全美五个购房者就有一个负翁

美国南部佛罗里达州劳德代尔堡市旅游业、房地产业比较发达，素有美国“威尼斯”之称。但经调查当地多家房地产中介公司发现：一是房地产中介生意清淡；二是房价和金融危机前相比跌幅过半，目前仍没有明显止跌回升迹象。劳德代尔堡市的情况实际上也反映了整个美国房地产市场的情况。

楼市步履蹒跚

巴克莱资本首席经济学家米歇尔•迈耶(Michel Meyer)预计，从金融危机爆发到房地产止赎危机高发的2010年下半年，全美房价平均跌幅达40%左右，佛罗里达州、内华达州等地情况更严重，房价已腰斩过半。

为稳定楼市，美国政府曾于2009年3月份推出住房救助法案。在一系列举措刺激下，美国楼市在2009年下半年出现短暂复苏。然而，受制于居高不下的失业率和美国家庭财富缩水等因素，美国房地产市场的“小阳春”行情只是昙花一现，2010年重新走弱。

政府推出的首次购房者税收优惠政策原定于2010年6月底到期，但作为美国房市主力的二手房销售量从去年6月份的526万套暴跌至7月份的384万套。为了挽救陷入困境的房地产业，总统奥巴马2010年7月签署法案，将该项优惠政策延期至2010年9月底。二手房销售量在此期间略有回升，但优惠政策结束后，销售量又开始下滑。

纵观2010年美国全年的新旧房销售情况，除了首次购房者税收优惠政策原定6月底到期前产生的“末班车”效应之外，房地产市场在成交量和成交价格两方面都呈现出动能不足的特征。美国新房和旧房成交量的峰值都出现在6月底税收优惠政策到期前的二季度，而成交价格峰值则出现在4月份和5月份，体现出明显的“政策市”效应。

从全年成交量和成交价格走势来看，美国房市在2010年呈现出前低、中高、后低的态势，传统的春秋交易旺季反而出现量跌价降局面。《华尔街日报》刊文指出，离开了政府救市政策支撑的楼市开始变得步履蹒跚。

此外，联邦储备委员会主席伯南克曾透露，目前全美超过20%的借贷购房者的房贷总额高于房屋价值，即每5个美国购房者中就有一个“负翁”；另有33%的购房者首付比率不到10%。这些都显示出在美国贷款购房者中，出现大量新止赎房产案例的可能性较大。

能够体现美国商家信心与企业经济活力的穆迪商业地产价格指数也显示，与2007年金融危机前的峰值相比，美国商业地产价格迄今跌幅已超过45%。

这些数据指标都显示出，美国房地产市场仍在调整过程之中，普通购房者、建筑商和企业的信心尚未完全恢复，住宅地产和商业地产都不排除有进一步下探的可能。

难以摆脱困境

鉴于美国经济将延续低位复苏之势，美联储2010年11月底下调2011年美国经济增速，从去年6月份预计的3.5%-4.2%下调至3%-3.6%。此外，失业率在2011年仍将在9%以上徘徊。因此，美国房地产市场在2011年将依旧处于困境，并面临三大难题。

鉴于国会并未通过法案将首次购房税收优惠延期，加之实体经济复苏缓慢等抑制因素，美国房地产行业复苏短期内困难重重。

布鲁金斯学生研究员道格拉斯•埃利奥特(Douglas Elliott)说，美国需要经济增长来应对高失业和房地产困局等难题，但至少还需要一年以上的时间来修复在上一轮经济周期中受重创的金融部门和房地产市场。另有一些经济学家和美国官员表示，美国房地产市场恢复元气可能需要更长时间。

疲软的房地产市场销售局面将会影响存量房市场出清以及建筑商信心。

商务部的数据显示，按照当前的旧房销售速度，美国存量房至少还需要8个月才能消化完，远高于经济学家普遍认为6个月内市场出清的健康时限。此外，商务部1月19日公布的报告显示，2010年12月份全美新房开量为52.9万套，同比下降8.2%，显示美国房地产建筑商的信心仍然不足。

美国房地产正赎危机尚未结束，其负面影响是否会持续发酵还有待进一步观察。

美国房地产业止赎风波目前仍在延续。美联储理事伊莉莎白•杜克(Elizabeth Duke)在近期的演讲中称，目前美国房地产止赎危机到2012年底都不会完全平息；美国止赎房产的数量从2006年的100万件增加到2009年的280万件，预计今年将增加225万件，2012年再增加200万件；美国目前还有500万户家庭已经超过正常归还房贷的90天期限，他们现在居住的房产也有可能变为止赎房产。

哥伦比亚大学全球研究中心东亚区主任肖耿说，缓解房地产危机，需要实实在在、能促进企业生产力和恢复企业信心的项目；但受制于美国选举政治等短期因素，目前美国政府的经济政策制定者并没有充分关注私营企业扩大生产以及创造就业机会的微观经济努力，也缺乏宏观经济政策上的长远眼光，因而美国经济强劲复苏和房地产市场企稳尚需时日。

发布: 02/23/2011    作者: 董绍毅   来源: 多维新闻网