全球楼市冷热不均 泡沫此消彼长

澳大利亚、加拿大、中国、中国香港、以色列、新加坡、南非和瑞典的房价都在飞涨；英国、法国、德国、爱尔兰、意大利和美国的房价处于平稳或在下跌。

全球经济的双速时代

大多数观察人士谈到“双速经济”时，会将增速较慢的成熟型或发达经济体（美国、欧洲和日本等）与快速增长的发达或新兴市场经济体（中国、印度和巴西等）进行对比。国际金融研究所（Institute of International Finance）的萨特尔（Philip Suttle）称其为2和6的世界。意思是，成熟经济体的经济增长率和通货膨胀率约为2%，而新兴经济体的两率均为6%左右。

不过划分世界的方法还有另外一种：有些经济体发生过严重的银行危机，有些没有。没发生过的就是房价在飙升的经济体，增速缓慢导致成熟经济体压低利率和放松信贷条件。由于这些国家迄今为止主导着世界金融市场，也就意味着全球信贷宽松，对担心工资、物价和资产价格通胀的新兴市场来说太过宽松了。

以色列央行（Bank of Israel）行长费希尔（Stanley Fischer）说，在那些金融体系未被金融危机严重损害的国家，房价已经在迅速上涨。这是因为，当政府大幅下调利率应付危机时，按揭利率也在迅速下跌，人们相应地就会贷款买房，从而推高房价。

可能形成泡沫

但在世界其他地方，特别是在那些被从美国、欧洲和日本等超低利率国家撤离的资金所淹没的国家里，银行正在不断放贷，人们大肆消费的同时，房价也在节节攀升，这并不是新兴市场独有的现象。例如，加拿大的商业银行虽然几乎没有受到金融危机的影响，但加拿大央行（Bank of Canada）为刺激经济增长一直将关键利率维持在仅1%的水平。而这样做的结果是，今年2月加拿大房价同比大涨了近9%。现在让加拿大和其他国家担心的是，上涨的房价可能会回落，而无数历史经验足以表明，房价暴跌会给经济带来严重危害。

以色列银行业没有在美国次级抵押贷款上投资太多，因此在最严重的金融危机面前逃过一劫，但却未能幸免于国外经济衰退带来的冲击。该国央行迫于无奈，只好在2009年将利率下调至0.5%，抵押贷款成本也随之降低，以色列房价在过去一年上涨了16.3%。

以色列央行说，房价继续快速攀升，可能会威胁经济稳定，也可能引发楼市泡沫。加息会使得抵押贷款成本上升，这正是该行行长费希尔致力实行的目标，他于前不久将以色列央行的基准利率提高至3%。

但与世界很多其他央行行长一样，费希尔知道，提高利率带来的一个副作用就是货币升值，而这可对以色列蓬勃发展的出口业带来冲击。因此，费希尔正在寻找对控制房价更有针对性的其他方法。以色列央行已经开始实施旨在增加抵押贷款成本的规定。到目前为止，这些规定只涉及那些购房首付款比例低于40%、额度超过80万谢克尔（约合23.5万美元）的抵押贷款，不过没有迹象表明以色列央行会取消这一规定。

给楼市降温

在调控房价方面，以色列并非特立独行。中国香港平均房价继2009年暴涨了30%后，2010年大涨超过20%，而在今年前两个月时间里，又涨了7%。香港财政司司长曾俊华前不久警告说，眼下充足的流动性和低利率水平不会永远持续下去，房价的上涨也不会永无休止。有关当局为让楼市降温，正敦促银行收紧抵押贷款，提高最低首付款，并将房屋买卖的税额提高至最高15%。新加坡的做法跟香港差不多，对不足3年转手的住房征税。

一些大国曾经历过楼市泡沫，而这些泡沫破裂引发了半个世纪以来最大的金融风暴。为避免经济萧条，这些国家实行了宽松的信贷政策，流动性充斥世界各地，可能会在其他国家产生新的房地产泡沫。从来就没有人说过，全球化是一件容易的事。