全美十大房屋市场在恢复活力

美国地产商协会星期四报告说，4月现房销量下降0.8%，经季节调整后的年销量为505万套，那远远低于健康市场年销量600万套。全美4月房价中位数为163,700美元，比3月上升2.4%，但比一年前下降5%。
 
尽管美国房屋市场仍将长时间在谷底徘徊，经营地产网（Realtor.com）的搬家网（Move.com）找到十大房屋市场正在稳步好转。有全美房屋销售数据库的搬家网考虑几个因素。其中之一是要价变化，那说明出售者的信心。另一因素是房屋上市时间，它说明房屋销售的速度。搬家网也检查潜在买主登录地产网的频率。
 
根据搬家网的数据，有线电视新闻网财经频道（CNNMoney）列出10大好转的房屋市场如下：
 
圣地亚哥

 圣地亚哥一座4卧室房屋要价78.5万美元
 房价中位数：38.5万美元
 2010年变化：上升1.6%

就像加州其它沿海城市一样，圣地亚哥经历了泡沫破灭之后的艰难时期，法拍比例高，房价狂跌--比繁荣时期的价格下滑40%左右。
 
随着因为抵押贷款被法拍的房屋退出市场，圣地亚哥已经在复苏的道路上行驶了一年多。2010年房价上升1.6%。
 
专家预计圣地亚哥将加快复苏。销售已经开始活跃，市场上待售房屋存量仅仅相当于79天的销量，为全国中位数的一半。卖方已经注意到新变化，今年3月要价比2月上升1.4%。
 
洛杉矶
 
房价中位数：35万美元
 2010年变化：上升0.2%
 
洛杉矶过去十年来都是个繁荣的城市，却未必是个泡沫。它和菲尼克斯、拉斯维加斯及加州中央谷不同。那些地方是投机驱动房价上涨，泡沫破灭对当地经济产生灾难性后果。
 
作为全美第二大城市，洛杉矶大都会地区经济特别多元化，因此免收周期性破坏。当地人口继续增长，因此支撑房价。
 
洛杉矶2010年房价上升0.2%，但许多卖主仍然保持要价较低，希望早点出手。今年3月要价比一年前下降8%，但看起来已经稳定。
 
当地房地产市场最积极指标就是一旦投入市场，多数住房，尤其是价格好的法拍屋，不会呆滞。它们平均上市79天售出，这是地产网对它看好的一个主要原因。随着法拍地产来源干涸，传统销售占市场比重开始上升，房价将开始好转。
 
得克萨斯州奥斯汀
 
房价中位数：19万美元
 2010年变化：下降0.7%
 
奥斯汀（Austin）和得克萨斯州其它城市的很多特性一样，比如就业稳定增长，房屋建筑市场监管气氛宽松和有巨大的发展空间。
 
尽管新居民涌入、需求快速增长，上述因素却遏制了房价上升。由于奥斯汀房价从来没有飞涨，它们也从来没有狂跌--房价仅比最高峰时期下滑2%。
 
这个地区有大科技公司，尤其是戴尔（Dell），教育程度高的高薪劳动力，还有巨大的得克萨斯大学校园在那里。气候宜人风景优美也吸引新居民前往。
 
奥斯汀住房需求在上升，3月房价中位数比一年前增长2%，上市房屋大约90天售出，远远低于全国中位数。该地区供房负担仍然较轻，因为房价中位数为19万美元。当地房市今年至少会稳定，如果经济复苏加快步伐，它会有相当大的增长空间。

波士顿
 
房价中位数：32.7万美元
 2010年变化：下降0.3%
 
波士顿是全美第一批进入房地产繁荣的市场，也是价格和销量比其它地方提前达到顶峰的城市。作为一个成熟市场和很小扩展空间，波士顿的房价高于平均数；全国房屋市场泡沫破灭之后，该市房价下滑但没有崩溃。
 
自从繁荣时期结束，大波士顿地区房价比高峰期下滑了17%，但远远低于全国平均下滑水平的32%。现在，波士顿房市准备复苏。今年春天波士顿上市房屋低于去年同期，房屋上市平均时间为130天，卖方更为乐观，今年3月要价中位数比2月上涨3%。
 
