美国房市想脱困 要解决两个需求

房贷巨头房地美（Freddie Mac）10月6日公布，美国30年期定息抵押贷款利率历史上首次跌破4%。但是，房贷利率持续下降却没能刺激房市反弹。专家和业内人士指出，若想美国房地产业脱困，既要尽快破解信贷困局以保住现有需求，也要巩固经济基本面和出台新刺激措施以创造新的购房需求。

房地产市场仍处深水中

作为本轮危机的根源，美国房地产业依然处于水深火热之中。数据显示，继7月份新房开工量出现下跌之后，8月份美国新房开工量继续下降。8月份新房开工量经季节调整按年率计算为57.1万套，比7月份经修正后的60.1万套低5%，与去年同期相比则下跌了5.8%。

在房屋销售方面，虽然占整个楼市销售量约85%的旧房销量在8月份环比增长7.7%，但这主要是因为此前数月积累的延迟交房交易得到释放，并不具有代表性。

在价格方面，美国房屋价格仍在持续下跌。美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）公布的房价指数显示，今年第二季度，房价环比下跌0.6%，跌幅有所放缓，但同比仍然下跌5.9%。分地区来看，当季共有31个州的房价下降。同时，房屋中介和建筑公司等市场参与方都表示，在全美大部分地区，房价已到最底部。

更为严重的是，在连续5个季度下滑后，抵押贷款违约率在今年第二季度重新出现上升，这意味着房地产市场违约风险在增大。目前，全美有1,100万房主房贷成本超过房屋价值。著名智库美国企业研究所资深研究员布里尔（Alex Blier）表示，美国房地产市场总体依然处于深水中，部分地区则是很糟糕。

解决信贷困局刻不容缓

房屋购买和建设的融资环境明显紧缩，是目前房地产市场的一个显著特征。专家认为，房地产业要想在短期内有所改善，必须尽快破解信贷难题，以保住现有购房需求。

本轮危机前美国房市的繁荣，得益于超宽松信贷条件。危机发生后，流动性紧缺使得整体信贷大幅收紧。虽然危机已过去3年，但房地产市场信贷条件依然非常苛刻，致许多人无法申请到房贷。

实际上，即使房贷利率降至历史最低水平，但由于各种条件的限制，潜在购房者仍无法获得贷款。房地美公布的数据显示，截至10月6日当周，美国30年期和15年期定息抵押贷款平均利率分别降至3.94%和3.26%，再次创下历史新低。

华盛顿戴维斯建筑公司负责人指出，在房地产市场，贷款融资是核心问题。因监管加强，对建筑商和个人而言，获得信贷都非常艰难。

哥伦比亚商学院房地产教授迈耶（Christopher Meyer）认为，要解决这一困局，一方面要让私人资本进入房地产融资市场，为购房者提供更多样化的贷款选择；另一方面，政府支持企业，主要是房地美和房利美（Fannie Mae），要免除贷款申请中的其他费用。同时，各方还可以创建独立的托管机构来管理这些政府支持企业的抵押贷款证券投资组合，以使其进一步放松信贷。

美国最大房贷银行富国银行的客户经理说，目前美国租房市场非常火爆，因为很多人有买房需求，但苦于买房信贷条件严格只能转为租房。因此，让信贷条件宽松下来，就可以保住现有购房需求，让市场活跃起来。

创造新需求是根本之策

由于房地产市场信贷特征非常明显，因此放宽信贷门槛对市场复苏具有立竿见影的效果。然而，这一效应毕竟是短期的，要想从根本上让房地产业重返正常轨道，还需在创造新购房需求方面发力。

受经济低迷影响，民众整体购房需求受到较大打压，特别是失业率长期处于高位以及经济前景的不确定性，使一部分需求被抑制。

21世纪红木地产房屋中介公司合伙人贝伦鲍姆（Edward Berenbaum）在谈及购房需求时说：“现在经济（令人）非常痛苦，人们有太多债务，国家有太多债务，人们开始更多地节省开支加以应对。”

由此，需要尽快提振或刺激民众消费信心来解除购房顾虑，进而为被抑制的需求创造释放空间。2010年春季美国房市“小阳春”，正是受益于奥巴马政府首次购房税收优惠政策。

美国企业研究所资深研究员、前财政部助理部长斯瓦格尔（Philips Swagel）表示，政府需要通过出台税收和对房地美、房利美等进行改革等手段，为房地产市场提供新的刺激，“这对经济具有很多好处。”

除释放需求外，房地产业长远需求还要靠持续良好的经济基本面来支撑。从全美看，房地产市场很糟糕，但是以首都华盛顿为代表的东北部等局部地区情况较好，因为这些地区经济尚好，居民收入较为稳定，对危机具有较强免疫力。