房产正在变成美国最佳长期投资

美国房价自从2006年以来下降将近1/3，住房拥有率以大萧条以来最快的步伐下降。根据两项关键指标，可以说现在是买房的最佳时机，但只能是长期居住或者长期投资，而快速倒手的“炒房”则仍然很危险。

租售比趋于合理

第一项关键指标，是全美房价同年租金的比例恢复到接近房地产泡沫之前的水平；第二项，是将抵押贷款利率考虑在内，房屋处于几十年来最低负担水平。

房地产泡沫时期的两句最蠢名言，则是房屋是最佳投资和租户都是把钱扔进下水道。买房是否比租房合适并非一成不变，而是随着房屋价格、租金、融资成本和其他因素之间的关系而变化。

现在，计算方式正在朝着利于买主的方向变化。美国习惯于股市投资的人可以将房价/租金比看作股价/盈余比，从而衡量资产的成本及其带来的收益。对于计划买房的人来说，其他条件不变，低利率就让买房比租房更有吸引力。

根据穆迪分析的数据，就全美来说，房价和年租金比例从房地产泡沫高峰时期的18.5倍下降到目前的11.3倍。1989年到2003年的平均比例为10倍，因此买房价值正在接近正常水平。

但对于多数买主来说，抵押贷款利率对于他们的全部成本是关键的决定因素之一。由于利率非常低，很多市场的住房实际上都处于低谷，尽管房价/租金比还没有达到新低。上个星期（13日当周）30年抵押贷款利率从3.94%上升到4.12%，最新利率还不到1971年以来平均水平的一半。

其结果，住房开支负担水平处于几十年来最低。全国地产商协会（The National Association of Realtors，NAR）住房负担指数今年8月达到183.7，接近20世纪70年代的最高纪录，这一指数的历史平均值为120。住房负担指数100，表示中低收入家庭拿出20%的首期付款，就可以负担中位数价格的抵押贷款。

例如，菲尼克斯市场的中位数房屋价格为12.17万美元。如果拿出20%的首期和4.12%的抵押贷款利率，买主每个月负担为470美元。根据地产网Zillow.com的统计，同等房屋的租金为1,100美元。

房价可能继续下滑

当然，所有这些都是假定可以得到抵押贷款——没有考虑贷款标准收紧的因素。但根据长期数据和信用分数，目前的标准比很多买主想象的更为正常。Zillow地产经济学家翰弗里斯（Stan Humphries）说，如果有很好的信用记录、工作和首期付款，就能得到抵押贷款。现在是比5年前文件多和审查严，但实际上各种手续更像20世纪80年代和90年代。

但是并非所有市场价格都便宜。根据最近数据，底特律和迈阿密房价/租金比低到5.6和7.7倍；但纽约和旧金山房价/租金比却高达17.6和17.2倍。全美169个城市的房价/租金比平均为10.7倍。

对于为了长期收益的投资者来说，最传统的计算方式就是“1”除以房价/租金比，其结果为“收益率”——中等市场的收益率为9.3%，而底特律可以达到17.3%。投资者然后要扣除地税、保险、维修和其他费用。每一套房子的开支都不相同，有的差别很大。假如各项费用为买房价的4%，普通市场的收益率为5.3%。目前10年国债收益率为2.2%，标准普尔500指数收益率为2.1%，在很多市场出租住房还是很有吸引力。

当然有些因素应当考虑。首先，并非所有交易都属于平均数。即使在低价市场，买主也应当谨慎挑选。第二，房价可能进一步下滑。穆迪分析的陈（Celia Chen）估计，全美房价可能继续下滑3%，明年初触底，然后缓慢上升。但是，如果美国经济滑入衰退，房价可能再度下滑10%。

即使房价上升，“炒房”也可能很危险。那是因为在房地产低迷时期，房价上升幅度都不令人兴奋。耶鲁大学经济学家席勒（Robert Shiller）说，长期房价趋势类似物价上涨幅度。

除了泡沫时期，房屋不会成为魔术般的财富创造者。但是价格低、利率低和投资收益机会稀少时期，买主应当及时行动。