房价下跌并非全是坏事

房地美行政总裁霍尔德曼(Charles Haldeman)曾表示，美国楼市尚未见底，相信今年楼价将继续下滑，直至2012年才有可能缓慢回升。但纵观美国房地产业现状可以看出，暂时低迷其实并非坏事。

房市未见底

霍尔德曼出席纽约大学斯特恩商学院行政总裁系列讲座时表示，美国楼市正处于1974年以来“最为奇怪”的周期中，以往楼市危机中楼价总能很快反弹，但金融海啸后，美国全国平均楼价已大挫30%，却仍然不见反弹可能。

 “楼市还没有见底，今年楼价会继续下跌，尽管跌幅不会很大。”霍尔德曼表示，他预期美国楼市需等到明年就业情况好转时，才会有所好转。“不过，相信2012年楼价回升幅度也很有限，无论怎样看前景的确很悲观。”

2008年金融海啸爆发时，不少分析认为，美国投资者无力偿还“两房”次级按揭贷款，导致房地产市场动荡是“始作俑者”。而美国政府致力于解决“两房”问题的《白皮书》也终于在今年2月11日出台，方案计划今后数年内缩减“两房”规模，使政府逐步退出房贷市场，鼓励私有资本进入。

 “说实话，我对《白皮书》这么久之后才出台感到失望。我2009年7月出任房地美总裁时，预期财政部将于2010年1月公布‘两房’问题的解决办法，但他们却连2011年1月的截止日期都没赶上，整整又迟了一个月。”

霍尔德曼指出，目前美国政府所担保的住房按揭贷款市场份额约达95%，占比过高，在房地产市场鼎盛的2006年这一占比是40%。他认为，在财政部预期5至7年逐步退出房地产市场的过渡期之后，有关占比降至40%才较为合理。

房价下跌的好处

纵观美国房地产业现状，暂时低迷其实并非坏事，一方面可以吸引相当数量的海外游资进入美国，对提振美国经济不无裨益；另一方面房地产业的暂时性衰退对美国人过于奢华的居住模式进行了一轮强迫式调整，使之更加注重经济实用性和资源配置的有效性。

目前美国最具房地产投资吸引力的地区主要有华盛顿州的西雅图，北加州的湾区(包括旧金山周边地区和硅谷一带)和南加州的洛杉矶、圣地亚哥等地，此外还有田纳西州的纳什维尔和内华达的拉斯维加斯。在这些房地产投资热点地区，虽然房价依然较高且有止跌回稳趋势，但细心的考察者仍然能够搜寻到令人满意的低价房。

比如在南加州部分地区，30万美元左右独立住宅之优美环境和配套设施的高性价比，往往超过大多数投资客的心理预期。

根据商务部日前公布的报告，2010年12月美国新房开工量经季节调整按年率计算为52.9万套，环比下降4.3%，同比下降8.2%。全美住宅建筑商协会公布的最新数据显示，今年1月美国建筑商信心指数连续第三个月位于16的较低水平，而判断住房市场景气与否的分界线是50。

房地产网站Zillow首席经济学家斯坦•汉弗瑞斯（Stan Humphries）表示，房地产低迷仍将会持续一段时间。数据显示，西雅图的房价已经从2007年中期的顶峰下跌了31%，并且还有10个百分点的下跌空间。汉弗瑞斯还预测美国其他地区的房价也将下跌5到7个百分点。

从上述房地产数据和真实房价情况来看，由于失业率居高不下，估计今年仍将在9%上下徘徊，中产阶级家庭购买房地产的意愿普遍降低，而中低收入阶层则无力购买或对未来收入的预期不够乐观。因而对于房地产投资者来说，今年和明年将是一个逢低介入的有利时机。