美房地产价跌量升 年内见底可能性大

最近的数据表明，当前美国房地产市场价跌量升。标普/CS房价指数大跌，主要是因为成屋销售大跌。而在经历了去年12月的房屋销售量增长以后，1月份成屋销量继续上升，而25日公布新屋销量回落到2010年11月的水平。同时，营建许可与新屋开工开始反弹。

价格仍在寻底中

2月22日公布的美国12月SP/CS房价指数跌幅大于预期。数据显示，美国12月SP/CS20座大城市房价指数年率下降2.4%，预期下降2.3%，月环比下降1.0%，预期下降0.5%；全美12月SP/CS10座大城市房价指数月率下降0.9%，预期下降0.5%，年率下降1.2%。这是自去年8月以来连续第六个月下跌。四季度SP/CS房价指数年率下降4.1%，季度环比下降3.9%。在过去12个月，20个城市中有18个城市房价下跌。

从另一项全美建筑商信心指数看，连续4个月维持在16不变。

造成价格下降的主要原因是成屋抛售。2月23日公布的全美地产经纪商协会(NAR)统计显示，1月全美成屋房价中位数为15.88万美元，较2010年同期下滑3.7%。这一中间价为2002年4月以来最低。

全部现金成交比重由2010年11、12月的29%、26%升至33%，这是自2008年10月开始统计此项数据以来的最高水平，业主急售的成屋交易量占1月总量的37%。由于成屋成交中全部现金成交的比重大幅上升，表明业主大幅压价抛售是成屋房价下滑的主要原因。

就存量房的情况看，截至1月底待售成屋数量较前月减少5.1%至338万户。以当前销售速度计算周转期为7.6个月，低于2010年12月的8.2个月，接近成屋市场供需平衡点的周转期4.5-6个月。

房地产资产筑底中

尽管刚刚公布的1月份美国新屋成交下降到去年11月的水平，但占成交量90%左右的成屋放量，总体成交增加。而从营建许可与新屋开工情况看，美国的房地产正在回暖。

全美1月新屋销售年化总数28.4万户，预期31.0万户；1月新屋销售月环比下降12.6%，12月修正后的数据为增长15.7%。

虽然成交下滑，但美国1月NAR成屋销售意外增长。NAR2月23日公布的数据显示，美国1月NAR成屋销售总数年化536万户，高于预期的524万户。1月成屋销售年化月环比增长2.7%,预期下降2.1%。1月份NAR成屋销售意外增长，表明住房市场继续构筑底部。

同时，商务部2月16日公布的数据显示美国新屋开工升至2010年9月最高水平，也反映房屋市场有所回暖。美国1月新屋开工月环比上升14.6%，年化总数为59.6万户，高于预期的54万户。

另外，1月份营建许可总数为56.2万户,高于预期的56万户，2010年12月为62.7万户。其中，1月多户型开工月率激增77.7%，单户型开工月率下降1.0%。美国1月营建许可总数月环比下降10.4%，去年12月上升15.3%，因建筑商在宾州、加州和纽约建筑法规修订之前急于获得营建许可。

就目前全美的房地产出现新屋销售放缓，但价格上升；成屋交易放量，但价格下跌；而营建许可与新屋开工低位反弹的情况，都表明美国的房地产市场仍在筑底过程中。

而多位经济学家判定，2011年美国经济加速的可能性很大。随着美国经济的好转，失业率将缓慢下降，而居民收入也会随之增加，年内房地产见底的可能性很大。