美房屋净值接近历史最低点

美国房地产市场持续低迷，受房屋价格持续下跌拖累，美国家庭房屋净值降至接近二战以来的历史低点，再度证明美房市正经历二次探底。

综合媒体6月10日报道，美国房地产市场表现依然十分令人失望，美国房屋价格的持续下跌使得美国人的房屋净值接近二战以来的历史低点。

净值接近历史低点

据美联储9日发布的“褐皮书”显示，2001年初美国人房屋净值平均占家庭总资产的61%，而2011年第一季度这一比例已降至38%。之所以出现如此大的降幅是因为美国大都市区房屋价格降至2002年以来的历史低点。

美国许多大中城市的平均房价已经回落到2002年的水平。报告显示，美国家庭的房地产价值已经从去年第四季度的18.47万亿美元进一步缩水到今年第一季度的18.12万亿美元，这已是美国家庭的房地产价值连续第三个季度缩水。

美国有房屋业主7,450万，而其中有超过25%的人房屋净值远远低于抵押贷款数额。这也就意味着有超过1,900万人的房屋价值为负。另外还有25%的房屋价值接近负值。

正常情况下，当房屋所有人付清抵押贷款的时候，房屋净值会增加。然而自2006年房地产泡沫破裂之后，房屋价格下跌幅度超过1929年大萧条时期。在很多的家庭中，美国民众在付清抵押贷款的同时也承受了房间净值下降到历史低点的负担。

2011年美国家庭资产增加与房屋价值逼近历史低点形成鲜明对比。

美联储褐皮书对美国人净财富的盈亏状况做出了说明。2011年第一季度，受经济复苏以及美联储超宽松货币政策等因素的拉动，美国股市自2010年起已有显著回升。因股市回暖，美国家庭资产净额比2010年第四季度增长1.65%至58.06万亿美元。

美联储同时将去2010年第四季度美国家庭资产净额向上修正至57.11万亿美元，今年第一季度美国家庭资产净额的增速慢于前一个季度的3.8%。

美国家庭的金融资产从2010年第四季度的47.68万亿美元上升到2011年第一季度的48.85万亿美元。

房市复苏坎坷

随着美联储第二轮量化宽松政策（QE2）即将告终之际，美国房地产市场的表现却让人失望，房地产市场的复苏前景现在看来仍相当模糊。

新屋开工、营建许可、成屋销售等一系列数据均不尽人意，市场存量房屋虽下降至历史低点，但需求并未明显反弹。在高企的失业率影响下，家庭购房意愿降至“冰点”，这直接导致房价疲软。

从近期公布的数据来看，美国房地产业的复苏进程异常缓慢，即使在长期抵押贷款利率降到半年低点时，购房申请仍未受到有效提升。美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布数据显示，6月10日的一周里，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率从上周的4.55%下降至4.49%，15年期固定利率抵押贷款平均利率从此前一周的3.74%下降至3.68%，两利率双双创下今年以来的新低。

美国固定利率抵押贷款平均利率已经连续第八周出现下滑，但低利率并没有给陷入困境的美国房屋市场带来什么正面影响。

由于当前美国贷款要求苛刻，许多民众仍无法利用抵押贷款利率低的优势来购买房屋。4月份美国新屋和成屋销售数据均有所增长，但是销售数据仍远低于健康水平。

考虑到美联储第二轮量化宽松政策即将终结，短期内更多量化宽松刺激政策或难以出现，这可能对抵押贷款市场资金面造成一定影响。

当然抵押贷款利率下降并不是没有丝毫影响。

随着押贷款利率下降，2011年第一季度美国家庭债务出现轻微下降，较之前一季度下降2%。其他形式的消费者信贷(包括汽车贷款和教育贷款等)则年率增长2.4%，连续第二个季度有所增长，此前则连续9个季度下滑。

美国疲弱的房地产市场却在使美国家庭财富持续缩水并抑制企业和居民消费意愿。

一般状况下，较多的财产能刺激消费支出。然而房屋净值的不断下降令美国民众不愿自由消费。因为美国消费支出占国民经济的70%，因此民众不愿消费直接导致增长乏力。

褐皮书显示，美国各公司仍在囤积大量资金。截止2011年第一季度，除银行和其他金融公司，美国公司囤积的现金额在1.9万亿左右。该现金额高于2010年第四季度，创下又一历史高位。

众公司不愿意支出更多资金也间接解释了为什么美国就业状况持续恶化。美国劳工部公布的就业数据显示，2011年5月美国非农就业人数仅增加5.4万人，远远低于2011年前三个月的平均22万人，失业率从4月的9.0%上升至9.1%。

目前美国家庭债务占可支配收入的119%，比2007年高峰时的135%略有下降。很多美国家庭准备放弃抵押贷款止赎权接受按揭违约，因为他们的抵押贷款支出也出现下降。

房市复苏尚需时日

2007年夏季，美国经济中的房地产泡沫破裂引发了全球自二战以来最严重的危机。自2007年9月起，次贷部门违约率的急剧上升，使美国和外国银行遭受了巨大的损失，并诱发了对抵押支持债券（MBS）和资产支持债券（ABS）普遍的不信任，而MBS和ABS又损害了所有金融机构短期内进行投资运作的能力。

虽然奥巴马政府于2009年2月布了旨在通过贷款重组或再融资来帮助700万到900万家庭避免止赎（房屋抵押赎回权丧失）的计划。并且美国财政部也公布了可负担房屋计划的详细指导方针。然而，这些措施并未能有效拯救处境危险的美国房地产市场。

由于预期止赎率仍将上升，且抵押贷款利率也可能继续探低，不少购房者宁愿选择等待，而非立刻出手。全美地产经纪商协会（NAR）5月公布，经季节性因素调整后，4月份成屋销量月比下降0.8%，折合成年率为505万套，低于市场的预测值520万套。

美国房地产市场火爆时，民众出现贷款买房高潮。2007年美国抵押贷款总额占全部家庭债务总额的76.4%。之后，美国房地产进入自大萧条以来的最严重衰退，美国抵押贷款出现下降，然而目前抵押贷款依然占家庭债务总额的72%。

止赎房屋令众多美国中产阶级变为低收入一族。止赎房屋平均售价是房屋价格的20%，这严重压低了房屋市场价格。并且许多潜在的买家仍保持观望，他们当心美国房屋价格仍未触底。一旦越来越越多的房屋业主放弃止赎，房屋价格势必出现更大幅度下跌。

对抵押贷款市场来说，未来需求能否有效增加，将取决于止赎率的变化。如果丧失赎回权的情况持续增加，房地产市场承压下行的状况仍将继续存在。

另一个不确定因素在于，美国经济需要多久才能再度反弹？受制于日本地震和通胀高企等影响，经济学家普遍调低了二季度美国经济增速预测。考虑到家庭收入和购房行为之前的强关联性，就业市场企稳是房地产市场复苏的重要前提，而就目前的状况看，道路仍然相当漫长。

房屋价格出现回升不是一朝一夕的事。美国房地产市场需要很长一段时间消化止赎房对房屋价格的打压。