。

忽而唱衰、忽而捧杀

这几年，随着中国楼市的不断升温，国内房地产市场已经聚集了越来越多的国际资本，去年，有1000多家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案。

相关数据显示，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。2006年，房地产行业外商直接投资合同有2398个，比2005年增长13.1%，增速仅低于批发和零售业，名列第二。2005年至2006年6月底，我国房地产外资投资约83亿美元，占同期国内全部房地产投资总量的3%。

2008年是中国房地产近年来最为低潮的一年，当年仍然有像黑石、和黄、凯雷集团等纷纷进入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。

不过，外资进入中国房地产的数据一直呈上升趋势，似乎看不到撤离的迹象：国家统计局数据显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%，其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5%。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。

数据与撤离趋势的矛盾，似乎可以用外资进入的目的来解释：一部分外资的目的是以投机为主，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。他们来去匆匆，像是一群专门投机的过客。

以黑石为例，相比过去几年外资机构5年左右出售国内投资物业的惯常做法，黑石此次的抛售明显缩短了投资年限，有分析认为，在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资“快进快出”也将成趋势。

加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进在其著作《金融让谁富有》提到，中国的房地产泡沫很大程度上是华尔街财团炒作起来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是进军的信号弹，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备撤了，泡沫越大，他们搜刮的资产越丰厚。陈思进说：“华尔街财团处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破，冤的是中资企业以及最后接棒的普通中国老百姓。”

国际先驱导报援引中国外汇投资研究院院长谭雅玲的观点称，中国的房地产偏离了为居民解决住房的轨道，导致投资或投机的产生，“国内的一些错误配置，给了西方炒家的炒作的空间，对于外资抛售可能引起的连锁反应，我们应该拿出具体的管控条例应对。”

一些企业正从中国搬回美国

外资撤离的或许不仅是楼市。据来自港交所的信息，黑石投资近期减持中国中铁H股1.66亿股，合计套现3.08亿港元(1港元约合8.17元人民币)。减持后，黑石对中国中铁的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石对在中国的这些动作，并未作出解释。但在旁观者看来，这或是黑石看空中国资本市场走向的信号。

而随着美国为了恢复经济开始重拾制造成本优势，一些正企业准备从中国回迁本土。9月，福特(汽车公司)已宣布把1.2万个工作岗位从墨西哥和中国迁回美国。

美国波士顿咨询集团最新研究结果显示，随着“美国制造”的成本优势日益显现，今后五年间，美国将新增200万至300万个工作岗位。

报告主笔哈罗德·西尔金说：“大约10年前，我们开始外包器械、计算机等占美国制造业相当比例的诸多产品。现在，这种情况正在改变，因为中国正快速涨薪，而美国劳动生产率是中国的4倍。”西尔金说，某些商品在美国制造可能更为经济，这一“临界点”已开始显现。他说：“回流过程仍然缓慢，但企业正从中国搬回美国。”

美国总统奥巴马在提出的可持续经济复苏计划中，发展制造业也是关键内容。美国政府的这一政策可能会让资金回流美国拯救本土企业。美国的科技部门和美国的跨国公司手上储备了3万亿美元现金(1美元约合6.35元人民币)。

叶楚华认为，美国可以通过加息与各种政治、军事和经济手段(如攻击欧元)来推动美元升值，让国际资本流回美国形成实体经济的生产能力。

外资不可能整体撤离

出炉不久的外汇储备数据某种程度上也在印证这种趋势：中国外汇储备在第三季度仅仅增加42亿美元，远低于第二季度1528亿美元。其中，外汇储备在9月罕见地大降了600多亿美元，而9月我国贸易顺差为为145.14亿美元。

除了欧元的疲软，市场普遍认为外国投资者正在抽离资金。余丰慧说：“外汇和贸易顺差方向不一致，这与热钱和外资回撤加速有关。”他认为外资的撤离应该是整体撤离，不仅是在楼市，“一个大的前提是他们看空中国经济。”

不过，发改委对外经济研究所所长张燕生告诉记者，国外经常会有唱空中国经济的声音，这种声音某种程度会扰乱外资投资中国的步伐。第三季度外汇储备数据的变化，正是源于上一轮的唱空之声。

叶楚华则认为，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。“海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度。

叶楚华认为，外资并未也不可能整体撤出中国大陆，尤其在实体经济上更为如此。他举例说，制造业的企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。

“因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。”

张燕生认为，资本总是逐利的，到目前为止，中国依然是世界上最好的投资地方，中国的房地产回归理性，外资撤离楼市的趋势很明显，这也很正常，但它们还会继续在中国进行其他领域的投资，有可能炒起别的泡沫。

房价已步入实质性下行周期

9月29日，国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。广州日日报援引马光远的观点认为，在政策层面，房地产近期几乎不可能松动，中国房地产正式步入了实质性降价周期。

事实上，房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。

但是，随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧，房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然：

首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显退潮，外界对房价的看法渐趋理性，一些城市首先在成交量上进行了调整。

其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。

再根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，全国100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。

其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化。

其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。

特别是，我们看到，在经历了长时期的僵持之后，包括万科在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。

这样，在万科、碧桂园、保利、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下，这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。

当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是，在地方融资平台债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。

而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。不过，从目前来看，房地产正式进入降价周期已成不争的事实。