美国政府处理法拍屋 是卖是租？

联邦政府坐拥全美收回房屋80万套的将近1/3，美国纳税人因此成为法拍资产的最大所有者。随着更多房屋走向违约，房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和联邦住房局（Federal Housing Administration）正在考虑如何卸下包袱，而又不搅乱已经非常低迷的房地产市场。

政府已没有办法

但麻烦在于他们没有找出如何能实现那种设想的办法。美国政府今年8月发出联合呼吁，请求公众提出解决这个问题的办法，那就等于他们承认自己没有办法。华盛顿金融业政策咨询机构联邦财务分析（Federal Financial Analytics）的彼特洛（Karen Shaw Petrou）说，“他们不知道如何做。”

自从2008年金融崩溃之后，政府已经投入数十亿美元，帮助抵押贷款用户摆脱高利息贷款，救助违约的屋主和稳定房地产市场，其结果令人失望。奥巴马政府的修改房贷项目仅仅帮助65.7万屋主，远远低于原计划目标300万到400万屋主，那个项目成为自身复杂性和需求太大的牺牲品。许多遭受房市崩溃打击最严重的家庭都集中在复苏最艰难的州，包括佛罗里达、俄亥俄和内华达。

政府呼吁公众出主意显示它已经有太多收回房屋。克里夫兰防止法拍项目前主任维兹曼（Mark Wiseman）说，这好像是泰坦尼克号船长面对公众发问：“谁有好主意？那可不能增强信心。”

根据住房和城市发展部的数据，房利美、房地美和联邦住房局今年上半年取得进步，已经将手中收回的法拍屋从去年年底的29.5万减少到今年6月底的24.8万。全美被收回房屋数量也在同期从98.1万减少到81.75万。政府拥有房屋比例稳定，保持在30%。

但在今后几个月，随着银行和法庭清理所谓的“机器人签名”法拍文件作弊问题，政府持有的法拍资产也将上升。据地产跟踪公司（RealtyTrac）的数据，今年7月底365万套待售房屋中大约1/5都是法拍屋。

烂手的“山芋”

联邦住房局代理局长贾兰特（Carol Galante）说，该局不愿意继续持有那些资产。“我们希望摆脱这些房屋负担，以便复苏。”但她说，联邦住房局必须谨慎行事，“如果你把太多房屋投入市场，就会压低房价”，尤其是在政府资产大量积压的地区。

避免市场遭受政府持有房屋的冲击，也许对于地产价值和经济都是好事。但它对于纳税人却未必合算，后者要承担政府担保的贷款成坏债和维修政府收回房屋的开支。政府目前正在探讨的一个设想就是让房利美、房地美及联邦住房局同私人投资者合作，将政府拥有的资产变成出租房。房地产市场复苏之后，政府再售出那些房屋。如果结构得当，这种合作可以减少法拍屋对市场的冲击。

但那种设想能否在大范围行得通还不清楚，政府要花钱将那些年久失修的房屋改造成符合标准的出租房屋，要为出租房支付保险费，要建立管理和维修它们的官僚机构。即使政府完成了所有那些事情，人们也未必愿意搬进去。例如，在克里夫兰和底特律，有些房屋在空出之后受到严重破坏。维兹曼说，在有些社区，人们不敢搬进去，因为空房子太多，搬进去不安全。

在有些情况下，甚至要说服被法拍的屋主继续住下去都很困难。房地美允许被法拍房屋的屋主每月交纳租金，直到房子卖出为止。但很少人愿意那么做，因为人们愿意交钱拿钥匙，开始新生活。