抄底美国楼市？中国客出手 华人区房屋抗跌性强

图片来源：广州日报 洛杉矶地区绝对是在美华人的主要聚集区，除纽约外绝大多数新移民选择在以洛杉矶、旧金山为核心的南加州置业。

　　美国业内人士表示，美国大部分地区房价已跌到谷底，但短期内仍难恢复元气，预计2013年~2014年回暖

　　美国楼市速读

　　从2007年到2011年美国房价已经下跌超过26%

　　新的销售数据显示，有投资者认为房价已经触底，开始入市

　　房产经纪表示，生意最难做的时候已过去，大陆客户投资热情增加

　　来自中国大陆的客户以新移民人士居多，置业目的主要是自住

　　目前，关于美国房价的种种数据仍难让人乐观，但近期抄底美国楼市的各种报道，却让不少人按捺不住想出手，美国楼市现在到底什么状况？又有多少中国人投身其中？5月，本报特派美国记者去往华人最爱聚居的城市纽约、洛杉矶，探访当地楼市真相。

　　标准普尔/凯斯席勒房屋价格指数报告显示，今年3月份美国20大城市房屋价格出现连续第八个月下跌，表明美国房屋市场已经陷入双重衰退。而高力国际东北区董事总经理、美国评估部部长Patrick T.Craig也表示，现在很难说是不是抄底美国的好时机，但在采访中，我们见到，位于曼哈顿的顶级豪宅W公寓、曼哈顿最受欢迎的居住区SOHO区的TRUMP SOHO酒店式公寓都在极力招揽中国客户，洛杉矶的在售房屋中中国看楼客络绎不绝，看来在有初步回暖迹象的美国楼市中中国客已起到不小的作用。

　　全美房地产经纪人协会(NAR)数据更显示，来自中国内地和香港的买家近年有所增加。2010年全美住宅市场总销售额为9070亿美元。其中，国外投资者购买总额约占4.45%(410亿)，亚洲投资者人数约占国外投资者总人数的8%，且购房地点多在西岸。2008年和2010年来自中国内地和香港的买家约占国外买家总数的8%，而在2007年和2009年此数字接近5%。专题文/图：本报特派记者陈白帆

　　美国当地报纸纷纷报道：

　　外资开始逢低切入美国房市

　　记者在当地多份报纸上看到有外资抄底美国房市的报道。有报道认为，当美元兑欧元贬值时，它同时兑其他货币也会贬值，所以对于国际买房人的吸引力越来越大。从美元贬值、相对外币升值的角度看，多数外国购房者正在享受更多折扣。在欧洲人眼中，美国房价的折扣有8%，中国人买房可获得8.6%的折扣，而加拿大人买房得到的折扣更达到9.3%之多。而洛杉矶本地地产类报纸《中华地产》报道指出，有地产经纪反映近期带去加州橙县豪宅的客户中，超过一半是中国买家，而且非常青睐面积近千平方米的全新住宅，不少是为了孩子上大学时居住而用。不过，出乎意料的是，虽然有很多来自俄罗斯、巴西和中国内地的富豪在纽约和加州购买豪宅，但美国数量最多的外国买家却来自邻居加拿大，在前往美国买房的外国人中占比23%左右，比2009年的17.6%有所上升。看来，加拿大人一边在抱怨中国人炒高了他们的房价时，一边也没闲着，赶紧到美国去抄底。

　　正当广州日报等国内媒体开始关注中国人海外购房风潮时，美国主流中文报纸《世界日报》也在6月20日刊出专题“中国炒房族进军北美”，指出当地华人经纪人为了争取中国内地买家，不仅要做好经纪人的本职工作，而且索性和自己相熟的律师、会计师等建立起一条龙服务。该报道指出，中国买家的特点主要有低调、喜新厌旧、注重朋友推荐、讲风水等特点。同时提出，在不少中国人近年前往美国抄底的同时，也要注意投资风险，比如地段差的房产所面对的租客很可能是老赖，不仅损失租金，而且由于房地产税和翻新费用等成本，不赚反亏，以后也不好脱手。

　　整体仍疲软

　　局部房价已止跌

　　在美国房地产人士看来，目前美国大部分地区的房价已基本跌到谷底，但短期内依难恢复元气。不过，局部地区的房价已经止跌，比如洛杉矶地区的一些深受华人喜爱的住区，当地居民并不觉得房价有明显下跌，一些新兴区域，房价则至少比最高峰时下跌50%。由于此次金融危机对美国房地产市场带来的冲击相当大，美国房地产人士普遍保守估计在3年后，也就是2014年左右，美国房价会恢复到2004年的水平，但难以重回次贷危机爆发前的高峰。

