房价更合理 中国人涌入美国楼市

最近一段时间，中国大陆买家在美国到处购买房子的新闻铺天盖地，事实到底如何？通过观察数据发现，目前中国大陆买家仅次于相邻的加拿大，位居所有国家购房人的第二位。可以说，合理的房价和学区房最具吸引力。

4年收入可购新房

美国房地产市场泡沫从2006年开始破裂，迄今已经5年，房价大幅向下调正。当前无论是从平均房价、房价与出租价之比还是房价与工资之比看，都已处于历史低点。

据美国人口普查局的报告，2011年7月二手屋成交中间价为17.4万美元，新屋成交中间价为22万美元；按2010年家庭收入中间值49,445美元计算，二手屋房价与收入之比为3.5，新房房价与收入之比为4.4。也就是说，二手屋房价约等于3年半的家庭收入，而新屋房价则等于不到4年半的家庭收入，这个比例已经十分合理。

据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）有关外国人在美购买房屋的报告显示，截至2011年3月，在过去的一年中，外国人投资在美国民用住宅的资金比2010年大增160亿美元，达到820亿美元。其中来自中国大陆的买家占9%，排在加拿大人之后，位居第二。NAR没有给出中国买家的详细购买资料，但按820亿美元的9%计算，中国买家购买了大约73.8亿美元的美国民居。NAR的资料还显示，外国买家购买的民居平均房价为31.5万美元，按此计算，中国买家在最近这一年中估计购买了2.3万余栋房子。

投资自住的选择

NAR主席菲普斯（Ron Phipps）说：“近年来我们看到越来越多的外国购房者来到这里，美国一直是拥有房产和获得投资回报的理想之地。”外国人到美国购置房产，传统上看主要的理由不外乎以下几个方面：一、相对于本国的房价来说，美国的房价有吸引力；二、在美国购买房产是一项比较安全的投资；三、从出租的角度看，租金回报率较高等。但最近这几年，除了上述因素外，还有两个重要趋势值得注意。

一是大量外国留学生进入美国学校读书，留学生父母为了子女有一个比较好的环境读书，往往在学区周围购置房屋供子女居住，同时也方便父母前来探望时居住，不必花费大笔租金以及旅馆费用；二是许多人购置房产是为移民美国作准备，在提出移民申请时，表示自己在美国有房产，是真心准备在美国长期居住的。

一位上海人由于女儿在华盛顿地区读书，前两年到华盛顿来考察，与上海的房价一比，觉得华盛顿市内的房价比较有吸引力，于是买了一套公寓单元供女儿居住。今年又在华盛顿远郊的马里兰州买了一栋房子，准备将来自己移居美国时住。

难贷款多用现金

今年在美国购买房产的外国买家来自全球70个国家，大大超过去年的53个国家。在这些国家中，加拿大买家占23%，位居第一；中国买家位居第二；其后是墨西哥、英国、印度、阿根廷以及巴西。

外国买家的足迹遍及全美各个州，但主要集中在四处：佛罗里达占31%、加州占12%、得克萨斯州占9%、亚利桑那州占6%。外国买家的偏好各有不同：欧洲买家对东部地区有兴趣、亚洲买家比较喜欢加州、南美买家则喜欢南部各州。佛罗里达的海滩闻名全球，吸引了大量加拿大、欧洲以及南美买家。

据NAR的统计，外国买家在购买房产时，62%的人用的是现金，显然用现金购买美国房产不是中国买家的专利。据分析，外国买家购买房产时现金比例过高的主要原因，并非他们喜欢使用现金，而是不容易在美国银行贷到款，关键是没有信用纪录。不过，在目前美国房市疲软的情况下，用现金购买房产会占据比较优势的地位。在多个买家竞争的情况下，现金买家往往是赢家，这可能也是外国买家现金成交比例很高的重要因素。