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房地产市场复苏何时可期

商务部和抵押贷款银行协会19日公布的两份房地产市场数据都不尽如人意,这意味着全美房地产市场已进行近4年的调整尚未见底。那么,美国房市究竟何时才能回到复苏轨道?专家认为,受信贷困难、需求受到抑制、止赎量高企等因素的阻碍,美国房地产市场年内仍难见实质性复苏。

房市颓势依旧

自2006年初房地产泡沫破裂后,美国房地产市场演变成为本轮金融危机的导火索。此后,全国房地产市场一直在进行剧烈调整,但收效甚微。新年伊始,在经济开局良好的背景下,来自房地产市场的数据仍是利空交织。

商务部19日公布的报告显示,2010年12月全美新房开工量经季节调整,按年率计算为52.9万套,环比下降4.3%,同比更下降8.2%。抵押贷款银行协会同一天公布,在截至1月14日的一周里,美国购房抵押贷款申请指数比前一周下降1.9%,30年期固定利率抵押贷款平均利率也从前一周的4.78%降至4.77%,为连续第三周下降。

全国住宅建筑商协会公布的最新数据显示,今年1月美国建筑商信心指数连续第三个月位于16的较低水平,远低于判断住房市场景气与否的50这一门槛线。

从联邦机构到行业协会,从新房开工量到住宅建筑商信心,从抵押贷款申请到抵押贷款利率,各项指标均体现出一个基本基调,就是美国房地产市场仍深处低迷之中。从某种程度上讲,在其他诸多经济领域均出现喜人改善迹象的情况下,房地产市场已成为全美经济的阴霾。

商务部长骆家辉19日发表声明说:“(去年12月)新房开工数据表明房地产市场依然脆弱。”全国住宅建筑商协会首席经济学家克罗(Dewey Crow)也表示,2010年建筑商信心指数水平低于预期,今年1月这一数据继续保持低水平,意味着“住房市场仍是经济微弱复苏的旁观者”。

三大因素阻碍复苏

受奥巴马政府一系列救助政策的刺激,全美房地产市场2010年春季出现了短暂的“小阳春”。然而,随着政府首次购房税收优惠政策于去年4月30日到期,房地产市场的“春天”未能延续,再次陷入颓势。一些专家认为,阻碍美国房地产市场回暖的因素主要有三个。

第一,房地产市场信贷依然紧张。在本轮金融危机爆发之前,房地产市场信贷活动达到高峰,同时也助长了房市的泡沫。危机发生后,房地产市场的信贷活动迅速进入冰冻期。尽管美国经济已复苏一年有余,但与房地产相关的信贷标准仍非常严格,无论是消费者信贷还是建筑商融资仍然困难。

全国住宅建筑商协会主席尼尔森(Bob Nelson)说:“在假日季过去之后,建筑商们在继续寻找经济复苏、住房需求以及建筑信贷情况改善的迹象。尽管专家预计2011年住房需求会增加,但住房建设融资困难等问题限制了建筑商们的准备能力。”

第二,住房需求受到抑制。过去一年,全美失业率一直徘徊在9.5%左右的高位,极大抑制了美国人的消费需求。尽管近几个月来,美国消费动力开始恢复,但住房需求的改善并不明显。另外,一些美国家庭在经济困难时期选择合住在一起,也是抑制房屋需求的一个因素。

第三,房屋止赎数量高企。著名房地产监测公司——房地产跟踪公司日前公布的数据显示,去年全年美国止赎房产数量达到290万套,创下历史新高。其中第四季度,美国甚至一度发生了止赎危机。房屋止赎数量飙升不仅会压低房价,还会极大打击潜在消费者的信心。

年内难见实质复苏

进入2011年以来,美国多个经济领域均显现出向好迹象,全国各界也纷纷认为今年美国经济将持续复苏。然而,经济学家普遍认为,美国房地产市场的调整尚未结束,今年难以出现实质性复苏。

有分析人士指出,去年年底很多银行暂停了止赎程序,今年其可能会重启。一旦止赎数量继续上升,大量待售房屋投放市场,房价将不可避免地被拖累下行。而经济学家普遍预计,美国房屋止赎数量出现下降趋势,至少需要数年时间。

随着就业岗位增加和经济持续复苏,个人消费开支也会回升,这将在一定程度上提升房地产市场的需求。不过,美联储主席伯南克日前强调,当前的经济增速无法显著降低失业率。美国银行家协会也认为今年全美失业率只能小幅降至9%。可以预见,微弱改善的就业情况,对房市需求的支撑作用将非常有限。

富国银行证券公司经济学家尼特纳(Mark Neturner)说:“我们从建筑商那里得到的反馈是,他们对房地产市场在2011年复苏不是很抱希望。今年上半年,美国房地产市场仍将是一潭死水。”

全国住宅建筑商协会的最新数据显示,今年1月衡量住房建筑商对当前销售情况的指数,以及衡量未来6个月销售预期的指数,分别仅为16和25的较低水平。这意味着多数建筑商看淡未来市场前景。

发布: 01/25/2011    作者: 董绍毅   来源: 多维新闻网


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