房地产企稳是美国经济快速复苏的关键

美国经济已经进入了复苏阶段，但房地产市场仍然处于底端徘徊，未见触底回升，这严重地制约着美国经济复苏的速度。

房市继续徘徊

从供给面来看，全美住宅建造商协会（National Association of Home Builders，NAHB）房地产市场指数5月份录得16，该指数自2010年11月份以来，除今年3月份录得17以外均为16，开发商未来一段时间对房地产市场持悲观态度。

从2009年5月开始，新屋开工数量处于微弱复苏之中，后缓慢上升到2010年4月的68.7万套之后又呈下跌趋势。截至今年4月份，新屋开工值录得52.3万套，较前期下降了10.6%。而从目前新房库存来看，3月份值为17.4万套，处于历史最低水平，但是开发商开工意愿仍然不够强烈。

经过季节调整的标普/凯斯-席勒（Case-Shiller）20个大城市房价指数，从2006年4月的峰值水平206.55下跌到2009年5月谷底的140.98。2010年6月该指数已经回升到147.6，相对谷底水平上升了4.7%，但购房退税政策结束后又回落至2011年2月份的141.6，接近于2009年的谷底水平。

今年3月份以来，美国通胀水平持续上升，居民实际购买能力微弱下降。全美住房空置率持续上升，房地产市场价格持续下降反映了房地产市场供求失衡压力依然较大。

一些银行据称在全美各地拥有多达87万栋止赎房屋，这个数目今后几个月还会增加。这将导致房价继续下跌，对美国整体经济来说是个坏消息。美国的经济依赖房屋市场的蓬勃发展，这将确保美国人民有能力偿还债务，劳动力也较容易流动。

经济复苏仍缓慢

房价的止跌回稳直接关系到实体经济的回升和金融系统的信贷恢复。

根据历史经验，经济衰退的程度越深，复苏会越强劲。除了最近1991年和2001年经济衰退程度比较浅，复苏也比较疲软之外，其他几轮衰退后都出现了强劲复苏，增长率平均超过4.5%。

历次经济从衰退走向复苏的动力主要来自四个方面：一是宽松的货币政策和财政刺激政策；二是住房需求和耐用品需求的强劲反弹。除了最近两轮经济复苏和1980年的复苏外，住房投资在此前每轮复苏的第一年至少为实际国内生产总值（GDP）增长贡献了0.5个百分点，大多数情况下超过了1个百分点，而耐用消费品支出的情况也与之类似。

再有，投资改善时企业会迅速雇用工人，需求会转化为居民收入，通过乘数效应促进消费增加；四是制造业部门从清理存货转向补充存货。

然而，观察本轮经济复苏，房地产市场并没有起到明显的推动作用。从2009年第三季度到2010年第二季度，美国经济复苏的动力来自政策刺激和企业补充库存。

2010年年中以来，随着各项财政刺激计划纷纷到期，企业补库存贡献减少，而私人消费增速并没有持续的增加下去，这使得美国经济反弹动力减弱。

受制于失业率高企、房地产市场复苏缓慢和银行借贷需求不振。2011年下半年私人需求的增长，恐将难以抵消政策退出和再库存进程结束对经济的负面影响，全美经济的复苏过程仍将较为缓慢。