波士顿3月失业率为7.1%，比一年前下降一个百分点；房市正在准备借经济复苏而好转。
科罗拉多州科罗拉多泉
 
房价中位数：21.2万美元
 2010年变化：下降4.7%
 
科罗拉多泉（Colorado Springs）房屋市场面临顶头风。其中一个因素就是3月失业率高达10.1%。它也是个法拍热点，今年第一季度该市每157家房屋就有一家收到某种法拍通知。
 
但专家根据当地要价预计就要出现好转：今年3月要价比2月上升2%。当地人口也在增长，去年增加1万人，因此造成房价上升压力。
 
需求方面的另一好迹象是房屋出手较快：房屋上市停留时间中位数为113天，远远低于全国平均水平160天。

佛罗里达州迈尔斯堡
 
房价中位数：10.2万美元
 2010年变化：下降4%
 
迈尔斯堡（Fort Myers）2010年价格下降，但当地卖主看起来非常乐观。今年3月，要价中位数比去年同月高出24%，也是全美上涨最多的城市。
 
房屋存量也和全国趋势背道而驰：市场待售房屋数量比一年前减少2.5%，那是市场好转的另一信号。由于这个地区房价比高峰期下降了60%还多，反弹空间比较大。

专家估计，这个地区房市反弹可能同外国买主涌入有关。美元对于多数外币汇率下滑，佛罗里达因此成为海外买主的巨大市场。
 
布法罗
 
房价中位数：10.8万美元
 2010年变化：下降2.6%
 
一百年前，布法罗（Buffalo）是全美第八大城市，当时钢铁厂、运粮电梯和其它工业设施一派繁荣。但该城市随着美国制造业的衰落而一蹶不振。
 
然而，布法罗仍然有很好的社区，房价负担也很轻。现在，布法罗是全美少数几个要价提高的城市。另一积极因素就是待售房屋清单变短，上市房屋较快出手：今年3月当地上市房屋在市场停留时间中位数为87天，比全国中位数几乎少了一半。
 
达拉斯
 
房价中位数：13.83万美元
 2010年变化：下降0.2%
 
达拉斯（Dallas）市场房屋存量大幅减少，一个月就下滑14%。按照目前的销售速度，当地只有100天的供应量，这是个健康指标。
 
该市房屋市场看来要稳定增长。达拉斯从来没有出现泡沫，房价在繁荣时期仅仅温和上涨，现在比高峰期也仅仅下降7%。
 
达拉斯房屋市场复苏的一大因素是当地经济比较好，就业增加，失业率比全国平均水平低一个百分点。当地人口增长较快。2009年，人口普查局估计当地人口增长14.6万人，超过全国任何大都会地区。新来人口将驱动房屋市场需求。
 
费城
 
费城古典石屋售价59.9万美元。
 
房价中位数：22.4万美元
 2010年变化：上升5.7%
 
作为宾夕法尼亚的最大城市，费城（Philadelphia）过去是个工业城，但在生锈带是个多元化经济地区。除了铸造厂和机械厂之外，费城还有炼油厂、制药厂、金融服务和生物技术。
 
当地经济发展得益于名牌高校集中，包括费城大学（University of Pennsylvani）、坦普（Temple）、拉赛尔（La Salle）、圣约瑟夫（St. Josephs）、德莱赛（Drexel）和维拉诺瓦（Villanova）。
 
费城人口自从1950年以来减少了四分之一。需求下降遏制价格上涨，中位数22.4万美元的房价比较容易负担。
 
费城房价去年上升5.7%，但主要来自上半年。去年最后一个季度，房价中位数下滑了3.5%。今年年初，费城房价下滑趋势已经停止。房屋上市平均时间也低于全国平均水平，而3月的卖家预期价格比2月提高了3%。
华盛顿

房价中位数：39.5万美元
 2010年变化：上升5.6%
 
根据某些指标，首都华盛顿方式已经复苏。华盛顿地区经济繁荣，由于联邦政府机构和希望靠近权力中心的大公司办公室众多，它有着教育程度高、地位稳的劳动力。华盛顿的房屋市场为全美最强劲。
 
在标普/凯斯-席勒（S&P/Case-Shiller）20大城市3月的房价指数中，华盛顿是唯一房价比一年前上涨的城市。卖主注意到那种趋势，今年3月要价比一年前提高4%，房屋上市87天售出，比全国中位数缩短将近一半。
 
华盛顿失业率只有5.8%，当地经济强劲，房市也将继续好转。

发布: 05/19/2011   作者: 未知  来源: 美国中文网