美国房地产动荡中依然稳固 投资仍具吸引力

关于宏观经济和房地产行业，土地及建筑投资管理公司（Land & Buildings Investment Management）主管利特（Jonathan Litt）认为，全球经济增长正在放缓，但不是萎缩；房地产的需求超过有限的新供应；相比债券房地产更便宜；房地产有一个温和的商业周期；房地产具有对冲通胀的特性。因此，房地产投资仍然具有吸引力。

目前环境仍然有利

利特预期2011年房地产有10%的盈利增长率以及4%的股息收益率，总共会收获10%-20%之间的总回报。

房地产继续受益于有利的环境，不过当发达国家和新兴市场经济体遇到结构性的问题时，有利的环境会变得不利，但现在转折点还没有出现的迹象。此外，由于房地产供应有限，地产商的资产负债表相比2008年金融危机时更加健康，房地产市场不会因为宏观环境的扰动因素而再次出现像2008年一样的全球金融危机。

市场复苏是房地产估值继续提高的关键。5月份欧洲金融危机再度出现，商业抵押担保证券相比国债的利差适度地扩大到超过180个基点，这部分反映了国债收益率的下降和其风险的上升。在第二季度，商业抵押担保证券新发行了150亿美元，同时第三季度计划发行100亿美元，这证明美国房地产对投资者是有吸引力的。同样，房地产证券为面临债务到期的业主提供了流动性。

利特认为，尽管存在担忧，但是房地产市场的基本面还比较稳定。除非全球发生第二次金融危机，那些位于高进入门槛区域的房地产，以及有长期增长前景的公开上市交易的房地产证券，在未来12-18个月会产生15%-25%的回报率。反之，位于低门槛市场的房地产将继续挣扎。

例如，蒂凡尼（Tiffanys）房地产是很好的投资选择。蒂凡尼的销售额增长标志着美国高收入家庭和普通美国家庭财务状况的好转，蒂凡尼也正是顺应了这样的趋势。具体来说，豪华住宿、城市大道的办公室、总统套房、高收益的地区性购物中心以及赌城资产，正由于不断降低的失业率、较高的家庭收入以及对未来良好的预期而面临强劲的需求。与这些资产关联的房地产证券的近期表现，也显示市场明显在好转。

投资分清主次

利特认为，对美国国内的房地产投资应该分清主次重点。居住型房地产需求的回升创造了有吸引力的机会。美国居住型房地产将在未来几年需求的周期性回升中获益，并且在过去几个月该类型的房地产证券组合下跌了10%，这创造了一个有吸引力的投资机会。华盛顿、波士顿、纽约和旧金山等城市住房市场中的公司和证券可能会带来最好的回报，因为其基本面和当地资本市场需求都很强大。

租住型公寓也将会是行业中较好的投资选择。随着商业信心的改善，在商务旅游复苏的带动下，对酒店的需求开始复苏，这将会进一步带动入住率和价格的进一步提高。而较高档次的酒店最受益，2012年的平均出租客房收入预期增长率，将可能超过2011年平均水平6%至8%。

新建筑的供应仍然处于数十年来的低点，新供应量低于总存量的1%。在较强的经济扩张中，公寓和酒店的平均出租客房收入将增长迅速，租住周期可能再次进入复苏和繁荣的循环。对于一些公司来讲，在未来的几年里，由于具有较高的经营杠杆，其净营业收入和息税折旧摊销前利润增长将接近20%。经营利润有足够的拓展空间，因为现在的利润水平低于以前高峰水平600个基点。利润率应在未来几年里每年扩大150-250个基点，到2013年将从22%升高到28%。在过去的几个月中，尽管美国的宏观经济数据疲软，平均出租客房收入仍然保持良好水平，2011年第二季度平均出租客房收入增长了7.4%。这应该让公司有信心在全年都维持好的运营水平。

租住型房地产的估值非常具有吸引力。目前，其股票以资产净值10%-15%的折价交易，公开交易的公司证券的价格是预期息税折旧摊销前利润的13倍。公开交易的房地产证券的估值和上一个房地产周期复苏阶段（2003年/2004年）的估值比较相似，现在看当时的价格，是一个具有吸引力的买入点，因为在随后的时间里房地产证券表现非常强劲。如今这个周期更萧条，息税折旧摊销前利润相比更低，这也就预示着未来几年的增长不仅将得益于估值水平上升，而且公司盈利本身也会增长。

美国几个主要大城市的房地产市场供需前景最有利，处于这些地理位置的房地产证券的增长将会最强劲。在过去的一年里，重要的大城市房地产市场已经显示交易激增的现象，而且部分资产估值接近历史高位。由于较弱的需求复苏，二线和三线城市的住房市场有一个更加温和的复苏，这种现象可能会持续下去。