　　威翰地产有关负责人表示，美国房地产市场整体还可能继续疲软，根据全美房地产经纪人协会(NAR)近期公布的数据，经季节性因素调整后，4月份成屋销量较上月下降0.8%，而此前不少经济学家曾预计，4月份成屋销售将增长2%。4月份成屋售价平均值为163700美元，较2010年同期的172300美元下降5.0%。不过，美国的新屋销售增长反而超过预期，4月新屋销售32.3万套，环比增长7.3%，但仍显著低于1999年以来的均值83.6万套。

　　美元兑人民币汇率走低未必是置业美国的决定因素

　　从2007年7月至今，美元兑人民币已经从1美元兑换7.52元人民币跌到目前的不到6.5元，跌幅将近14%。这意味着，即便美国房价不下跌，在2007年需100万美元的一套房子，因汇率下跌就省出人民币100万元。

　　威翰集团副总裁、威翰地产(中国)CEO Steven M. Lawson先生认为，许多经济学家都预测人民币兑美元会进一步增值，但是这种幅度在相当时间内不会很大，购买美国房产的客人中有一部分纯粹考虑投资回报，他们确实会再进行观望，但一半以上的买家投资美国房产的目的是有刚性使用的需要或是在全球范围内分散资产，他们受到汇率走势影响很小。

　　纽约：曼哈顿投资门槛至少85万美元

　　在曼哈顿街头，不管是在梅西百货，还是在时代广场；不管在华尔街还是在中央公园，都能见到来自世界各地的游客，让人感受到这座真正国际大都市的吸引力。

　　早在2007年就在上海设立了分公司威翰地产的美国威翰集团，目前取得了美国多个开发商在中国的独家代理权，其美国公司相关负责人Justin Stewart先生告诉记者，从近几年中国内地客户到美国购房的情况来看，购置房产的主要原因还是由于移民或者孩子的教育。其中购买纽约房产的客户相对偏重于投资性，而在加州购买房产的则主要用于自住。曼哈顿地区的空置率仅为不到0.03%，在金融危机的打击下，这几年几乎没有全新项目推出，多数是旧楼翻新，因此全新一手物业也更加受到投资者的青睐。

　　记者了解到，目前曼哈顿的投资门槛至少是85万美元，大多数公寓单位的价格介乎160万~180万美元之间。受益于曼哈顿的高租金水平——50平方米左右的一房单位，月租金1150~1900美元；三房到四房的大单位则需要4000多美元/月。对于曼哈顿的房产投资，近期比较多的客户会选择组合型投资，比如一位客户有2000万元人民币的现金可以进行投资，他们往往会要求专业公司帮助其做组合投资，部分用来买公寓，部分用来买产权式酒店单元。

　　在曼哈顿，记者去到世贸遗址旁的W公寓以及SOHO区的Trump SOHO，这两个项目都可以说是所在片区最高端的投资型物业，前者主要提供给人们长期居住或租住，后者则既可以由业主自行居住，也可以像酒店一样接待客人。由于W公寓四面有景观，甚至还有河景，因此开发商THE MOINIAN GROUP总裁Joseph Moinian也强调项目“风水很好”，“现在有不少来自香港和中国内地的客户对我们项目有兴趣，他们特别讲风水，所以我们专门找风水师看过，好对他们介绍。”

　　洛杉矶：贵房和笋房都有中国人在抢

　　洛杉矶地区绝对是在美华人的主要聚集区，在很多居住社区，碰到的都是华人、看到的都是中文，进入的商店食肆也都是华人超市和华人酒店，能吃到最正宗的中餐，不会讲英文都完全没问题。

　　深受华人青睐的主要有圣玛利诺、亚凯迪亚、核桃市等地区，当然这些城市的房价都比较贵，一套房子(有前庭后院的独立屋)基本都在100万~200多万美元，而且放盘的大多是几十年前建成的旧房，因此一些经济实力较弱的新移民也会选择罗兰冈和蒙特利尔公园市等地置业。

　　一般来说，周末会有不少将出售的房子开放给看楼者参观，俗称OPEN HOUSE，代理该房产的经纪人会站在门廊处迎接，给客人发资料。记者在采访过程中了解到，目前洛杉矶地区最好的几个学区，如圣马力诺、亚凯迪亚等居住区，房价动辄都100多万美元以上，但到OPEN HOUSE看房的却基本是大陆新移民，东北、上海、湖北各地口音都有，难怪几乎所有“OPEN HOUSE”里的经纪人都是华人，就算是美国人，也能说一口流利的普通话。

