楼市仍未脱困 房价已接近二次探底

纽约市的房地产市场表现虽然比全美其他地方好，但去年最后一季的房价以及房屋成交宗数均比前年同期下跌，这反映楼市仍未摆脱困境。与此同时，坏消息接连不断，1月份全美新房销售数据也出现下滑，房价正在接近泡沫破灭的最底部。

纽约量价齐跌

纽约大学富曼房地产及城市政策中心1月25日发表报告，表示2010年第四季的市内物业交投量，按年减少了33%，而房屋中位价按年亦下跌9%，较2006年第四季房市高峰期相比，跌幅更有28%。

分区来看，曼哈顿2010年第四季房价比2009年同期上升了6%，但比2008年第四季曼哈顿房价的高位仍低10%；皇后区的复苏速度最慢，与2006年高峰期相比房价下跌了42%，与2009年第四季相比下跌了20%，成交量则比2009年第四季下跌40%。

与2009年第四季相比，布碌仑2010年第四季房价下跌了32%。但在纽约市5区中，布碌仑在2010年第四季的物业成交量下跌最少，比2009年第四季下跌25%。对此，富曼中心主任艾伦（Ingrid Gould Ellen）说，整体而言纽约房市市仍在挣扎中，不过已有趋向稳定的迹象。

令人欣慰的是，自从纽约州政府引入新法例，要求律师必须仔细核查文件才可从业主处收回物业后，2010年第四季全市的法拍宗数较2009年同期少了32%，皇后区及史丹顿岛的法拍数字，分别下降了39%和43%。不过布朗士由于多了住宅大厦法拍，因此数字反而增加了78%。

数据又发现，除了布朗士之外，曼哈顿以外的3个行政区的新屋动工申请有所增加，去年10月至12月期间布碌仑、皇后区与史丹顿岛批出的建屋许可申请，按年增幅分别为125%、27%和14%，反映了市场对前景渐有信心，愿意开发新项目。

对此有分析人士认为，动工申请虽然不代表住宅供应增加，但在成交宗数与房价均下跌的环境下，却是正面信息。不过全市整体而言，申请新建房屋的个案仍同比下降了5%。

房价再跌双位数？

与此同时，房地产市场上周再出现坏消息。1日报告说房价接近房地产泡沫破灭之后的最低，两天之后政府报告1月新房销售出现两位数的下降。

耶鲁经济学家、标普/凯斯-席勒（S&P/Case-Shiller）房价指数共同创办人席勒（Robert Shiller）最近抛出炸弹：房价具有再下跌15%、20%或25%的实质性风险。这种宣布足以遏制打算买房人暂停交易。如果房价面临二次探底，也许今后还会有更好的交易。

华盛顿智囊机构经济和政策研究中心共同主任贝克（Dean Baker）说：“市场会有很大变化，你们等待一年之后会得到很大折扣。”贝克估计房价还会再下跌10%到15%。

贝克查看地方房价和年度租金比例，判断市场是否高估。如果中位数房价相当于中位数年租金的15倍，房价就有可能下降。

就全国房市，席勒和其他经济学家评估了多年来房价变化和收入增长情况。泡沫破灭之前，房价自20世纪90年代上涨幅度一直超过工资增长。

乔治梅森大学（George Mason University）房地产企业主任桑德斯（Anthony Sanders）说，要恢复到正常比例，房价需要再下跌15%。他表示，即使泡沫破灭之后，收入和房价相比，房价还是太高。上次两者比例正常出现在1998年。

当然很多人不同意上述评估。和席勒共同创办房屋价格指数的凯斯（Karl Case）相信，房屋市场今年全年都将在底部反弹。

如果是那种情况，已经入市的买主今后几年也难以大赚，但也不至于受到很大打击。

此外，购买房屋目的超出潜在的投资，尤其是计划居住在内的家庭。对他们来说，最大的好处就是住进自己的家。

全美地产经纪商协会经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说：“人们应当根据承受能力、生活方式选择和家庭需要作出决定，而不只是投资。”

贝克认为，得克萨斯和中西部等稳定地区可能不会经历房价下跌，但西雅图、波特兰和加州内地可能还会出现实质性下跌。

即使看起来最有可能反弹的市场，预计回报率也非常小。提供金融信息和分析的费瑟夫公司（Fiserv）预计，今后两年表现最好的市场是华盛顿州塔克马，房价会上升12%。其他市场平均回报率只有一位数。

由于房价上涨太慢，如果不是居住5年以上，人们买房就不合算。贝克说，由于房屋交易费很高，买卖在财务上不合适。但哈佛住房研究联合中心的勒奇纳斯（Nicolas Retsinas）最近建议自己的女儿租房，不要买房。

即使那些不再下跌的市场，买主也难以看到回报。到2015年前后，房价可能继续停滞。

尽管前景黯淡，许多美国人仍然对于买房有信心。房利美公司（Fannie Mae）的调查发现，65%的人相信现在是买房的好时机，78%预计今后12个月房价会上升或维持目前的价格。

买主也许可以从最近的指标中得到安慰，例如1月现有房屋销售上升，空置出租房屋下降，更多投资者买房。同时，价格超过75万美元的高档房屋也出现销量上涨。购买这些资产的富人有很多投资选择，但他们当中很多人现在正在投资房地产。劳伦斯•云说，精明资金正在采取行动。