美国房价言底尚早 跌回1998年无悬念

近期不断公布的房地产数据显示，美国大部分地区的房地产已陷入双底衰退，同时伴随房屋净值下降等带来恶性循环影响，但目前的状况并非最坏。经济学家坦言，美国房价将继续下跌，跌回1998年的价位几乎没有悬念。

净值缩水恶性循环

美联储（Fed）日前公布报告显示，美国房价今年一季度已跌回至2002年的水平。对于这一数据美国民众倒不怎么震惊，因为这已非新闻，房价很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷声早已不绝于耳。

但令人震惊的是，美联储的报告提到：美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值大幅缩水，已降至接近二战以来的最低点。平均而言，目前美国屋主只拥有房屋价值的38%，相比10年前的61%大大地缩水了。

在美国，房屋净值对整个经济循环来说相当重要。因为一般民众不习惯储蓄，也不可能储蓄，人们衡量自己有多富有，主要是以房屋净值为依据。假如屋主受到房屋贷款的重压，就不敢随意乱花钱；如果屋主拥有房屋净值，就可以大胆地消费，以房屋净值作抵押来购买奢侈品，比如钻戒、豪华汽车或游艇，又或者以房屋净值作抵押，作为购买第二套房屋的首付款。

然而前些日子，一则对美国几千个房主的调查报告显示，有近一半的房主表示，他们的房屋价值比他们买入的时候还要低，其中有2/3的房主说，他们的财物状况比房市泡沫破灭之前还要差，因此房价跌跌不休就不仅仅是账面上的损失了。还有许多房主对当时买房感到懊悔，有将近1/4的人认为，如果允许他们从头开始，他们决不会购买现在的房子；另有1/3的人表示，后悔买房子是因为“付了学费才知道”，购房不是一种好投资，根本就不像专家所吹嘘的那般好。

林（Stephen Lin）在2003年以62万美元买下一栋纽约上州的房子，一度曾上涨至接近70万美元，但目前房屋估价是53万。去年，他失业了七八个月，一度无法支付银行贷款，不得不在法庭与借贷银行交战了几个月，才免于房子被法拍。现在他们一家人节衣缩食省吃俭用，按他的说法是“一夜回到了旧社会，但好歹保住了房子”。

目前，美国工作机会匮乏，“婴儿潮”一代退休遥遥无期，在物价飞涨的年代，人们唯有选择减少消费，以保持一定偿还债务的现金，迫不得已选择简朴的生活。美国正经历着日本式的低增长率和高失业率，美国经济未来10年将“日本化”——滞胀，即经济增长停滞、失业增加和通胀同时并存，使新凯恩斯主义的经济理论遭到了质疑。

非抄底时机

反观金融风暴之前，持续多年的通胀是由银行不断扩大的贷款业务“创造”的。在那期间，借款人和贷款人都信心百倍，因而推动了借贷额持续升高，人为地刺激了经济增长，造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。而金融危机发生之时，银行放贷的意愿发生了根本性变化，因此货币供应也随之发生变化。

加拿大作为美国的难兄难弟，看到这儿，难免会有兔死狐悲之感，更应该好好地反思了。其实加拿大的金融模式和美国类似，都是靠高负债运行。据统计局最新数据，今年一季度，加拿大国民家庭总负债15万亿加币，是可支配收入的147%，每户平均负债17.6万加币，创下历史纪录，更超过大哥美国。至于加拿大的房市为何和美国背道而驰，不过是滞后效应而已，千万别盲目乐观，出来混肯定是要还的。

加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）警告国民，不要过度借贷，否则利率攀升，他们就会无力还债。财政部长弗拉赫蒂（Jim Flaherty）更明确地表示，他有权限制借贷，干预加拿大过热的房地产市场。显然，再不采取果断措施的话，美国的今天就是加拿大的明天。

再说回美国，现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升？特别是好些满兜钞票的中国人，想去美国“抄底”。

根据美国楼价指数标普凯斯/席勒（Case-Shiller）3月份的报告，美国房价按月下跌0.2%，虽然在市场的预期之内，但房价指数位于138.16，低于2009年4月金融危机期间的低位。标普指数委员会主席直言道：“美国大部分地区房价已陷入双底衰退，房价持续下滑未有迂缓的迹象”。可见美国房价将继续下跌，跌回1998年的价位几乎没有悬念。