探访纽约曼哈顿 房市正企稳

众所周知，纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，无论房屋价格还是租金都非常高。目前有迹象表明，曼哈顿房价已经在高水平站稳，租房市场更是因为政府与私营部门的合作而继续保持稳定。

房价站稳高位

据CNN报道，纽约四大住宅地产经纪商发表报告显示，曼哈顿2010年第四季度房价基本保持不变。曼哈顿Grammercy第19开发项目一卧室公寓标价82.5万美元，稍微低于曼哈顿房价中位数
CNN说，布朗-哈里斯地产（Brown Harris Stevens）和哈尔斯泰德地产（Halstead）的数据显示，同第三季度相比，曼哈顿公寓价格中位数从89万美元下降到84万美元，下滑5.6%，但那一价格比一年前上升了5%。

普天寿地产（Prudential Douglas Elliman）的第四季度公寓价格为84.5万美元，比前一季度下降7.5%，但比一年前上升4.3%；科科兰地产（Corcoran）的公寓价格为82.5万美元，比前一季度下滑5%，但比一年前上升3%。

曼哈顿最著名房地产评估公司密勒-萨缪尔地产（Miller Samuel）总裁密勒（Jonathan Miller）说，第四季度房价低于第三季度已在预料之中，季节效应不能代表下降趋势。他还表示，更合适的对比是同2009年最后三个月相比，那显示曼哈顿地产市场稍微上升。

哈尔斯泰德地产总裁拉密勒兹（Diane Ramirez）和密勒都报告，去年第四季度销售比2009年同期更为平稳。

为普天寿地产编纂报告的密勒表示，销售分布更为正常。2009年同期，由于首次买房退税政策的刺激，当时有很多小套房售出——统舱式（studios）和一卧室。

拉密勒兹则称，在刚刚过去的第四季度，高档公寓占市场份额比较大。有很多高价公寓售出，包括他所在公司12月29日售出的1,500万美元合作公寓。

许多高档住房都是售给了华尔街工作人员，他们的薪酬依然非常丰厚。分析师说，华尔街奖金今年很高，预计为2,000万美元左右。很多人薪水上升，也许不是黄金年代，但华尔街已经处于健康水平。这些奖金支撑着曼哈顿市场——很多交易都是现金买卖。这对于目前的市场尤其重要，因为很多贷款银行仍然对超过729,250美元的大额抵押贷款不肯放手。

CNN称，曼哈顿还有其他因素帮助它维持今后一两年房价稳定。例如，整个城市几乎没有法拍屋，因为曼哈顿的多数房子都是合作公寓，居民购买的公寓是公司所拥有大楼的一部分。合作公寓委员会历史上对潜在买主的评估比银行还要严格，对那些没有通过评估的买主，他们不批准出售。这类委员会还要求实质性首期付款。

支撑曼哈顿房价的另一因素是新建设项目稀缺。2010年前11个月，曼哈顿仅发出505张建筑许可证。对于超过170万人的大都市来说，那个数字太小。同时，纽约市就业市场也在改善，到11月30日为止的过去12个月曼哈顿创造了5.1万个私人公司岗位。纽约市的失业率也低于全国平均水平。

但专家们也没有预期曼哈顿房地产会重新回到繁荣时代，至少现在不会大幅度价格上涨。密勒预计今后很多月份，房价将维持不变或稍微上升。

租房市场稳定

纽约市政府多年来一直实施廉租房政策，符合条件的中低收入阶层每月用较少的租金就可以租到较好地段的一居室公寓。位于纽约曼哈顿下城的斯泰弗森特社区，就是一个典型的廉租房项目。

从第14街到第20街的6个街区100多幢居民楼，专门面向中低收入人群，在这里租户可以以大约市价一半的价格租到不错的公寓。

芭芭拉（Barbara Reinfeldt）和丈夫已在斯泰弗森特社区居住了近12年，租住的是一套总面积约55平方米的一居室公寓。其中，客厅面积约26平方米，卧室面积约15平方米，有两个壁橱，非常方便。这样一套公寓在曼哈顿每月租金一般都在3,000美元以上，而芭芭拉夫妇俩只需付大约1,500美元。

曾经从事电影行业、现在攻读城市发展研究生课程的芭芭拉认为，斯泰弗森特社区的运营维护非常完善，每6年会为租户重新粉刷公寓，并确保各种设施运营正常。如果住房出现水、电等问题，物业会立即上门维修。芭芭拉说，家里的卫生间一直沿用二战后的设计和用具，直到现在使用起来一点问题都没有。

斯泰弗森特社区生活设施齐全，小区中心地带有喷水池、供小孩玩耍的草地，小区24小时有保安巡逻。如果冬季天降大雪，立刻就有清洁工人扫雪，市政部门还运来大袋的盐化雪。

斯泰弗森特社区项目始于1947年，最初的目的是为二战退伍军人提供廉价的住房，几十年来逐渐演变成面向中低收入人群的保障性住房项目。一幢连着一幢的红砖楼大部分是适合出租的公寓。这一项目由私人公司营建，但享受政府补贴，因此房租低廉，吸引了众多申请者。

芭芭拉说，她的申请等了3年多才被批准，但是和许多等了七八年甚至10年的人相比，她还是非常幸运的。

联邦住房和城市发展部纽约、新泽西州地区负责人阿道夫（Adolf Carywong）表示，不同于全美其他大城市，纽约的房地产市场以租房为主，因此为中低收入人群提供有一定品质保证、又能负担得起的公寓房，是纽约市发展的一个重点。斯泰弗森特社区属于由私营企业与政府合作面向中低收入人群的住房项目之一，而政府与私营部门的合作是保证项目成功的重要原因。

作为国际化大都市，为了吸引并留住人才、特别是收入相对较低的年轻人，纽约市还采取了包括退税、补贴等一系列措施让年轻人安居乐业。此外，联邦政府还向纽约市提供一种“街区基金”，这是一项社区建设专用基金，目的是让城市有能力建设普通民众能够负担的住房。

纽约市的法律也从各方面保障租户利益，让租房的人有安全感。房东不能随意增加房租、不能随便毁约、不能赶走房客，在住进新房客前还必须将房屋重新装修，房东负责提供房屋的日常维修服务。

纽约还有超过100万套固定租金公寓，由政府同房东和租户共同签订协议。这种公寓租金每年涨幅很小或几乎不涨，租户只要按时交房租，就不用担心被房东赶走。