美国房地产复苏之路注定坎坷

全美住宅建筑商协会15日公布，3月份美国住宅建筑商信心指数上升至去年5月以来的最高水平。紧接着16日公布的美国2月份新房开工量却环比大幅下降。分析人士指出，上述指标的反复实际上是美国房地产市场依然“脆弱”的真实写照，也预示着美国房地产市场复苏注定将历经坎坷。

利好与利空“交织”

今年以来，美国整体经济展现出开门见喜的增长势头，且复苏不断加速。然而，房地产领域依然进展甚微，与疲弱的就业市场一道成为美国经济复苏的最大阴霾。

商务部上月公布的数据显示，1月份美国新房开工量环比大幅增加14.6%，其中公寓楼开工量猛增80%，这一度提升了各界对美国房地产市场正在加速回暖的信心。

然而，美国房地产市场的这一良好势头未能得到延续，进入3月份出现了利好消息与利空消息相互交织的局面。

全美住宅建筑商协会15日发布的报告显示，3月份美国住宅建筑商信心指数上升1点至17，打破了该数字此前连续四个月维持16的较低水平不动的局面，创下2010年5月以来的最高水平。从分项指标来看，当月衡量住宅建筑商对当前销售情况的指数持稳于17；衡量未来6个月销售预期的指数则比上个月上升2点至27。

紧接着，另一份更加“重量级”的利空数据再次搅乱了房地产市场。商务部16日公布，2月份美国新房开工量经季节调整按年率计算为47.9万套，远低于1月份经修正后的61.8万套，环比下降22.5%，同比则下跌20.8%。其中，上月出现猛增的公寓楼开工量锐减47%。

买房与卖房“纠结”

通常来讲，判断房地产市场景气与否的一个重要依据是买卖是否活跃。而当前影响美国房地产市场复苏的重要因素就是买房与卖房活动出现了“纠结”。

一方面，受到信贷环境、可支配收入等的制约，购房需求无法获得有效支撑。

美国房地产泡沫破裂很大程度上是根植于危机前极度宽松的购房信贷门槛。在本轮金融危机爆发前，信用不好的美国人能够以零首付或超低首付获得住房贷款，致使购房需求畸形膨胀。危机爆发后，在政府强化监管下，遭受巨额损失的银行机构再也不敢轻易放贷，这就使得危机前后的购房需求出现巨大反差。全美住宅建筑商协会主席鲍勃•尼尔森（Bob Nelson）说：“无论是对购房者还是建筑商，信贷条件都非常严厉，这对房地产市场是非常大的拖累。”

另外，由于失业率长期处于高位，美国消费者的收入水平也受到很大程度影响。同时，物价水平上涨也间接减少了美国居民对购房需求的预算。劳工部16日公布的数据显示，全美2月份批发物价上涨1.6%，创下自2009年6月份以来的最大涨幅。

另一方面，房价下跌、房屋估值过低、房屋止赎高企等因素则抑制了卖房活动回升。标准普尔公司日前公布，2010年12月份全美20个大中城市房价环比下跌1.0%，同比下降2.4%，为2009年12月以来的最大同比降幅。分析人士指出，房价持续下跌以及房屋估值低于建筑成本造成二手房卖主迟迟不愿出售现有房屋。同时，二手房卖主还担心卖出现有房屋后，无法获得新的贷款去购买新房。而二手房交易却是美国房地产销售的主力军。

此外，房地产泡沫破裂之时遗留了大量的房屋库存，从2010年四季度开始升温的止赎活动又再度推高了止赎库存。长期积累的房屋库存直接限制了卖方市场的活力，这一点从美国各大城市到处张贴的租售房广告可以看出。

复苏之路注定坎坷

除新房开工量出现反复，近几周以来美国住房抵押贷款申请活动也波动频繁，时而骤升，时而暴跌。专家指出，上述指标的反复主要源于美国房地产市场本身的“脆弱”。

从内部动力来看，美国房地产市场是痼疾难消，自身修复能力非常有限。

自2006年初美国房地产泡沫破裂后，美国房地产市场本轮剧烈调整已进行5年，但并没有出现实质性改善，甚至还成为本轮金融危机的导火索。

危机爆发后，被认为是修复房地产市场根本缺陷的“两房”改革也只是雷声大雨点小。民主党和共和党对“两房”的斗争也决定了最终的改革成果将是妥协的产物，很难说会彻底实现修复根本缺陷的目标。

从外部支撑来看，恢复信贷信心尚需时日，而政府提供额外房市刺激政策的可能性更是微乎其微。

分析人士指出，放宽信贷门槛对刺激房市回暖具有“立竿见影”的效果，但是当前的“纠结”局面已表明住房信贷环境无法回到从前，需要靠长时间内经济基本面的持续改善来推动。

在刺激政策方面，奥巴马政府的首次购房税收优惠政策确实促使美国房地产市场在2010年春季出现了短暂的“小阳春”，这表明后危机时代的购房需求更容易受到外力刺激的推动。然而，在政府自身都面临“关门”风险的背景下，奥巴马既无心也无力来帮助房地产市场。

美国传统基金会一名高级研究员表示，美国房地产市场的真实情况是“非常疲软”，像加利福尼亚州和佛罗里达州则是很糟糕，而且会越来越糟糕。