　　说到美国房价仍在下跌的各种新闻报道，洛杉矶经纪人ANDY CHEN 认为这些数据没能反映美国部分地区正在回暖的现实，“报道是怎样我不管，但我最近的确忙得不行，除了本地华人在抄底外，也有来自上海、北京的客户来买房。”ANDY一边跟记者聊天一边也会不断地接到业务电话。ANDY认为，由于大陆客户近年来的大量涌入，在洛杉矶以东的新发展区反而有更多机会。据了解，目前投资新区域的客户中，有不少专程从上海、北京飞到洛杉矶买房的，主要购买40万美元以下的物业，除了因为生意上的原因会偶然住一下外，多数时候宁愿空置。

　　新移民购房多为自住

　　华人聚居区房屋抗跌性强

　　作为《家天下》特派美国记者，短短10天内的行程感受到美国人民很淡定也很乐天，华尔街上也依然是精英云集的景象，美国人并没有把金融危机所带来的愁云惨雾整体摆在脸上。正如美国地产巨头THE MOINIAN GROUP总裁Joseph Moinian跟记者提及的“重生”二字，他相信随着新世贸中心建筑群的建成，曼哈顿一定会重新焕发生机，因此现在绝对是投资曼哈顿的最好时机。

　　而在洛杉矶，一波波涌入“OPEN HOUSE”的中国客户，甚至让你以为在参观广州郊区的别墅项目，一些前几年还插满了“待售”牌子的小区，现在也几乎看不到太多的空房，当地不少房产经纪也表示，生意最难做的时候已经过去。专门面向中国市场提供美国房地产投资咨询服务的美国公司威翰地产，早在2007年就在上海设立了总部，并在北京也设立了办事处，其相关负责人表示，大陆客户对美国房产的投资热情正在增加。以往他们每年会组织4~5个看房团，但今年的看房团数量已经达到8个，尽管目前看房团的团友还主要来自北京、上海及周边，但他们也打算在明年上半年在广州开设分公司，吸引更多华南的投资者到美国置业。

　　应该说，2007年开始的金融危机也让来自海外的广大投资者看清了美国各地房地产市场的抗跌性，那些旅游度假区，比如拉斯维加斯、佛罗里达州等地，虽然在房价上涨过程中大放光彩，但在危机中却因缺乏刚性购买力的支持而下跌幅度最快，“房价至少下跌了一半以上，”不少美国房地产人士认为投资旅游度假区的房产风险较大。另外拥有大量土地却人口密度很小的内陆地区也不适合房产投资。但对于纽约这种国际化大都市来说，不管什么时候仍然会吸引来自美国各地，甚至世界各地的人们，和其他房价下跌的“重灾区”相比，纽约楼价比2007年最高峰时期只有8%~12%的跌幅。

　　据记者在纽约和洛杉矶两地了解到的大陆客户购房情况，来自中国大陆的客户依然以新移民人士居多，置业目的主要是自住，会首选拥有优秀学校资源的社区。而在商业区进行投资的则多为身家丰厚、和美国公司有生意往来的中国企业主。虽说一般只有已获得美国国籍以及获得绿卡的人士可以获得银行贷款，而身份仍然是中国公民的买家，则很难获批贷款购房。但记者了解到，来自中国大陆的客户，不管是不是新移民，都以一次性付款置业的为主。

　　曼哈顿最大的地主为中国投资人提供投资心得——

　　现在是出手曼哈顿最好的时候

　　美国地产巨头、在曼哈顿握有2500多套物业，号称曼哈顿最大的地主的THE MOINIAN GROUP总裁Joseph Moinian在接受本报记者独家专访时表示，新世贸中心的重建已完成大部分，目前已经有非常多的国际一流公司承诺将公司总部迁往新世贸中心，来自中国的北京万通实业股份有限公司也会进驻新世贸中心。这几年，世贸遗址每年都会吸引大量游客到来，而在新世贸中心重建完毕后，预计每年会有500万以上的游客。因此他对曼哈顿的“重生”充满信心。Joseph Moinian对于来自中国的投资者有两条建议：1.一定要投资非常有发展前景的区域，而且投资的时机也很重要，现在就是投资曼哈顿最好的时候。2.每个州都会有自己的中心城市，一般来说投资纽约、洛杉矶、华盛顿DC这种中心城市的房产风险会比较小，而投资偏远城市则风险较大。

　　与不少曼哈顿居住型物业被用于销售不同的是，曼哈顿的写字楼、商铺等类型的物业则多被开发商本身持有而不外销，如果要投资写字楼项目，则门槛恐怕得要上亿元人民币。据了解，以万通为例，该公司为确定进驻新世贸中心的首家企业，租下自由大厦约20万平方英尺的办公空间，每平方英尺的租赁价格将达到80美元，折合人民币每年的租金约1.06亿元。