止赎贷款至历史新高 美房市危机远未结束

美国低迷的房地产市场已经成为阻碍经济复苏的关键因素之一，丧失抵押品赎回权的住房抵押贷款所占比例已经升至历史最高点，美住房抵押贷款危机远未结束。

综合媒体5月10日报道，随着全球经济逐步回暖，美国经济也出现回暖迹象，然而专业人士称美国房地产市场仍然面临着沉重的压力，并且住房抵押贷款危机或将进一步恶化。

2001年互联网泡沫破灭，美国经济出现衰退。为了刺激经济，美联储采取了极宽松的货币政策。经过数次降息，到2003年6月，美联储将联邦基金利率下调至1%，创45年来最低水平。美联储的低利率政策，导致美国住房价格的急剧上升，造成了房地产市场的异常繁荣，银行发放了大量各种形式的住房抵押贷款，美国住房抵押贷款规模空前巨大。

然而，异常繁荣也意味着泡沫破灭之后的惨烈。从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了逆转，到2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，连续升息提高了房屋借贷的成本，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。2007年，美国的住房抵押贷款危机将美国房地产市场推进了自1929年大萧条以来最严重的衰退，到目前为止，没有迹象表明美国面临丧失抵押品赎回权的房产所有人数有所减少。在某些方面看来，抵押品赎回权丧失危机似乎越加严重。

2011年第一季度，美国房产价格又出现下降，房产价格下跌势必导致房产所有人财产缩水。目前，美国有1400万房产所有人的财产缩水，有一半的人财产缩水超过30%。美国房产所有人房产价值大幅缩水导致房产价值远远低于抵押贷款数额。同时住房抵押贷款出借人方面的做法也将面临丧失抵押品赎回权的房产所有人拖入绝境。数据统计显示，截止目前为止，已经有500万美国家庭丧失了押品赎回权，预计未来还有更多的家庭将丧失押品赎回权。自2006年美国房地产市场开始出现颓势时，穆迪首席经济学家赞迪（Mark Zandi）就跟进研究美国住房抵押贷款，他估计在未来的三至四年内，将会有另外300万人丧失押品赎回权。

赞迪称，丧失抵押品赎回权危机令脆弱的美国经济如履薄冰，成为继油价飙升之后，第二大拖累美国经济复苏的因素。

导致抵押品赎回权危机爆发的因素有多方面，抵押品贷款出借人，监管机构以及一些贷款借款人各方都难逃其咎。然而，随着抵押品赎回权危机的升级，很多即使没有任何过错的家庭难以幸免，很多人即将失去自己的房产，甚或已经失去了自己的房产。

尽管抵押品赎回权危机给美国家庭、社区以及经济发展带来严重影响，但国会、白宫、联邦政府和州政府首脑都没有找到切实可行的方法来应对该问题。国会和白宫已经黔驴技穷，他们找不到任何切实可行的方法来挽救美国家庭丧失押品赎回权。

此前，政府应对抵押品赎回权危机的努力也是一个失败。2009年2月，美国总统奥巴马公布了旨在通过贷款重组或再融资来帮助700万到900万家庭避免房屋抵押赎回权丧失的计划。2009年3月，美国财政部公布了住房可偿付调整计划(Home Affordable Modification Program)的详细指导方针。该计划旨在向银行和贷款出借人支付一定费用，以帮助困难房主的月供贷款调到他们可负担的程度。大约有150万户家庭尝试通过该计划调整月供贷款，不过远少于原定的预期人数300万至400万户。

然而这一救助计划本身就存在一些问题，在该项计划中，贷款出借人普遍拒绝免除贷款本金和试行修正过程，在某些方面来说，很多房产所有人在接受此项救助计划之后处境变得更加糟糕。

专业人士称，此项救助计划效果欠佳的原因在于救助计划本身的问题并未得到修正，违约行为依然蔓延。

美国财政部负责管理住房可偿付调整计划的官员称，房地产行业本身就没有应对这场危机的能力，更何况抵押品赎回权危机爆发得如此迅速，民众没有能力应对这些危机。

美国问题资产救助计划负责官员称，住房可偿付调整计划是一大败笔。2011年4月，美众议院以252-170的投票通过废止奥巴马住房可偿付调整计划。

美国联邦银行监管机构称鉴于目前的立法不安全、不健全，宣布出台新规定试图解决问题。然而，批评者称新规则远远不够。

在新规则的指导下，各银行机构同意审查自身各类监管指标，并且向监管机构汇报解决问题的方案，但这些方案不会被公之于众。他们也同意雇佣专业人员对房产所有人丧失抵押品赎回权的案例进行研究。

其他相关机构都努力督促房产抵押贷款出借人以期打破现在的僵局。美国司法部（Justice Department），联邦贸易委员会（Federal Trade Commission）以及消费者救助保护委员会（Consumer Financial Protection Board）与美国50个州检察长一道与主要的抵押贷款出借人进行对话，以期抵押贷款出借人能够遵循步骤拿出解决方案，其中重要的一项就是写出房产所有人欠款数额以进一步修正贷款。抵押贷款出借人多次否决了解决方案。

美国财政部一如既往帮助调整住房可偿付调整计划。然而，美国家庭还是以一种数十年未见的速度失去房产。统计数据显示，2010年，美国民众丧失抵押品贷款赎回权的案例达到历史最高纪录。2011年第一季度，抵押品贷款赎回权案例发生速度有所减缓，但预计将会加速。

美国政府没有放弃努力，不止一次试图出台行之有效的救助方案。然而，多数情况下事与愿违。2011年4月，为了完成奥巴马政府预算案减赤目标，奥巴马与各政党就预算案的削减项目达成共识，房屋及城市发展部核准的咨询机构削减8800万美元，这一举措令摇摇欲坠的美国房地产抵押品赎回权危机更加糟糕。美国住房咨询服务一般由美国住房及城市发展部核准的咨询机构负责，他们为面临丧失抵押品赎回权的借贷者、首次买房者以及考虑反向抵押贷款的房产持有者等人群提供咨询服务，此次奥巴马政府对这些非盈利性咨询机构的经费削减意味着，如果他们不能自行解决资金问题，填补政府削减经费带来的资金空缺，那么他们将缩减规模，减少服务，或者开始向民众收费服务。这对众多面临丧失抵押品赎回权的房产所有人来说无异于雪上加霜。

房地产市场遭受严峻考验，未售出房产和丧失抵押品赎回权而被银行收回的房产严重过剩。新建房屋降到有史以来最低水平。政府的购房税收减免在一定程度上维持了房屋价格的稳定，然而，随着这些政策到期，房屋价格又出现下降。房价下跌令房产所有人财富凭空消失，同时严重影响了消费支持。

在繁荣时期，美国房地产行业贡献了美国20%的就业机会，现今房地产行业的萎靡阻碍了经济的增长，并且令失业率也升高到9.0%。

因为没有切实可行的解决方案，专业人士称美国不良贷款人的队伍会继续膨胀。美国一房产咨询公司顾问称，在他从业25年来，他从来没有见过像现在如此多人咨询抵押品赎回权丧失案，现在咨询抵押品赎回权的房产所有人多到令他们应付不过来。

每一宗抵押品赎回权丧失案都令市场上的房产价格受到打压，令房价进一步下降。这两者形成马太效应，逐渐成为一种难以逆转的恶性循环。以现在的形式来看，谁也不知道这场空前的危机什么时候结束。

发布: 05/10/2011    作者: 李阳阳   来源: 多维新闻