美国房价九年最低点 将进一步下跌

标准普尔公司日前发布的研究报告显示，今年3月份全美20个大城市房价指数已降至2003年以来最低水平。在经济复苏持续两年以后，美国房地产市场仍未走出困境。

二次探底特征明显

标准普尔报告显示，3月份标普/凯斯-席勒（Case-Shiller）全美20个大城市房价指数环比下跌0.3%，同比下跌3.6%，创2009年11月以来最大跌幅，同时该指数也降至2003年3月以来最低点。

3月份，全美20个大城市中有13个城市房价出现环比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡来罗纳和明尼阿波利斯；19个城市房价出现同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高达10%，仅有华盛顿房价上涨4.3%。一般来说，同比数据被视为能够更好反映价格走势的指标。

从美国全国来看，第一季度全美房价同比下跌5.1%，环比下跌4.2%，衡量全国房价水平的指数已经降至2002年第二季度以来最低点。比2006、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅已经接近33%。

“最新报告证实全美房价正在经历二次探底。”标普公司凯斯-席勒指数委员会主席布利策（David Blitzer）表示，房价仍在下行周期中，且没有任何缓和迹象。

自2007年房市泡沫破灭后，美国房地产市场跌势一发不可收拾，并在2009年初降至谷底。随后，在美国政府推出的对初次购房者减免税费的优惠政策激励下，美国房市在2009年4月至2010年初出现短暂回暖，房价曾连续数月实现上涨。而在2010年4月政策逐步退出后，美国房市再度显露疲态，房价也跌跌不休。

对此纽约决策经济学公司执行董事里希（Cali Rich）指出，过去12个月房价的跌幅几乎抹去了此前12个月的涨幅。不过，他认为尽管房市困境加剧，但并未陷入绝境。

在价格持续下跌的同时，全美住房销量也在下滑。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）日前公布的数据显示，4月份全美二手房销量环比下跌0.8%，按年率计算为505万套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房签约销量环比骤降12%。这一指标衡量的是签约率，通常较买卖正式完成提前1-2个月。

衰退程度前所未见

若与历史数据进行对比不难发现，本轮美国房地产市场的衰退程度已经超过此前任何一轮。近期来看，上世纪70年代以来美国房市经历过三次较大规模衰退，其中1979-1982年间房价下滑14%，1988-1995年间下滑6%，而2006年至今美国房价已经下滑超过33%。

即便与上世纪30年代大萧条期间房市的表现相比，这一次的衰退程度也尤甚。大萧条时期美国房价从最高点到最低点的跌幅约为31%，且房价恢复到正常水平花费了将近20年。

美国房市缘何迟迟难以走出困境，分析人士认为，“影子库存”的大量存在以及经济复苏进程缓慢是造成房市动力不足的两大因素。

首先在供给方面，美国房屋存量仍然大幅超出正常水平，不但给房价带来压力，而且阻滞了建造商的新建房屋开工计划。NAR上周公布的数据显示，4月份被称为“影子库存”的止赎房屋数量约为387万套，高于10年均值的300万，预计这些房屋全部出清需要9.2个月，远远高于6.5个月的10年均值。另据业内机构预计，美国超过90天未售出的存屋数量已经超过180万套。

其次在需求方面，美国经济复苏力度仍显不足，一季度国内生产总值（GDP）增速仅为1.8%，这使得就业市场压力很难尽快缓解，预计失业率仍将在9%的水平上下徘徊。就业市场持续低迷，抑制了消费者对住房的需求，造成房价下跌。反之，房价的进一步下跌令财富缩水的住房持有者在消费方面更加迟疑，削弱了美国经济复苏的动力。两者相互作用，已经形成一个难以突破的怪圈。

发布: 06/08/2011  作者: 董绍毅  来源: 多维新闻