房市量价齐跌凸显二次探底之忧

尽管美国经济去年底以来稳步复苏，但房地产市场依然是经济肌体中的软肋。已经披露的一系列数据显示，2月全美旧房、新房销量都远不及预期，房价也仍处于继续下降的通道中。市场甚至担心，美国房地产市场可能陷入二次衰退，并拖累整体经济复苏进程。

事实上，在历史上美国经济数次走出衰退的复苏进程中，从没有一次像现在这样经历着房地产市场如此剧烈的下滑。眼下业内人士对房市前景普遍持悲观预期，认为房价仍将继续下跌，市场短期难见复苏。

利空频袭

商务部3月23日公布的数据显示，全美2月新房销量环比下降16.9%，折合年率为25万套，创历史新低。当月全美四个地区无一例外地出现新房销量下滑状况，除西部外，其他地区的新房销量都触及历史低点。其中，东北部地区销量甚至大幅下滑57.1%。

与此同时，2月全美新房价格中值环比下降13.9%至20.21万美元，不但创下有史以来最大月度降幅，而且触及2003年12月以来最低水平。尽管如此，新房价格中值仍较二手房价格中值高出30%，几乎是正常比例的一倍，这进一步加大了新房销售压力。

占全美住房市场销量近九成的旧房销售同样表现不佳。全美房地产经纪协会3月21日公布的数据显示，2月美国旧房销量环比下降9.6%，折合年率为488万套，创下2010年7月以来最大降幅。2月份旧房房价中值降至15.6万美元，创下9年来最低水平。

而最坏的消息更早的时候已经出炉。商务部在3月16日披露的数据显示，由于房屋库存增加，开发商推迟建造新屋，全美2月房屋开工量降至年率47.9万套，为2009年4月以来最低水平，营建许可也降至历史最低水平。数据公布后，摩根士丹利将美国经济第一季度增速预期从此前的2.9%下调至2.8%。

事实上，自去年底开始，随着奥巴马政府购房减税等优惠政策逐步终结，美国房屋销量和价格呈现出下滑迹象，而今年1月美国遭遇的极端暴风雪天气也给房屋销售带来进一步打击。研究机构资本经济学公司研究人士戴尔斯（Paul Diles）表示，房市的第二轮衰退或将贯彻2011年全年，新的下跌周期可能导致房价较目前水平再下跌5%。他认为：“如果房价下跌和丧失止赎权陷入恶性循环，本轮衰退将十分严重。”

预期不乐观

目前，业内人士对美国房地产市场的预期较为悲观。宏观市场研究公司最新公布的季度调查结果显示，接受调查的近百名业内人士普遍认为，明年之前美国房价不会触底，并预计标普/凯斯席勒房价指数今年将平均下跌1.4%。其中，最为悲观的预期认为今年房价可能再下跌11%。而在2010年6月，受访经济学家预计今年房价指数可能上升1.3%。

耶鲁大学房地产经济学家席勒（Robert Schiller）针对这一调查结果表示，受访者的情绪显示美国房地产市场的前景仍将恶化。分析人士预期略显悲观主要是基于持续疲弱的美国经济基本面——高失业率、大量待售房屋以及信贷趋紧。

乔治梅森大学房地产金融学教授桑德斯（Tony sanders）认为，美国房地产市场已逐步崩塌，“市场仍然处于困境，今年春天甚至夏天前都不会出现复苏”。

房地产市场的持续低迷，给美国经济平添一丝阴影。IHS环球透视经济学家克里斯托弗（Chris Christopher）表示，美国房地产市场仍然非常萧条，并且成为经济的巨大拖累。如果没有房地产市场复苏的支持，美国经济复苏“将极度脆弱”。

美国银行首席执行官莫伊尼汉（Brian Moynihan）也认为，房地产市场下滑是美国经济复苏面临的最大挑战,“贷款违约和房价下跌是美国目前面临的最为棘手、顽固且最具破坏力的经济问题”。

欧洲太平洋资本公司首席执行官希夫（Peter Schiff）指出，房价走势具有非常重要的经济意义，如果美国房价持续下跌，可能引发更多贷款违约，进而动摇金融系统的基础。他甚至更为悲观地预计，房价可能在现有基础上再下跌20%，进而引发新一轮抵押贷款违约潮，“这可能给银行带来重大冲击，并引发新一轮、更严重的金融危机”。